불복·환급

상속받은 부동산이 1년 안에 경매·수용으로 싸게 넘어갔다면 상속세를 줄일 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

상속개시 후 1년 안에 상속재산이 수용·경매·공매되어 그 가액이 상속세 과세가액보다 낮아졌다면, 사유가 발생한 날부터 6개월 안에 상속세 경정청구를 할 수 있습니다. 단순 시세 하락이나 일반 매매는 해당하지 않고, 제3자와의 상속회복청구·유류분반환청구 확정판결, 할증평가 주식 일괄 매각도 같은 특례 대상입니다.

상속세는 상속개시일 현재의 시가로 매기므로, 상속받은 뒤 시세가 떨어졌다는 사정만으로는 세금이 줄지 않습니다. 법은 몇 가지 경우에만 상속개시 뒤의 사정을 반영해 상속세를 다시 계산하도록 정해 두었습니다. 상담에서 문제가 되는 경우는 그 사유에 해당하는데도 6개월이 지나 버린 경우, 그리고 단순 시세 하락을 같은 사유로 오해해 청구하는 경우입니다. 아래 설명은 2026. 10. 11. 기준 현행 「상속세 및 증여세법」에 따릅니다.

이런 상담이 많습니다

D씨의 어머니는 2025. 10. 20. 돌아가셨고, D씨는 상가 건물을 감정가액 12억원으로 평가해 상속세를 신고했습니다. 건물에는 어머니가 사업자금을 빌리며 설정한 근저당이 있었는데 상속 뒤 임차인이 빠지면서 이자를 감당하지 못했고, 채권자가 임의경매를 신청했습니다. 2026. 8. 건물은 9억원에 매각되었습니다. D씨는 상속세를 12억원 기준으로 냈는데 실제로는 9억원밖에 남지 않았다며, 이미 낸 상속세를 줄일 수 있는지, 언제까지 청구해야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상속 뒤 재산 가치가 떨어지면 언제 상속세를 다시 계산하나요?

상속세 신고를 했거나 세무서 결정을 받은 사람에게 아래 사유가 생기면 경정청구를 할 수 있습니다.

• 상속개시 후 1년이 되는 날까지 상속재산이 수용·경매·공매되어 그 보상가액·경매가액·공매가액이 상속세 과세가액보다 낮아진 경우
• 상속개시 후 1년 안에 할증평가한 최대주주 주식을 특수관계 없는 사람에게 일괄 매각해 최대주주 주식에 해당하지 않게 된 경우
• 처분이 제한된 의무보유 주식을 상속개시 후 1년 안, 보유기간 만료일부터 2개월 안에 상속세 과세가액보다 낮게 판 경우
• 제3자와의 분쟁으로 상속회복청구소송이나 유류분반환청구소송의 판결이 확정된 경우

상속세 신고만 하고 세무서 결정이 아직 나오지 않았어도 청구할 수 있습니다. 결정을 위한 조사가 진행 중이라면 조사 담당자에게도 경매 사실과 자료를 알려 결정 단계에서 함께 검토되도록 하는 편이 처리 기간을 줄입니다.

일반 매매로 싸게 판 경우는 여기에 들어가지 않습니다. 경매·공매·수용처럼 상속인이 가격을 정할 수 없는 처분이어야 합니다.

경매가액이 얼마나 낮아야 청구할 수 있고, 세금은 얼마나 줄어드나요?

법은 「크게 하락한 경우」라고 정하고, 시행령은 경매가액 등이 상속세 과세가액보다 하락한 경우를 사유로 들고 있습니다. 하락 폭의 기준 비율은 따로 정하지 않았습니다. 청구할 때는 그 재산을 상속세 계산 때 평가한 가액과 실제 경매가액을 비교해 차이만큼 과세가액을 줄여 다시 계산하는 방식으로 주장합니다. 시행령 문언이 「상속세 과세가액」이어서 비교 기준을 두고 세무서와 견해가 다를 수 있습니다.

D씨의 상속세 과세표준이 15억원이었다고 가정하면, 경매로 3억원이 줄 때 과세표준은 12억원이 되고, 산출세액은 4억 4천만원에서 3억 2천만원으로 1억 2천만원 줄어듭니다. 실제 환급액은 상속공제 한도와 신고세액공제를 다시 계산해야 정해집니다. 상속개시 당시 이미 있던 근저당 채무를 신고 때 상속채무로 공제했다면 그 공제는 그대로 두고, 건물 가액만 경매가액으로 바꾸어 계산하게 됩니다.

할증평가한 주식이나 처분이 제한된 주식은 어떻게 하나요?

최대주주가 보유한 비상장주식 등은 상속세를 계산할 때 할증평가합니다. 상속개시 후 1년 안에 그 주식을 특수관계 없는 사람에게 일괄 매각해 더 이상 최대주주 주식에 해당하지 않게 되었다면, 할증평가로 더해진 금액에 대해 경정청구를 할 수 있습니다.

자본시장법상 처분이 제한되거나 회생·기업구조조정 절차에서 법원 결정으로 보호예수해야 하는 주식은 상속 뒤에도 바로 팔 수 없습니다. 이런 주식을 의무보유기간이 끝난 날부터 2개월 안에 상속세 과세가액보다 낮게 팔았다면, 보유 사실을 증명하는 서류를 내고 경정청구를 합니다. 이 경우도 매각이 상속개시 후 1년이 되는 날까지 이루어져야 합니다.

