양도소득세

세입자 요청으로 월세를 내렸는데 상생임대 특례 요건이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 계약 중간에 임차인 요청으로 임대료를 내린 계약도 직전임대차계약이나 상생임대차계약이 되지만, 상생임대차계약으로 2년을 임대하기 전에 팔면 특례를 받지 못합니다. 국세청은 2025년 6월 사전답변(사전-2025-법규재산-0423)에서 임차권을 매수인에게 승계시켜도 2년 전 양도는 특례 대상이 아니라고 보았습니다. 지금은 상생임대차계약 개시일부터 2년이 되는 날과 잔금 예정일을 비교해 두십시오.

월세를 내려 준 계약서를 다시 쓸 필요는 없습니다. 임차인 요청으로 임대료를 낮춘 것은 5% 이내 인상 요건에 어긋나지 않으므로, 인하 자체로 직전임대차계약이나 상생임대차계약 자격을 잃지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019년 5월 조정대상지역 아파트를 사서 2021년 2월까지 살다가 세를 놓았습니다. 2022년 4월부터 2년간 임차인 B와 보증금 9억 9천만원의 1차 계약을 맺었고, 2024년 4월 같은 임차인과 보증금 9억 9천만원에 월세 60만원으로 2차 계약을 갱신했습니다. 2025년 4월 임차인이 사정을 호소해 월세를 40만원으로 내려 주었고, 2026년 4월 3차 계약을 월세 45만원으로 다시 맺었습니다. A씨는 2026년 6월 이 아파트를 팔면서 매수인이 남은 임대차를 승계하도록 했고, 2차 계약을 직전임대차계약, 3차 계약을 상생임대차계약으로 보아 2년 거주 없이 비과세를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 임대료를 내린 계약과 2년 전 양도를 어떻게 해석했나요?

임대료 인하는 문제가 없지만, 상생임대차계약으로 2년을 임대하기 전에 팔면 특례를 받지 못한다고 보았습니다. 국세청은 사전-2025-법규재산-0423(2025. 6. 25.)에서 두 가지를 답했습니다. 첫째, 임대차계약 기간 중 임차인의 요청으로 임대료를 인하한 경우 그 계약은 직전임대차계약 또는 상생임대차계약에 해당합니다. 특례 요건은 직전 계약 대비 보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 넘지 않는 것인데, 내린 것은 당연히 그 안에 들어가기 때문입니다. 둘째, 상생임대차계약을 맺은 뒤 그 계약에 따라 임대한 기간이 2년이 되기 전에 양도하면, 매수인이 임차인의 임차권을 보장하더라도 특례를 적용하지 않습니다. 임대기간 2년은 양도인 본인이 임대한 기간으로 채워야 하고, 매수인이 이어받은 기간은 합산되지 않는다는 취지입니다. 이 회신은 질의한 사실관계를 전제로 한 것이므로, 임차인이 중간에 나가 새 임차인과 계약한 경우처럼 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

상생임대주택 특례 요건은 무엇이고 임대기간은 어떻게 세나요?

2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 세 가지 요건을 모두 요구합니다. 주택을 취득한 뒤 임차인과 직접 맺은 직전임대차계약 대비 보증금 또는 임대료 증가율이 5% 이하인 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 맺고 임대를 시작해야 합니다. 직전임대차계약에 따른 임대기간은 1년 6개월 이상, 상생임대차계약에 따른 임대기간은 2년 이상이어야 합니다. 요건을 갖추면 1세대 1주택 비과세와 거주주택 특례, 장기보유특별공제 표2를 적용할 때 거주기간 요건을 적용하지 않습니다.

• 임대기간 계산 - 월력에 따라 계산하고 1개월 미만은 1개월로 봅니다.
• 보증금·월세 전환 - 보증금과 월세를 서로 바꾼 경우 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항의 기준으로 증가율을 계산합니다.
• 임대료 인하 - 계약 중간에 내려 준 경우 증가율 요건에 어긋나지 않고 계약의 동일성도 유지됩니다.
• 양도 시점 - 상생임대차계약에 따른 2년 임대가 끝난 뒤 양도해야 합니다. 임차권을 승계시키더라도 2년 전 양도는 안 됩니다.

회신 이후 상생임대주택 특례에서 무엇이 바뀌었나요?

2026년 9월 30일 개정으로 상생임대주택을 언제까지 팔아야 하는지에 대한 기한이 생겼습니다. 상생임대차계약에 따른 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 거주기간 제한을 면제받습니다. 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나는 주택은 2027년 12월 31일까지 양도해야 합니다. 개정 시행령 부칙에 이 기한에 관한 별도 적용례가 없으므로 시행일인 2026년 10월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다. 회신 사안처럼 2년을 채우기 전에 파는 것도 안 되지만, 2년을 채운 뒤 너무 늦게 파는 것도 이제는 안 됩니다.

