양도소득세

리모델링으로 세입자가 나갔는데 전후 임대기간을 합쳐 상생임대 특례를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 주택법에 따른 리모델링으로 임차인이 나가고 공사 뒤 새 임차인과 계약한 경우 리모델링 전후의 임대기간은 합산되지 않아 상생임대차계약 2년 요건을 그 방법으로 채울 수 없습니다. 국세청은 2025년 8월 27일 회신에서 합산은 임차인 사정으로 새 계약을 맺은 경우에만 허용된다고 보았습니다. 지금은 상생임대차계약 개시일부터 임차인 전출일까지 몇 개월인지 세어 두십시오.

상생임대차계약이 중간에 끊겼다고 해서 비과세 길이 모두 막히는 것은 아닙니다. 특례는 거주기간 요건만 면제하는 제도이므로, 리모델링이 끝난 집에 들어가 2년을 살고 팔면 특례 없이도 1세대 1주택 비과세가 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021년 9월 조정대상지역 아파트를 사서 2023년 4월 임차인과 2년 전세계약을 맺었습니다. 2025년 4월 같은 임차인과 보증금을 5% 안에서 올려 2027년 4월까지 상생임대차계약을 맺었는데, 2025년 6월 주택법에 따른 리모델링 사업계획이 승인되고 집단이주 공고가 나서 임차인이 나갔습니다. 리모델링은 2027년 하반기에 끝날 예정이고, 그 뒤 새 임차인에게 세를 줄 생각입니다. A씨는 리모델링 전 14개월과 리모델링 후 임대기간을 합쳐 2년을 채우면 상생임대주택 특례를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 리모델링 전후의 임대기간 합산을 어떻게 해석했나요?

리모델링 전후의 임대기간은 합산하지 않는다고 보았습니다. 국세청은 서면-2024-법규재산-2676(2025. 8. 27.) 회신에서, 직전임대차계약과 상생임대차계약 기간 중 주택법에 따른 리모델링 사업으로 임차인이 퇴거하고 리모델링 완료 후 새 임차인과 임대차계약을 맺은 경우 직전·상생임대차계약의 임대기간 요건을 판정할 때 리모델링 전후의 임대기간을 합산하지 않는다고 답했습니다. 회신은 결론만 밝혔지만, 시행령이 합산을 허용하는 경우는 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 계약을 맺은 때로 한정되어 있습니다. 리모델링 전후 토지 면적이 같고 주택 면적만 늘어난 사안이었으며, 다른 요건은 모두 갖춘 것으로 전제한 해석이므로 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

합산이 인정되는 경우는 좁습니다. 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 임대차계약을 맺었고, 종전 계약과 비교해 새 계약의 보증금 또는 임대료가 오르지 않았을 때만 새 계약의 임대기간을 더합니다. 임대인이 공사나 사정으로 임차인을 내보낸 경우는 여기에 들어가지 않습니다.

리모델링으로 끊긴 뒤에도 상생임대주택 특례를 받을 길이 있나요?

리모델링 뒤 새 임차인과 맺은 계약부터 요건을 다시 세어야 하는데, 기한 때문에 사실상 어렵습니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지 맺고 임대를 개시할 것을 요구합니다. 리모델링이 끝난 뒤 새 임차인과 1년 6개월 이상 임대하는 직전임대차계약을 먼저 거쳐야 그다음 계약이 상생임대차계약이 되는데, 2026년 안에 리모델링이 끝나지 않으면 이 순서를 기한 안에 맞출 수 없습니다. 회신도 리모델링 후 계약을 새 직전임대차계약으로 볼 수 있는지는 따로 판단하지 않았습니다.

• 리모델링 전 임대기간 - 상생임대차계약에 따라 실제 임대한 기간만 월력으로 셉니다. 사례에서는 14개월로 2년에 못 미칩니다.
• 리모델링 후 임대기간 - 새 임차인과의 계약은 별개의 계약이고, 리모델링 전 기간과 합산되지 않습니다.
• 장기임대주택 특례와의 차이 - 등록임대주택의 장기보유특별공제 특례는 리모델링 허가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지 계속 임대한 것으로 보는 규정이 있지만, 상생임대주택 특례에는 그런 간주 규정이 없습니다.

특례가 안 되면 비과세는 어떻게 받나요?

리모델링이 끝난 집에 전입해 2년 이상 거주한 뒤 양도하면 됩니다. 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유 2년과 그 보유기간 중 거주 2년을 갖춰야 1세대 1주택 비과세가 되고, 거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 계산합니다. 상생임대주택 특례는 이 거주 2년만 면제하는 제도이므로, 특례가 안 되면 거주로 요건을 채우는 것이 원칙입니다. 리모델링 전후의 보유기간은 같은 주택이므로 이어서 계산됩니다.

