양도소득세

전세 기간 중에 남편 지분을 아내에게 증여해도 상생임대 특례가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 부부 공동명의 집의 직전임대차계약 기간 중에 남편 지분을 아내에게 증여하고 아내가 단독으로 상생임대차계약을 맺어도 상생임대주택 특례를 받을 수 있습니다. 국세청은 2023년 5월 15일 회신에서 특례 요건은 1세대 단위로 보므로 세대 안의 지분 증여는 직전임대차계약의 효력을 깨지 않는다고 보았습니다. 지금은 증여등기일과 직전 계약의 임대 개시일·만료일을 적어 두고 1년 6개월이 채워지는지부터 세어 보십시오.

증여 때문에 계약서를 새로 쓰거나 임대차를 일부러 끝낼 필요는 없습니다. 임대인 명의가 세대 안에서 바뀌어도 직전임대차계약은 그대로 이어집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 부부는 2023년 6월 아파트를 공동명의로 사면서 새 세입자와 2년 전세계약을 맺었습니다. 2023년 12월 남편 지분 전부를 아내에게 증여해 아내 단독명의가 되었고, 세입자는 그대로 살았습니다. 2025년 6월 전세가 끝나자 아내가 보증금을 4% 올려 같은 세입자와 2027년 6월까지 새 계약을 맺었습니다. 부부는 남편 명의로 산 다른 미분양 특례주택을 한 채 더 갖고 있는데, 2027년 하반기에 이 아파트를 팔면서 2년 거주 없이 비과세와 장기보유특별공제 표 2를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 임대 중에 배우자에게 지분을 증여한 경우를 어떻게 해석했나요?

특례를 받을 수 있다고 보았습니다. 국세청은 서면-2022-부동산-3063(2023. 5. 15.)에서, 부부 공동명의 1주택을 가진 1세대가 직전임대차계약을 맺고 임대를 시작한 뒤 한쪽 배우자가 다른 배우자에게 지분을 증여했더라도, 직전 계약의 임대기간 1년 6개월을 채우고 증여받은 배우자가 단독으로 상생임대차계약을 맺어 2년 이상 임대하면 상생임대주택 특례를 적용받을 수 있다고 답했습니다. 시행령이 직전임대차계약을 「1세대가」 주택을 취득한 후 임차인과 맺은 계약으로 정하고 있다는 점도 이 결론과 맞닿아 있습니다. 국세청은 혼인 뒤 배우자에게 지분 절반을 증여하고 부부 공동으로 새 계약을 맺은 사안(서면-2022-법규재산-3799, 2022. 12. 6.)에서도 같은 결론을 냈습니다. 이 회신은 공동명의 상태에서 직전 계약을 맺은 사실관계를 전제로 한 것이어서, 증여 전 계약이 전 소유자에게서 승계된 계약이거나 증여 후 세입자가 바뀌었다면 결론이 달라질 수 있습니다.

같은 회신은 두 가지를 더 답했습니다. 조세특례제한법 제98조의3의 미분양 특례주택과 상생임대주택을 함께 가진 세대에 대해서는, 제99조의2 특례주택과 상생임대주택을 보유하다 상생임대주택을 팔면 1주택을 소유한 것으로 보아 특례를 적용한다는 기존 해석(서면-2022-법규재산-2843, 2022. 11. 2.)을 참고하라고 했습니다. 제98조의3 제3항도 이 특례주택을 1세대 1주택 비과세를 판단할 때 소유주택으로 보지 않는다고 정합니다. 또 상생임대주택을 팔 때 장기보유특별공제는 소득세법 제95조 제2항 단서의 표 2를 적용해 계산합니다.

상생임대주택 특례 요건은 2026년 기준으로 어떻게 되나요?

2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 세 요건을 모두 요구하고, 양도기한을 따로 둡니다. 집을 산 뒤 세입자와 직접 맺은 직전임대차계약(살 때 승계한 계약은 제외)보다 보증금 또는 월세를 5% 넘게 올리지 않은 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 맺고 임대를 시작해야 합니다. 계약금을 받은 사실이 증빙으로 확인되어야 합니다. 직전임대차계약의 임대기간은 1년 6개월 이상, 상생임대차계약의 임대기간은 2년 이상이어야 하고, 기간은 월력으로 세며 1개월 미만은 1개월로 봅니다.

• 효과 - 요건을 갖춘 상생임대주택을 팔면 1세대 1주택 비과세의 거주기간 2년, 거주주택 특례의 거주기간, 장기보유특별공제 표 2의 거주기간 요건을 적용하지 않습니다.
• 거주기간 공제율 - 표 2의 거주기간별 공제율은 실제 거주한 기간으로 계산하므로, 거주하지 않았다면 보유기간별 공제율(10년 이상 40%)만 받습니다.
• 비과세 한도 - 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 12억원을 넘는 부분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다.

회신 이후 상생임대주택 특례에서 무엇이 바뀌었나요?

상생임대차계약을 맺을 수 있는 기간이 2024년 12월 31일에서 2026년 12월 31일로 늘었고, 2026년 9월 30일 개정으로 양도기한이 생겼습니다. 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 팔아야 거주기간 제한을 면제받습니다. 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지 팔아야 합니다. 회신 당시에는 없던 요건이므로, 상생 계약이 끝난 뒤 한참 보유하다 팔 계획이라면 기한을 다시 세어야 합니다.

