양도소득세

재건축으로 집이 헐려 상생임대 2년을 못 채우면 특례를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 재건축사업으로 집이 멸실되어 상생임대차계약에 따라 실제로 임대한 기간이 2년에 못 미치면 상생임대주택 특례를 받을 수 없습니다. 소득세법 시행령은 상생임대차계약에 따른 임대기간 2년 이상을 요건으로 두고, 멸실 사유를 따로 봐주지 않습니다. 지금은 세입자가 나간 날까지 실제 임대한 개월 수부터 세어 봐야 합니다.

재건축으로 임대가 끊겼다고 해서 지금 당장 무엇을 신고하거나 신청할 일은 없습니다. 특례를 못 받는다면 거주요건을 직접 채우는 쪽으로 계획을 바꾸면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2020년 2월 조정대상지역 아파트를 사서 그해 5월 세입자와 2년 전세계약을 맺었습니다. 2022년 5월 같은 조건으로 한 번 갱신했고, 2024년 5월에도 보증금을 올리지 않고 2년 더 갱신했습니다. 그런데 단지 재건축이 빨라져 2025년 9월 철거를 앞두고 세입자가 나갔습니다. 마지막 계약으로 실제 세를 준 기간은 1년 4개월입니다. A씨는 새 아파트가 지어지면 팔 생각인데, 2024년 5월 계약을 상생임대차계약으로 인정받아 2년 거주 없이 비과세를 받을 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재건축 멸실로 상생임대 2년을 못 채우면 특례가 안 되나요?

아니요, 상생임대차계약에 따라 실제로 임대한 기간이 2년에 못 미치면 특례 요건을 갖추지 못한 것입니다. 2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조의3은 직전임대차계약보다 보증금이나 월세를 5% 넘게 올리지 않은 계약을 2021. 12. 20.부터 2026. 12. 31. 사이에 맺고, 그 계약에 따라 2년 이상 임대할 것을 요건으로 둡니다. 임대가 끊긴 이유가 세입자 사정인지 재건축 멸실인지는 조문에서 구별하지 않습니다. 계약서에 2년이라고 적혀 있어도 실제 임대한 기간으로 봅니다.

• 직전임대차계약 - 집을 산 뒤 본인이 직접 맺은 계약으로, 실제 임대기간이 1년 6개월 이상이어야 합니다.
• 상생임대차계약 - 직전 계약 대비 5% 이내 인상, 2021. 12. 20.부터 2026. 12. 31. 사이 체결, 계약금 수령 사실이 증빙으로 확인되어야 합니다.
• 임대기간 2년 - 상생임대차계약에 따라 실제로 임대한 기간을 달력의 월 단위로 세고, 1개월 미만은 1개월로 봅니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 재건축사업으로 주택이 멸실되어 상생임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 2년 미만이면 상생임대주택 특례를 적용받을 수 없다고 회신했습니다(서면-2024-부동산-2202, 2024. 9. 10.). 질의자는 2018년 2월 집을 사서 그해 5월부터 세를 줬고, 2020년 5월과 2022년 5월에 임대료를 올리지 않고 갱신했습니다. 2021년 6월 재건축 사업시행인가, 2022년 10월 관리처분계획인가가 났고, 2023년 9월 멸실을 앞두고 세입자가 나가 마지막 계약의 임대기간이 2년에 못 미쳤습니다. 국세청은 상생임대차계약에 따른 임대기간이 2년 미만이라는 사실만으로 요건 미충족이라고 보았고, 세입자가 일찍 나간 사안의 앞선 회신(서면-2022-법규재산-1236, 2022. 10. 31.)과 같은 결론을 유지했습니다.

이 회신은 질의자가 밝힌 사실관계를 전제로 한 것이어서, 멸실 전에 이미 2년을 채웠거나 세입자 사정으로 새 계약을 맺어 기간을 합산할 수 있는 사안이라면 결론이 달라질 수 있습니다.

세입자가 나간 뒤 새 계약 기간을 합쳐서 2년을 채울 수는 없나요?

재건축 멸실 사안에서는 합산 규정을 쓰기 어렵습니다. 시행령은 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 계약을 맺는 경우에만 새 계약의 임대기간을 합산하고, 시행규칙은 새 계약의 보증금이나 임대료가 종전보다 오르지 않았을 것을 요건으로 둡니다. 집이 헐려 임대 자체가 불가능해진 것은 임차인의 사정이 아니고, 같은 집에 새 세입자를 들일 수도 없습니다. 재건축 뒤 새 아파트에 세를 주는 것은 다른 주택에 대한 새 임대이므로 종전 계약과 이어서 세지 않습니다.

특례를 못 받으면 비과세는 어떻게 받나요?

거주요건을 직접 채우는 길이 남습니다. 취득 당시 조정대상지역이었던 주택은 보유기간 2년에 더해 그 보유기간 중 2년 이상 거주해야 1세대 1주택 비과세가 됩니다. 재건축 전 주택에서 산 기간이 있으면 멸실된 주택과 재건축한 주택의 거주기간·보유기간을 통산하므로, 새 아파트에 입주해 모자란 기간을 채우면 됩니다. 국세청도 재건축 논의 끝에 연립주택이 멸실되고 새로 지어진 사안에서 멸실된 주택과 재건축한 주택의 기간을 통산한다고 회신했습니다(서면인터넷방문상담5팀-1271, 2008. 6. 17.). 취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 거주요건 없이 보유기간 2년만 보면 됩니다.

2026. 10. 1.부터 무엇이 바뀌었나요?

