양도소득세

상속받은 시골집과 재개발주택이 있는데 공사 중 산 집을 팔면 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 상속받은 농어촌주택과 재개발주택을 1채씩 가진 세대가 재개발 기간에 살려고 대체주택을 샀다면, 대체주택 취득일에 집이 두 채였어도 대체주택 특례 요건을 갖춰 팔 때 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 국세청은 2025년 1월 기획재정부 해석을 인용해 대체주택 취득일의 주택 수도 그 시점 상황으로 판단한다고 회신했습니다. 지금은 시골집이 농어촌주택 요건을 갖췄는지와 대체주택 양도일에 무엇이 남는지부터 확인해야 합니다.

대체주택을 살 때 집이 두 채 있었다고 해서 대체주택 비과세를 미리 포기할 필요는 없습니다. 그중 한 채가 상속받은 농어촌주택이라면 그 시점에도 1주택으로 볼 수 있다는 것이 회신의 결론입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2018년 아파트를 사서 살다가 2020년 3월 아버지가 오래 사신 시골 면 지역의 주택을 상속받았습니다. 2020년 6월에는 사업시행인가가 난 재개발구역의 주택을 샀고, 살던 아파트는 2021년에 팔았습니다. 재개발 공사 기간에 살 곳이 필요해 2021년 9월 대체주택을 사서 들어갔고, 2024년 시골 주택은 따로 사시는 어머니께 증여했습니다. 재개발 새 아파트는 2027년 완공 예정인데, A씨는 2026년 대체주택을 팔면서 대체주택을 살 때 시골 주택과 재개발주택 두 채가 있었으니 비과세가 안 되는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 농어촌주택이 있던 대체주택 취득을 어떻게 해석했나요?

상속받은 농어촌주택과 재개발주택을 1채씩 가진 세대가 재개발 기간에 거주하려고 대체주택을 샀다면, 대체주택을 팔 때 재개발 대체주택 특례를 적용할 수 있다는 것이 결론입니다. 국세청은 서면-2021-법규재산-7942(2025. 1. 23.)에서 기획재정부 재산세제과-1470(2024. 12. 30.) 해석을 참조하라고 답했습니다. 기획재정부는 농어촌주택과 일반주택을 1개씩 보유한 세대가 일반주택의 재개발사업 시행기간에 거주하려고 다른 주택을 취득하면 대체주택 특례 규정이 적용된다고 회신했습니다.

판단 이유는 세 가지입니다. 첫째, 비과세 판정은 양도일 현재를 기준으로 하므로 주택 수도 양도일 현재 상황으로 봅니다. 둘째, 「대체주택 취득일 현재 1주택」인지도 그 시점 상황으로 판단해야 하는데, 그때 상속 농어촌주택은 농어촌주택 특례로 주택 수에서 빠질 수 있는 상태였습니다. 셋째, 질의자는 대체주택을 팔기 전에 농어촌주택을 별도세대인 어머니에게 증여해 양도일에는 재개발주택과 대체주택만 남았고, 대체주택 특례 요건도 갖추었습니다. 회신은 질의한 사실관계를 전제로 한 해석이라, 대체주택을 팔 때까지 농어촌주택을 계속 갖고 있었다면 결론이 달라질 수 있습니다.

재개발 대체주택 특례는 어떤 요건을 갖춰야 하나요?

2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 1주택 세대가 그 주택의 재개발·재건축 시행기간에 거주하려고 산 대체주택을 다음 세 요건을 모두 갖춰 팔면 1세대 1주택으로 봅니다. 이때 대체주택은 보유기간 2년, 조정대상지역 거주기간 2년 제한을 받지 않습니다.

• 취득 시점 - 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득해 1년 이상 거주
• 새 아파트 입주 - 관리처분계획에 따른 주택이 완성된 후 3년 안에 세대 전원이 이사해 1년 이상 계속 거주
• 대체주택 양도 - 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 안에 양도

새 아파트 입주 요건은 대체주택을 판 뒤에 채우는 요건입니다. 이를 지키지 못하면 그 사유가 생긴 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 비과세받았던 세액을 신고·납부해야 합니다.

어떤 시골 집이 농어촌주택으로 인정되나요?