6개월은 언제부터 세고, 놓치면 다른 방법이 있나요?

국세기본법의 후발적 경정청구는 사유를 「안 날」부터 3개월이지만, 이 특례는 사유가 「발생한 날」부터 6개월입니다. 경매라면 매각 절차가 끝난 날짜를 기준으로 계산하게 되므로, 매각허가결정일과 대금 납부일을 모두 확인해 이른 날부터 셈하는 편이 안전합니다.

6개월이 지나면 경매가액 하락을 이유로 다시 청구할 방법은 사실상 없습니다. 시세 하락은 국세기본법이 정한 후발적 경정청구 사유가 아니기 때문입니다. 반대로 상속회복청구나 유류분반환청구 판결은 국세기본법의 후발적 경정청구 사유에도 해당할 수 있습니다. 판결을 안 날부터 3개월이 특례의 6개월보다 먼저 끝날 수 있으므로, 두 기한 가운데 이른 날에 맞춰 청구하는 것이 안전합니다.

다만 상속세 신고기한이 지난 뒤 5년 안이라면 당초 신고에서 평가를 잘못한 부분은 통상 경정청구로 다툴 수 있습니다.

유류분 반환 판결로 상속재산이 줄면 상속세도 바뀌나요?

시행령은 피상속인이나 상속인과 「그 외의 제3자」 사이의 분쟁으로 상속회복청구소송이나 유류분반환청구소송의 판결이 확정된 경우를 사유로 정합니다. 예를 들어 상속인 아닌 사람이 유증으로 받은 재산을 상속인이 유류분으로 돌려받거나, 반대로 제3자에게 상속재산을 돌려주게 된 경우입니다.

상속인끼리의 유류분 다툼은 문언상 「그 외의 제3자」와의 분쟁이 아니어서 이 특례에 해당하지 않는다고 볼 여지가 큽니다. 상속재산 총액이 그대로라면 상속인별 납부 몫이 달라지는 문제로 남습니다. 이런 경우 세금 문제는 상속인들 사이의 상속세 분담과 연대납부 관계로 정리하는 경우가 많습니다.

상속세 경정청구 대응 순서

• 사유 발생일 확정 - 경매 매각허가결정·대금 납부, 수용 재결, 판결 확정일 가운데 기준일을 정합니다.
• 1년 요건 확인 - 수용·경매·공매가 상속개시 후 1년이 되는 날까지 이루어졌는지 날짜를 맞춥니다.
• 가액 비교 - 상속세 신고 때 평가액과 보상가액·경매가액을 대조해 줄어든 금액을 계산합니다.
• 경정청구서 제출 - 상속세 결정(경정)청구서에 사유를 입증하는 서류를 붙여 6개월 안에 냅니다.
• 세무서 검토 대응 - 경매 경위나 특수관계 여부를 묻는 보완 요구에 자료로 답합니다.
• 거부 뒤 불복 - 거부 통지를 받으면 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 경매가 상속개시 후 1년 안에 끝났는지, 상속인이 경락받는 등 특수한 사정이 있는지에 따라 결론이 달라집니다. 법무법인 윤성은 상속세 경정청구와 경정거부처분에 대한 심판청구·소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상속받은 아파트값이 떨어졌는데 상속세를 돌려받을 수 있나요?
  시세가 떨어진 것만으로는 어렵습니다. 상속세는 상속개시일 현재 시가로 계산하고, 법이 정한 예외는 상속개시 후 1년 안의 수용·경매·공매, 할증평가 주식의 일괄 매각, 의무보유 주식의 매각, 제3자와의 상속회복·유류분 확정판결로 한정됩니다.
• 상속받고 1년 안에 급하게 싸게 팔았는데 해당하나요?
  일반 매매는 해당하지 않습니다. 특례는 수용·민사집행법상 경매·공매처럼 상속인이 가격을 정할 수 없는 처분을 대상으로 합니다. 다만 상속개시 전후 6개월 안의 매매가액은 상속재산 평가에 쓰일 수 있어 평가 단계에서 다툴 여지가 있습니다.
• 6개월은 언제부터 계산하나요?
  사유가 발생한 날부터 계산합니다. 국세기본법의 후발적 경정청구처럼 「안 날」이 기준이 아니므로 늦게 알았다는 사정이 고려되지 않습니다. 경매라면 매각허가결정일과 대금 납부일을 확인해 이른 날 기준으로 일정을 잡는 편이 안전합니다.
• 상속인끼리 유류분 소송을 한 경우에도 경정청구가 되나요?
  시행령은 피상속인이나 상속인과 그 외의 제3자 사이 분쟁으로 인한 판결을 사유로 정하고 있어, 상속인끼리의 유류분 판결은 이 특례에 해당하지 않는다고 볼 여지가 큽니다. 이 경우 상속재산 총액은 같고 상속인별 부담 몫만 달라집니다.
• 경정청구할 때 어떤 서류가 필요한가요?
  결정 전·후 과세표준과 세액, 사유를 입증하는 서류를 결정(경정)청구서에 붙입니다. 경매라면 매각허가결정문과 대금완납증명, 수용이라면 수용재결서와 보상금 지급 내역, 판결이라면 판결문과 확정증명이 기본 자료입니다.
• 세무서가 경정청구를 거부하면 어떻게 하나요?
  거부 통지를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 하거나 국세청 심사청구를 거쳐 행정소송으로 다툽니다. 세무서가 2개월 안에 답하지 않으면 그다음 날부터 불복할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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