상생임대주택 특례에 양도기한이 생겼습니다. 2026. 9. 30. 개정된 시행령은 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029. 12. 31. 중 빠른 날까지 양도해야 거주요건 면제를 인정합니다. 임대기간이 2026. 12. 31. 이전에 끝나면 2027. 12. 31.까지입니다. 개정 시행령 부칙(대통령령 제36737호)은 이 양도기한에 별도 적용례를 두지 않아 2026. 10. 1. 이후 양도분부터 적용됩니다. 상생임대차계약 체결기한은 종전처럼 2026. 12. 31.까지입니다. 재건축으로 2년을 못 채운 사안에는 이 개정이 결론을 바꾸지 않지만, 2년을 채운 다른 주택이라면 양도 시점을 다시 확인해야 합니다.

상생임대 재건축 멸실 대응 순서

• 임대기간 계산 - 상생임대차계약 시작일부터 세입자가 실제로 나간 날까지를 월 단위로 셉니다. 1개월 미만은 1개월로 보아도 24개월이 안 되면 특례 요건 미충족입니다.
• 앞선 계약 점검 - 직전임대차계약이 1년 6개월 이상이었는지, 그 전 계약 중 2년을 채운 상생임대차계약이 따로 있는지 봅니다. 앞선 갱신계약이 2021. 12. 20. 이후 체결되고 2년을 채웠다면 그 계약으로 특례를 검토합니다.
• 거주계획 수립 - 특례가 안 되면 새 아파트에 전입해 거주 2년을 채울지, 거주 없이 양도해 과세를 받아들일지 정합니다. 재건축 전 거주기간은 통산됩니다.
• 양도 시점 결정 - 거주요건을 채운 뒤 팔거나, 상생임대 2년을 채운 주택이라면 임대기간 종료일부터 1년과 2029. 12. 31. 중 빠른 날 안에 팝니다.
• 신고와 불복 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 합니다. 비과세로 신고했다가 부인되면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를, 세금을 더 냈다면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 세입자가 나간 사유가 재건축 때문인지 세입자 사정인지, 멸실 전 갱신계약 중 2년을 채운 것이 있는지에 따라 결론이 달라지므로 계약서와 퇴거 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약서에 2년이라고 썼는데 왜 안 되나요?
  시행령이 요구하는 것은 계약서상 기간이 아니라 상생임대차계약에 따라 실제로 임대한 기간입니다. 세입자가 중간에 나가면 그날까지만 임대기간으로 세고, 달력의 월 단위로 계산하되 1개월 미만은 1개월로 봅니다. 재건축 철거로 세입자가 나간 경우도 같은 방식으로 계산해 24개월에 못 미치면 요건을 갖추지 못한 것입니다.
• 재건축 전 갱신계약으로 특례를 받을 수 있나요?
  앞선 갱신계약이 2021. 12. 20. 이후에 체결되고 직전 계약 대비 5% 이내 인상이며 그 계약에 따라 2년 이상 실제 임대했다면, 그 계약을 상생임대차계약으로 보아 특례를 검토할 수 있습니다. 그 경우 그보다 앞선 계약이 1년 6개월 이상 임대한 직전임대차계약이어야 합니다. 계약 체결일과 계약금 수령 증빙을 함께 확인해야 합니다.
• 세입자 사정으로 나갔을 때의 합산 규정은요?
  임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 임대차계약을 맺는 경우에는 새 계약의 임대기간을 합산할 수 있습니다. 다만 시행규칙은 새 계약의 임대보증금이나 임대료가 종전 계약보다 오르지 않았을 것을 요건으로 둡니다. 재건축 멸실은 임차인의 사정이 아니고 같은 집에 새 계약을 맺을 수도 없어 이 규정을 적용하기 어렵습니다.
• 재건축 전 거주기간은 새 아파트에 이어지나요?
  거주하거나 보유하는 중에 멸실되어 재건축한 주택은 멸실된 주택과 재건축한 주택의 거주기간과 보유기간을 통산합니다. 재건축 전 주택에 살았던 기간이 있으면 새 아파트에 입주해 모자란 기간만 채우면 됩니다. 거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 계산하므로 전입신고 기록을 확인해 두어야 합니다.
• 취득 당시 조정대상지역이 아니었다면요?
  취득 당시 조정대상지역이 아니었던 주택은 1세대 1주택 비과세에 거주요건이 붙지 않습니다. 보유기간 2년 이상이면 되므로 상생임대 특례를 검토할 이유가 없습니다. 조정대상지역 여부는 양도일이 아니라 취득일을 기준으로 보며, 지정과 해제가 국토교통부 공고로 바뀌므로 취득 당시 공고를 확인해야 합니다.
• 2026년 개정으로 상생임대 양도기한이 생겼다는데요?
  2026. 10. 1. 시행된 개정 시행령은 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029. 12. 31. 중 빠른 날까지 양도해야 특례를 인정합니다. 임대기간이 2026. 12. 31. 이전에 끝나면 2027. 12. 31.까지입니다. 2년을 채운 상생임대주택이라면 이 기한 안에 잔금을 받도록 양도 일정을 잡아야 합니다.
• 비과세로 신고했다가 부인되면 언제까지 다퉈야 하나요?
  세무서가 결정이나 경정으로 세금을 고지했다면 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 심판청구를 제기해야 합니다. 반대로 요건을 갖췄는데 과세로 신고해 세금을 더 냈다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 고지서 수령일과 신고일을 기록해 두어야 기한을 넘기지 않습니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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