양도소득세

부모님 집에 같이 살 때 계약하고 세대분리 뒤 잔금을 치르면 2년 거주해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 계약금을 낸 날 주택을 가진 부모님과 같은 세대였다면 그 뒤 세대를 분리하고 조정대상지역 지정 후 잔금을 치렀어도 1세대1주택 비과세에 2년 거주요건이 붙습니다. 공고 전 계약의 거주요건 면제는 계약금 지급일 현재 세대가 무주택일 때만 인정됩니다(소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호). 지금은 계약금을 낸 날의 주민등록상 세대 구성부터 확인하십시오.

잔금 전에 세대를 분리했다고 해서 거주요건 면제가 살아나지는 않습니다. 기준일은 세대를 분리한 날이 아니라 계약금을 낸 날입니다.

이런 상담이 많습니다

30대 직장인 B씨는 집을 가진 부모님과 같은 주소에 살던 2025년 여름, 조정대상지역이 아니던 지역의 아파트를 계약하고 계약금을 냈습니다. 그 뒤 따로 집을 얻어 전입하면서 세대를 분리했고, 그사이 해당 지역이 조정대상지역으로 지정·공고된 뒤에 잔금을 치렀습니다. B씨는 계약이 지정 전이었으니 그 집에 살지 않아도 2년 뒤 팔면 비과세라고 알고 있었습니다. 상담에서는 계약금을 낸 날 주민등록상 부모님과 같은 세대였는지부터 확인했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

부모님과 같은 세대일 때 계약하고 세대분리 뒤 잔금을 치르면 거주요건이 붙나요?

네, 계약금을 낸 날 주택을 가진 부모님과 같은 세대였다면 그 뒤 세대를 분리하고 잔금을 치렀어도 2년 거주요건이 적용됩니다. 공고 전 계약의 거주요건 면제는 계약금 지급일 현재 거주자가 속한 1세대가 주택을 보유하지 않은 경우에만 인정되기 때문입니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 무주택 여부를 「계약금 지급일 현재」를 기준으로 판단하도록 정하고 있습니다. 세대분리가 잔금 전이든 공고 전이든, 계약금 지급일 뒤라면 판단에 영향을 주지 않습니다.

혼자 따로 세대를 꾸릴 수 있는 자녀라도 부모 세대로 보나요?

네, 별도 세대를 꾸릴 수 있는 요건을 갖췄더라도 실제로 부모와 같은 주소에서 생계를 같이 하고 있었다면 그때는 부모와 1세대로 봅니다. 1세대는 거주자와 배우자, 같은 주소에서 생계를 같이 하는 직계존비속으로 구성됩니다.

30세 이상이거나 일정한 소득이 있는 자녀는 배우자가 없어도 독립 세대로 인정받을 수 있습니다. 그러나 이 기준은 실제로 따로 살 때 1세대로 인정해 준다는 의미일 뿐, 함께 살던 기간까지 별도 세대로 소급해 주지는 않습니다.

세대분리는 언제 했어야 면제를 받을 수 있었나요?

계약금을 내기 전에 실제로 이사해 세대를 분리했어야 합니다. 주민등록만 옮기고 실제로는 부모와 같이 살았다면 세대분리가 인정되지 않을 수 있으므로, 독립한 집의 임대차계약서와 관리비·공과금 납부 기록 같은 생활 자료가 함께 있어야 합니다.

계약금 지급일 현재 독립 세대였고 그 세대가 무주택이었다면, 공고일 이전 계약·계약금 지급 요건을 갖춘 이상 잔금을 공고 뒤에 치렀어도 거주요건이 면제됩니다. 이 경우에도 보유기간 2년과 양도일 현재 1세대1주택 요건은 그대로 채워야 합니다.

거주요건이 붙으면 비과세를 아예 못 받나요?

아니요, 거주요건이 붙는다는 것은 비과세가 막힌다는 뜻이 아니라 보유기간 2년 중 2년 이상 실제로 살아야 한다는 뜻입니다. 잔금일 이후 전입해 2년을 채우고, 양도일 현재 1세대1주택이면 비과세를 받을 수 있습니다.

