양도소득세

상속받은 집을 팔 때 부모님이 살던 기간도 거주기간에 넣어 주나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 상속주택 장기보유특별공제의 거주기간에는 상속개시일 이후 상속인이 직접 산 기간만 들어가고 부모님이 살던 기간은 통산하지 않습니다. 대법원은 거주기간을 취득일부터 양도일까지의 보유기간 중 거주한 기간으로 보고, 상속으로 취득한 주택도 같다고 판단했습니다. 지금은 주민등록표 등본으로 상속 뒤 실제 거주기간이 2년 이상인지부터 확인해 보십시오.

상속 전에 부모님과 함께 산 사실을 입증할 서류를 새로 모을 필요는 없습니다. 장기보유특별공제의 거주기간은 상속받은 뒤의 거주만 따지기 때문입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021년 3월 어머니가 돌아가시면서 어머니와 10년 넘게 함께 살던 아파트를 단독으로 상속받았습니다. 상속 직후 지방 근무 발령으로 이사했고, 2025년 6월 다른 주택 없이 이 아파트를 15억원에 팔았습니다. A씨는 어머니와 함께 산 기간을 거주기간에 넣어 1세대 1주택 장기보유특별공제(표 2)로 양도소득세를 신고했는데, 세무서는 상속 뒤 실제 거주가 1개월뿐이라며 일반 공제율(표 1)로 다시 계산해 세금을 고지했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상속받은 집의 장기보유특별공제 거주기간은 언제부터 세나요?

상속개시일부터 셉니다. 1세대 1주택의 높은 공제율(표 2)에 들어가는 거주기간은 양도자가 그 주택을 취득한 날부터 양도한 날까지 보유기간 중 실제로 산 기간이고, 상속으로 받은 집도 같습니다. 상속으로 취득한 자산의 취득시기는 상속이 개시된 날이므로, 그 전에 부모님 집에서 함께 산 기간은 보유기간 밖의 거주가 됩니다.

대법원 2026. 1. 15. 선고 2025두34935 판결은 「거주기간」을 양도자가 취득일부터 양도일까지의 보유기간 중 해당 주택에서 거주한 기간으로 보아야 하고, 취득원인이 상속이어도 마찬가지라고 판단했습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제159조의4도 「보유기간 중 거주기간이 2년 이상」인 1세대 1주택만 표 2 대상으로 정하고 있어 같은 기준이 적용됩니다.

부모님과 같이 살았으면 비과세처럼 거주기간을 합쳐 주지 않나요?

합쳐 주지 않습니다. 1세대 1주택 비과세 요건을 따질 때는 상속개시 당시 동일세대였다면 상속 전에 동일세대로서 거주하고 보유한 기간을 통산하는 규정이 있습니다. 그러나 이 통산 규정은 비과세 요건(소득세법 시행령 제154조 제1항)에 관한 것이고, 장기보유특별공제의 거주기간에는 그대로 옮겨 쓸 수 없습니다.

위 판결 사건에서도 납세자는 피상속인이 산 기간과 본인이 산 기간을 통산해야 한다, 공제를 기대한 신뢰를 보호해야 한다, 지구단위계획과 부모 봉양 때문에 부득이 거주하지 못했다고 주장했지만 모두 받아들여지지 않았습니다. 그래서 상속주택은 비과세 판단과 장기보유특별공제 계산에서 거주기간이 서로 다르게 나올 수 있습니다. 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택이라면 비과세가 되더라도 12억원 초과분에 장기보유특별공제가 들어가므로 이 차이가 세액에 그대로 반영됩니다.

거주기간이 2년이 안 되면 장기보유특별공제를 전혀 못 받나요?

아닙니다. 보유기간이 3년 이상이면 일반 공제율(표 1)은 받을 수 있습니다. 표 1은 보유기간 3년 이상 4년 미만 100분의 6에서 시작해 15년 이상 100분의 30까지이고, 표 2는 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 합쳐 최대 100분의 80까지 올라갑니다. 보유기간 역시 상속개시일부터 양도일까지로 계산합니다.

상속받은 집에 들어가 2년 이상 살 수 있는 상황이라면 파는 시점을 늦추는 것만으로 공제율이 달라질 수 있습니다. 거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 보므로 실제 거주와 전입신고를 함께 맞춰 두어야 합니다.

공동상속주택이면 누구의 거주기간을 보나요?

여러 상속인이 함께 상속받은 공동상속주택은 그 집에 거주한 공동상속인 가운데 거주기간이 가장 긴 사람의 기간으로 판단합니다. 이 규정도 상속인이 상속 뒤 그 집에 산 기간을 기준으로 하는 것이어서, 피상속인의 거주기간을 넣는 근거가 되지는 않습니다.