증여로 받은 지분의 취득시기는 특례 판단과 별개로 양도차익 계산에 영향을 줍니다. 현행 소득세법은 양도일부터 거슬러 10년 안에 배우자에게서 증여받은 자산을 팔면 취득가액을 증여한 배우자가 산 가격으로 계산하는 이월과세 규정을 두고 있으므로, 증여 시점과 양도 시점을 함께 놓고 세액을 미리 계산해 두어야 합니다.

상생임대 배우자 지분 증여 대응 순서

• 계약서 순서 정리 - 매수일, 직전임대차계약일과 임대 개시일, 증여등기일, 상생임대차계약일을 날짜순으로 적습니다. 직전 계약이 매수 때 승계한 계약이면 특례 대상이 아닙니다.
• 기간 계산 - 직전 계약 임대기간 1년 6개월과 상생 계약 임대기간 2년을 월력으로 셉니다. 증여일은 기간 계산을 끊지 않습니다.
• 증가율 확인 - 보증금과 월세를 바꿔 계약했다면 민간임대주택에 관한 특별법의 전환 기준으로 5% 이내인지 계산하고 계약금 입금 내역을 남깁니다.
• 양도기한 확인 - 상생 계약 종료일부터 1년과 2029년 12월 31일 중 빠른 날 안에 양도 일정을 잡습니다.
• 특례적용신고 - 예정신고 또는 확정신고 기한까지 특례적용신고서와 두 계약서를 제출합니다. 신고 뒤 요건이 부인되면 90일 안에 심판청구로 다툴 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 증여 전 계약이 승계 계약인지, 증여 뒤 세입자가 바뀌었는지, 다른 주택이 특례주택에 해당하는지는 계약서와 등기사항증명서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 요건을 둘러싼 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 증여받은 아내 혼자 상생임대차계약을 맺어도 되나요?
  됩니다. 국세청 서면-2022-부동산-3063(2023. 5. 15.) 회신은 직전임대차계약 중 지분을 증여받은 배우자가 단독으로 상생임대차계약을 맺고 2년 이상 임대하면 특례를 적용할 수 있다고 보았습니다. 소득세법 시행령 제155조의3 제1항은 요건을 1세대 기준으로 정하고 있어 세대 안에서 임대인 명의가 바뀌는 것은 문제되지 않습니다.
• 증여 전에 맺은 계약의 임대기간도 1년 6개월에 포함되나요?
  포함됩니다. 직전임대차계약은 1세대가 주택을 취득한 뒤 임차인과 맺은 계약이면 되고, 그 계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상이면 요건을 채웁니다. 증여 전 공동명의 기간과 증여 후 단독명의 기간을 나누지 않고 하나의 계약 기간으로 셉니다. 다만 집을 살 때 승계한 계약은 처음부터 직전임대차계약이 아닙니다.
• 미분양 특례주택이 한 채 더 있으면 1주택이 아니지 않나요?
  특례주택은 주택 수에서 빠집니다. 조세특례제한법 제98조의3 제3항은 미분양주택 과세특례를 받는 주택을 1세대 1주택 비과세 판단 때 거주자의 소유주택으로 보지 않는다고 정합니다. 국세청은 같은 취지의 제99조의2 특례주택과 상생임대주택을 보유하다 상생임대주택을 팔면 1주택으로 보아 특례를 적용한다고 회신했습니다.
• 거주하지 않았는데 장기보유특별공제 표 2를 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 소득세법 시행령 제155조의3 제1항은 상생임대주택을 양도할 때 장기보유특별공제의 1세대 1주택 요건을 정한 제159조의4의 거주기간 제한을 적용하지 않는다고 정합니다. 다만 표 2의 거주기간별 공제율은 실제 거주한 기간으로 계산하므로, 거주가 없으면 보유기간별 공제율만 받습니다.
• 상생임대차계약은 언제까지 맺어야 하나요?
  2026년 12월 31일까지입니다. 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호는 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결하고 임대를 개시할 것을 요구합니다. 회신 당시에는 2024년 12월 31일이 기한이었으나 개정으로 늘었습니다. 계약금을 받은 사실이 증빙으로 확인되어야 합니다.
• 상생임대주택은 언제까지 팔아야 특례가 되나요?
  상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지입니다. 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지 팔아야 합니다. 2026년 9월 30일 개정으로 신설된 양도기한이므로 그 전에 나온 회신이나 안내 자료에는 없습니다.
• 증여 뒤 세입자가 바뀌면 특례를 잃나요?
  임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 계약을 맺은 경우라면 종전 계약보다 보증금 또는 임대료가 오르지 않았을 때 새 계약의 임대기간을 합산합니다. 임대인 쪽 사정으로 세입자를 내보내고 새로 계약했다면 합산 규정이 적용되지 않아 1년 6개월 또는 2년을 새로 세게 됩니다.
• 특례 신청은 어떻게 하나요?
  양도소득세 예정신고 또는 확정신고 기한까지 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 첨부해 납세지 관할 세무서장에게 제출합니다. 예정신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. 세무서장은 행정정보 공동이용으로 등기사항증명서를 확인합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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