회신 이후 2026년 9월 30일 개정으로 상생임대주택의 양도기한도 생겼습니다. 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 하고, 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지 양도해야 합니다. 요건을 갖춘 다른 주택을 보유한 분도 이 기한을 함께 보아야 합니다.

리모델링 상생임대주택 대응 순서

• 임대기간 계산 - 상생임대차계약 개시일부터 임차인 전출일까지를 월력으로 세어 2년이 되는지 확인합니다. 1개월 미만은 1개월로 봅니다.
• 퇴거 사유 정리 - 사업계획 승인서와 집단이주 공고문을 보관합니다. 임대인 측 사유이므로 합산은 되지 않지만, 거주주택 특례 등 다른 규정의 기간 계산에 쓰입니다.
• 준공 시점 확인 - 리모델링 준공 예정일이 2026년 안인지 봅니다. 그 뒤라면 새 상생임대차계약을 기한 안에 맺을 수 없습니다.
• 거주 계획 - 준공 뒤 전입해 2년 거주로 비과세 요건을 채우는 일정을 세웁니다.
• 신고와 불복 - 특례 적용 여부를 정한 뒤 예정신고하고, 과세관청이 특례를 부인하면 90일 안에 심판청구로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 재건축·재개발처럼 주택이 멸실되어 새로 취득하는 경우나 임차인이 리모델링과 무관하게 먼저 나간 경우에는 사업계획 서류와 임대차계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세와 상생임대주택 특례를 둘러싼 양도소득세 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대기간 합산은 어떤 경우에 되나요?
  임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 임대차계약을 맺은 경우로서, 종전 계약과 비교해 새 계약의 보증금 또는 임대료가 오르지 않았을 때만 새 계약의 임대기간을 합산합니다. 임대인의 공사나 사정으로 임차인이 나간 경우, 새 계약에서 보증금을 올린 경우에는 합산되지 않습니다.
• 리모델링은 왜 임차인 사정이 아닌가요?
  회신 사안은 리모델링 주택조합의 사업계획 승인과 집단이주 공고에 따라 임차인이 나간 경우였고, 국세청은 서면-2024-법규재산-2676(2025. 8. 27.)에서 이 경우 리모델링 전후 임대기간을 합산하지 않는다고 보았습니다. 임차인이 스스로 이사하는 경우와 구별됩니다.
• 상생 계약 임대기간은 어떻게 세나요?
  월력에 따라 계산하고 1개월 미만은 1개월로 봅니다. 상생임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 기준이므로 계약서상 기간이 아니라 임대 개시일부터 임차인 전출일까지를 셉니다. 2025년 4월에 시작해 2026년 6월에 전출했다면 14개월로 2년에 못 미칩니다.
• 리모델링 뒤 새 세입자와 다시 요건을 채울 수 있나요?
  새 임차인과의 계약을 직전임대차계약으로 삼아 1년 6개월 임대한 뒤 상생임대차계약을 맺어야 하는데, 상생임대차계약은 2026년 12월 31일까지 체결하고 임대를 개시해야 합니다. 리모델링이 2026년 안에 끝나지 않으면 기한 안에 이 순서를 맞출 수 없습니다. 회신은 이 점을 따로 판단하지 않았습니다.
• 등록임대주택은 리모델링 기간을 임대로 봐 주지 않나요?
  장기일반민간임대주택의 장기보유특별공제 특례에서는 리모델링 허가일 또는 사업계획승인일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지 계속 임대한 것으로 보되 임대기간 계산에는 실제 임대기간만 넣습니다. 이 규정은 조세특례제한법의 등록임대 특례에만 있고 상생임대주택 특례에는 없습니다.
• 특례가 안 되면 거주 2년을 채우면 되나요?
  네, 취득 당시 조정대상지역 주택은 보유 2년과 거주 2년을 갖추면 1세대 1주택 비과세가 됩니다. 거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 계산하고, 리모델링 전후는 같은 주택이므로 보유기간이 이어집니다. 준공 뒤 전입해 2년을 채운 뒤 양도하는 일정이 현실적인 대안입니다.
• 상생임대주택은 언제까지 팔아야 하나요?
  2026년 9월 30일 개정으로 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 합니다. 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지입니다. 회신 당시에는 없던 기한이므로 요건을 갖춘 주택도 양도 일정을 다시 잡아야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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