상속주택 장기보유특별공제 대응 순서

• 취득일 확인 - 상속개시일(사망일)이 보유기간의 시작점입니다. 상속등기를 늦게 했더라도 기준일은 바뀌지 않습니다.
• 거주기간 확인 - 주민등록표 등본으로 상속개시일 이후 전입·전출일을 확인합니다. 2년이 안 되면 표 2가 아니라 표 1로 계산됩니다.
• 공제율 재계산 - 표 1과 표 2로 각각 계산해 고지 세액과 대조합니다. 고가주택이면 12억원 초과분 계산까지 다시 봅니다.
• 과세예고 대응 - 고지 전 과세예고통지를 받았다면 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다. 판례상 결론이 분명한 쟁점이면 실익을 먼저 따집니다.
• 불복 청구 - 고지를 받았다면 90일 안에 심사청구나 심판청구를 합니다. 거주기간 산정 외에 비과세 판정이나 양도가액 계산에 다툴 부분이 있는지 함께 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공동상속·주택 수 판정·조정대상지역 취득 여부가 겹치면 상속재산분할협의서와 등기부, 주민등록 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 부과처분과 경정청구 거부처분에 대한 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부모님과 동일세대였으면 비과세 거주기간은 합쳐지나요?
  합쳐집니다. 소득세법 시행령 제154조 제8항 제3호는 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우 상속개시 전에 동일세대로서 거주하고 보유한 기간을 통산한다고 정합니다. 다만 이 통산은 1세대 1주택 비과세 요건에 관한 것이고 장기보유특별공제 거주기간에는 적용되지 않습니다.
• 상속주택 보유기간은 언제부터 세나요?
  상속이 개시된 날, 즉 피상속인이 사망한 날부터 셉니다. 소득세법 시행령 제162조 제1항 제5호가 상속으로 취득한 자산의 취득시기를 상속이 개시된 날로 정하고, 소득세법 제95조 제4항은 장기보유특별공제의 보유기간을 취득일부터 양도일까지로 정합니다. 상속등기를 한 날은 기준이 아닙니다.
• 거주를 못 한 부득이한 사정이 있으면 봐주나요?
  장기보유특별공제의 거주기간에는 부득이한 사유를 반영하는 규정이 없습니다. 대법원 2026. 1. 15. 선고 2025두34935 판결 사건에서도 지구단위계획과 부모 봉양 때문에 거주하지 못했다는 주장, 공제를 기대한 신뢰를 보호해야 한다는 주장이 모두 받아들여지지 않았습니다. 근무·취학 등 부득이한 사유 규정은 비과세 요건 쪽에 있습니다.
• 상속 뒤 1년만 살았다면 공제율은 어떻게 되나요?
  보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 표 2(1세대 1주택 공제율)가 적용되므로, 1년만 살았다면 표 1 일반 공제율로 계산됩니다. 표 1은 보유기간 3년 이상부터 적용되고 3년 이상 4년 미만은 100분의 6, 15년 이상은 100분의 30입니다. 보유기간이 3년 미만이면 장기보유특별공제는 없습니다.
• 형제들과 공동상속한 집은 누구 거주기간을 보나요?
  공동상속주택은 그 주택에 거주한 공동상속인 중 거주기간이 가장 긴 사람의 거주기간으로 판단합니다. 소득세법 시행령 제159조의4 후단의 규정입니다. 이 경우에도 상속개시 뒤 상속인이 거주한 기간이 기준이고, 피상속인의 거주기간은 들어가지 않는다고 보는 것이 위 대법원 판결의 취지와 맞습니다.
• 이미 표 2로 신고했는데 세무서 연락이 오면요?
  과세예고통지를 받았다면 통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다. 다만 거주기간 통산 쟁점은 대법원이 결론을 냈으므로 법리보다 실제 거주기간을 늘려 볼 자료가 있는지를 먼저 봐야 합니다. 고지 뒤에는 90일 안에 심사청구나 심판청구를 해야 합니다.
• 12억원 이하 주택이어도 이 문제가 생기나요?
  1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고 양도가액이 12억원 이하라면 양도소득세 자체가 과세되지 않아 장기보유특별공제를 따질 일이 없습니다. 소득세법 제89조 제1항 제3호는 실지거래가액 12억원을 넘는 고가주택을 비과세에서 제외하므로, 이 쟁점은 주로 고가주택이나 비과세 요건을 갖추지 못한 주택에서 생깁니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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