임차인 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 임차인과 계약을 맺은 경우에는, 종전 계약과 비교해 보증금 또는 임대료가 오르지 않았다면 새 계약의 임대기간을 합산합니다. 이 규정은 임차인이 바뀐 경우를 위한 것이고, 임대인이 집을 팔아 매수인이 임대를 이어받은 경우에는 적용되지 않습니다.

상생임대 특례 2년 요건 대응 순서

• 계약서 순서 정리 - 취득 뒤 직접 맺은 계약, 갱신 계약, 임대료 인하 합의서를 날짜순으로 놓고 어느 것이 직전·상생임대차계약인지 정합니다. 인하 합의서도 계약 내용의 일부로 보관합니다.
• 임대기간 계산 - 상생임대차계약 개시일부터 2년이 되는 날을 월력으로 계산합니다. 그 전에 잔금을 치르면 특례가 사라집니다.
• 양도 일정 조정 - 매매계약을 맺더라도 잔금일을 2년이 되는 날 뒤로 잡습니다. 양도일은 원칙적으로 잔금청산일입니다.
• 양도기한 확인 - 2년이 끝난 날부터 1년과 2029년 12월 31일 중 빠른 날 안에 양도 일정을 잡습니다.
• 특례적용신고 - 예정신고 또는 확정신고 기한까지 신고서에 두 계약서와 인하 합의서를 붙여 냅니다. 요건이 안 되면 2년 거주를 채운 뒤 양도하는 쪽으로 계획을 바꿉니다.

여기까지는 일반 기준이고, 월세 인하가 구두 합의였거나 보증금과 월세를 함께 바꿨다면 계약서·송금 내역을 보고 증가율을 따로 계산해야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 요건을 둘러싼 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 월세를 내려 주면 상생임대차계약 요건이 깨지나요?
  아닙니다. 특례 요건은 직전임대차계약 대비 보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 넘지 않는 것이므로, 계약 중간에 임차인 요청으로 임대료를 내린 계약도 직전임대차계약이나 상생임대차계약에 해당합니다. 국세청 사전-2025-법규재산-0423(2025. 6. 25.)이 같은 결론입니다.
• 매수인이 세입자를 승계하면 2년이 이어지나요?
  아닙니다. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년이 되기 전에 양도하면 매수인이 임차권을 보장하더라도 특례를 적용하지 않습니다. 임대기간은 양도인 본인이 그 계약에 따라 임대한 기간으로 채워야 합니다.
• 임대기간 2년은 어떻게 계산하나요?
  월력에 따라 계산하고 1개월 미만은 1개월로 봅니다. 예를 들어 2024년 4월 3일 시작한 계약은 2026년 4월 2일까지 임대해야 2년이 되고, 양도일(원칙적으로 잔금청산일)이 그 뒤여야 합니다.
• 보증금과 월세를 함께 바꿨으면 증가율은 어떻게 보나요?
  임대보증금과 월임대료를 서로 전환한 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항에서 정하는 기준에 따라 전환한 뒤 증가율을 계산합니다. 보증금은 그대로 두고 월세만 내린 경우에는 전환 계산 없이 그대로 5% 이내로 봅니다.
• 상생임대주택은 언제까지 팔아야 하나요?
  2026년 9월 30일 개정으로 상생임대차계약에 따른 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 거주기간 제한을 면제받습니다. 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지입니다.
• 세입자가 중간에 나가면 새 계약 기간을 합칠 수 있나요?
  임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 임차인과 계약을 맺은 경우로서 종전 계약과 비교해 보증금 또는 임대료가 오르지 않았다면 새 계약의 임대기간을 합산합니다. 임대인이 집을 팔아 매수인이 이어받은 경우에는 이 규정이 적용되지 않습니다.
• 특례는 어떻게 신청하나요?
  양도소득세 예정신고 또는 확정신고 기한까지 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 붙여 납세지 관할 세무서장에게 제출합니다. 임대료 인하 합의서나 송금 내역도 함께 두면 증가율 확인에 도움이 됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 세입자가 계약갱신요구권을 쓴 계약도 상생임대차계약이 되나요?
• 상생임대 세입자가 중간에 나가면 새 계약 기간을 합쳐 2년을 채울 수 있나요?
• 세입자가 사망해 자녀가 계약을 이어받아도 상생임대 특례가 되나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기