농어촌주택은 수도권 밖의 읍지역(도시지역 안은 제외)이나 면지역에 있는 주택으로, 상속받은 주택이면 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있어야 합니다. 이농주택은 이농인이 5년 이상 거주한 주택, 귀농주택은 영농·영어 목적으로 취득한 주택입니다. 농어촌주택과 일반주택을 1개씩 가진 세대가 일반주택을 팔면 1주택으로 봅니다. 귀농주택은 취득한 날부터 5년 안에 일반주택을 팔 때만 적용됩니다.

대체주택 취득일에 일반 2주택이었다면 어떻게 되나요?

대체주택 특례 조문은 「국내에 1주택을 소유한 1세대」가 재개발 기간 거주용으로 대체주택을 사는 경우를 정하고 있어, 대체주택 취득일에 특례로 빠지지 않는 일반주택 2채를 갖고 있었다면 특례 요건을 채우기 어렵습니다. 이번 회신이 비과세를 인정한 것은 그 시점의 다른 한 채가 상속 농어촌주택이어서 주택 수에서 빠질 수 있었기 때문입니다. 비과세 판정 자체는 대체주택 양도일 현재 보유 상태로 하므로, 양도일까지 무엇이 남는지도 함께 따져야 합니다.

농어촌주택 재개발 대체주택 비과세 대응 순서

• 농어촌주택 해당 확인 - 소재지가 수도권 밖 읍·면 지역인지, 피상속인이 5년 이상 거주했는지 주민등록초본과 건축물대장으로 확인합니다.
• 재개발 일정 확인 - 사업시행인가일, 관리처분계획인가일, 준공 예정일을 조합 공문으로 확인합니다.
• 대체주택 요건 점검 - 사업시행인가일 이후 취득했는지, 1년 이상 거주했는지 전입 기록으로 정리합니다.
• 양도일 보유 상태 정리 - 대체주택을 팔 날짜에 세대가 가진 주택과 입주권을 정리하고, 특례적용신고서를 예정신고와 함께 냅니다.
• 부인 시 불복 - 과세 통지를 받으면 받은 날부터 90일 안에 심판청구를, 이미 낸 세금은 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대체주택을 팔 때까지 농어촌주택을 계속 보유하거나 시골집이 농어촌주택 요건을 갖추지 못한 경우처럼 사정이 다르면 등기부와 조합 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 부인에 따른 양도소득세 불복과 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대체주택은 몇 년 보유해야 비과세가 되나요?
  대체주택 특례 요건을 모두 갖추면 보유기간 2년과 조정대상지역 거주기간 2년 제한을 받지 않습니다. 대신 사업시행인가일 이후 취득해 1년 이상 거주해야 하고, 새 주택이 완성되기 전이나 완성된 후 3년 안에 팔아야 합니다.
• 새 아파트에 입주를 못 하면 어떻게 되나요?
  새 주택 완성 후 3년 안에 세대 전원이 이사해 1년 이상 계속 거주하지 못하면, 그 사유가 생긴 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 비과세받았던 세액을 양도소득세로 신고·납부해야 합니다. 취학·근무상 형편·질병 요양으로 일부 세대원이 이사하지 못하는 경우는 예외가 있습니다.
• 부모님이 3년만 사신 시골집도 농어촌주택인가요?
  아니요, 상속받은 주택이 농어촌주택으로 인정되려면 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있어야 합니다. 소재지도 수도권 밖의 읍지역(도시지역 안 제외)이나 면지역이어야 합니다. 거주기간은 피상속인의 주민등록초본으로 확인합니다.
• 완공 후 3년이 지나 대체주택을 팔았어요.
  대체주택은 새 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 안에 팔아야 특례를 받습니다. 이 기한을 넘기면 대체주택 특례는 적용되지 않고, 일반 1세대 1주택이나 다른 특례 요건을 따로 검토해야 합니다. 준공일은 사용승인일 등으로 확인합니다.
• 비과세로 신고했는데 과세 통지를 받았어요.
  과세 통지를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 대체주택 취득일의 보유 주택이 농어촌주택이었다는 점, 사업시행인가일 이후 취득과 1년 거주를 주민등록초본과 조합 서류로 정리해 두어야 합니다. 이의신청은 거치지 않아도 되는 선택 절차입니다.
• 이미 과세로 낸 세금은 돌려받을 수 있나요?
  과세로 신고·납부했지만 대체주택 특례 요건을 갖춘 것으로 판단되면 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 이번 회신처럼 농어촌주택이 있던 사정을 몰라 과세로 신고했다면 회신과 같은 사실관계인지부터 서류로 확인합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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