거주기간은 주민등록표상 전입일부터 전출일까지로 셉니다. 세입자가 있어 바로 들어가기 어렵다면 임대차 만기와 매도 시기를 함께 계획해야 합니다. 2년 거주를 채우기 어렵다면 상생임대주택 특례처럼 거주요건을 따로 면제하는 제도가 있는지도 함께 확인합니다.

이미 비과세로 신고했다면 어떻게 해야 하나요?

계약금 지급일에 부모 세대였는데 거주 없이 비과세로 신고했다면, 세무서가 결정·경정해 통지하기 전에 수정신고하는 편이 가산세 부담이 적습니다. 과소신고가산세는 법정신고기한이 지난 뒤 빨리 수정신고할수록 감면 폭이 큽니다.

반대로 계약금 지급일에 이미 독립 세대였는데 세무서가 부모 세대로 보고 비과세를 배제했다면, 실제 독립 생활을 보여 주는 자료로 다툴 수 있습니다. 세무조사 결과통지를 받았다면 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지서를 받았다면 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

세대분리 후 잔금 거주요건 대응 순서

• 계약금 지급일 확정 - 계약서와 이체내역으로 계약금을 낸 날을 정확히 확인합니다. 분납했다면 마지막 지급일까지 봅니다.
• 그날의 세대 확인 - 주민등록표 초본과 등본으로 그날 누구와 같은 세대였는지, 세대원 중 주택 보유자가 있었는지 확인합니다.
• 실제 독립 생활 자료 - 세대를 분리했다면 그 전후의 임대차계약서, 공과금·관리비 납부 기록을 모아 둡니다.
• 신고 방식 결정 - 거주요건이 붙으면 2년 거주를 채운 뒤 파는 방안과 과세 양도를 비교하고, 양도 후 2개월 안에 예정신고합니다.
• 사후 정정 - 잘못 신고했다면 과세표준수정신고서나 결정(경정)청구서를, 고지를 받았다면 과세전적부심사나 조세심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 세대분리 시점이나 실제 동거 여부에 다툼이 있으면 주민등록 기록과 생활 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 판단을 둘러싼 양도소득세 과세전적부심사와 조세심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약금 내기 하루 전에 세대분리했다면 어떻게 되나요?
  계약금 지급일 현재 이미 실제로 독립 세대였고 그 세대에 주택이 없었다면 무주택 요건을 갖춘 것으로 볼 수 있습니다. 다만 주소만 옮기고 실제로 부모님과 함께 살았다면 세대분리가 부인될 수 있으므로 독립 주거 자료가 필요합니다.
• 부모님 집이 아니라 형제가 집을 갖고 있었다면요?
  같은 주소에서 생계를 같이 하는 형제자매도 1세대에 포함될 수 있으므로, 계약금 지급일에 같은 세대인 형제가 주택을 보유했다면 무주택 세대 요건을 갖추지 못합니다. 세대원 범위는 실제 생계를 같이 했는지로 판단합니다.
• 부모님이 계약 전에 집을 팔았다면 면제되나요?
  부모님이 계약금 지급일 전에 집을 팔아 그날 세대 전체가 무주택이었다면 다른 요건을 갖춘 이상 거주요건이 면제됩니다. 부모님 주택의 잔금일과 등기일이 계약금 지급일보다 앞서는지 확인해야 합니다.
• 거주요건이 붙으면 지금이라도 들어가 살면 되나요?
  네, 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이면 비과세 요건을 갖출 수 있습니다. 거주기간은 주민등록표상 전입일부터 전출일까지로 계산하므로 실제 입주와 전입신고를 함께 해야 하고, 2년을 채운 뒤 양도 계약을 하는 편이 안전합니다.
• 세대분리를 인정받으려면 어떤 자료가 필요한가요?
  독립한 집의 임대차계약서나 등기부, 전입 후 관리비·공과금 납부 기록, 본인 명의 통신·카드 사용 내역처럼 실제로 따로 살았음을 보여 주는 자료가 필요합니다. 주민등록만으로는 부족할 수 있습니다.
• 비과세로 신고했는데 이 사실을 늦게 알았어요.
  세무서가 결정·경정 통지를 하기 전이라면 수정신고를 할 수 있고, 법정신고기한이 지난 뒤 빨리 낼수록 과소신고가산세 감면 폭이 큽니다. 납부지연가산세는 감면되지 않으므로 빨리 처리하는 편이 낫습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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