취득세·보유세

실명법 전에 잔금 치르고 남의 이름으로 한 땅, 제 명의로 등기하면 취득세를 또 내나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 실명법 시행 전에 잔금을 모두 치렀다면 취득세 납세의무는 잔금지급일에 이미 성립했고, 뒤에 내 명의로 등기해도 새로운 취득세 납세의무는 생기지 않습니다. 대법원은 명의수탁자 등기를 말소하고 당초 매매를 원인으로 등기한 경우에도 같다고 보았습니다. 지금은 잔금을 치른 날을 보여 줄 영수증이나 계약서를 찾아 두십시오.

내 이름으로 등기를 되찾았다고 해서 그날 부동산을 새로 산 것으로 취급할 필요는 없습니다. 취득은 이미 수십 년 전 잔금을 치른 날에 있었습니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 1994년 매도인에게 토지 대금을 모두 치렀지만 사정이 있어 친척 명의로 소유권이전등기를 해 두었습니다. 부동산실명법의 유예기간이 지나 친척 명의 등기가 무효가 되자, S씨는 2024년 매도인을 대위해 친척 명의 등기의 말소와 매도인에 대한 소유권이전등기를 구하는 소송을 내 이겼고, 2025년 당초 매매를 원인으로 자기 명의 등기를 마쳤습니다. 2026년 구청은 등기일에 취득했다며 현재 시가표준액으로 취득세를 부과하겠다고 안내했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기일에 새로 취득세를 내야 하나요?

내지 않습니다. 취득세는 부동산을 취득한 자에게 부과하고, 부동산은 등기를 하지 않았더라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 봅니다. 사실상 취득은 등기 같은 형식적 요건은 없지만 대금 지급 같은 실질적 요건을 갖춘 경우를 말합니다.

대법원 2013. 3. 14. 선고 2010두28151 판결은 매매대금을 모두 치른 매수인은 잔금지급일에 사실상 취득에 따른 취득세 납세의무가 성립하고, 뒤에 매매를 원인으로 등기하는 것은 형식적 요건을 추가로 갖춘 것에 불과하다고 보았습니다. 실명법 시행 전에 대금을 다 치르고 3자간 등기명의신탁으로 수탁자 명의 등기를 했다가, 유예기간 경과로 무효가 된 그 등기를 말소하고 당초 매매로 등기한 경우에도 같다고 했습니다.

취득일은 언제로 보나요?

유상승계취득은 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 봅니다. 신고인이 낸 자료로 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 없으면 계약상 잔금지급일, 계약상 잔금지급일이 없으면 계약일부터 60일이 지난 날입니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「지방세법 시행령」의 규정이고, 원래 상담 사례에 적용된 1980년대 구 지방세법 시행령도 잔금지급일을 취득시기로 보았습니다.

잔금지급일 전에 등기를 한 경우에는 등기일에 취득한 것으로 보는 규정이 있지만, 이 사례처럼 잔금을 먼저 치르고 한참 뒤 등기한 경우에는 해당하지 않습니다. 그래서 잔금을 치른 날을 증명하는 자료가 결론을 좌우합니다.

그때 취득세를 안 냈으면 지금 걷을 수 있나요?

부과제척기간이 지났다면 걷을 수 없습니다. 현행 지방세기본법은 신고하지 않은 경우 7년, 명의신탁약정으로 실권리자가 사실상 취득한 경우 10년의 부과제척기간을 둡니다. 1990년대 잔금 취득분이라면 이 기간이 오래전에 끝났을 가능성이 큽니다.

다만 등기할 때 세금이 전혀 없는 것은 아닙니다. 취득세 부과제척기간이 지난 물건의 등기는 취득을 원인으로 한 등기라도 등록면허세 과세 대상인 「등록」에 포함됩니다. 취득세 대신 등록면허세를 내게 되는 구조입니다.

명의신탁 부동산 취득세 대응 순서

• 잔금일 입증 - 옛 매매계약서, 영수증, 송금 기록, 판결문 속 인정 사실로 잔금지급일을 특정합니다. 취득일을 정하는 핵심 자료입니다.
• 판결문 검토 - 등기 소송 판결문에 매매대금 완납 사실이 어떻게 적혔는지 확인합니다. 구청 설명 자료로 바로 쓸 수 있습니다.
• 제척기간 계산 - 잔금일부터 부과제척기간이 지났는지 계산합니다. 지났다면 취득세 부과는 위법합니다.
• 등록면허세 확인 - 등기 때 낼 세금이 등록면허세인지 확인하고 세액을 계산합니다. 취득세와 세율 구조가 다릅니다.
• 불복 제기 - 등기일 기준 취득세가 부과되면 90일 안에 이의신청이나 심판청구를 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 잔금 일부를 실명법 시행 뒤에 치렀거나 명의신탁이 계약명의신탁이면 계약서와 등기 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산의 소유권 회복 소송과 취득세 부과처분 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기일 기준 시가표준액으로 취득세를 내야 하나요?
  내지 않습니다. 대법원 2013. 3. 14. 선고 2010두28151 판결은 매매대금을 모두 치른 매수인의 취득세 납세의무는 잔금지급일에 성립하고, 뒤에 한 등기로 새로운 취득세 납세의무가 생기지 않는다고 보았습니다. 등기일을 취득일로 본 부과는 다툴 수 있습니다.
• 잔금 영수증이 없으면 어떻게 하나요?
  다른 자료로 잔금지급일을 증명합니다. 등기 소송 판결문에 매매대금 완납이 인정 사실로 적혔는지, 당시 통장 거래 내역이나 매도인의 확인서가 있는지 찾아보십시오. 지방세법 시행령 제20조 제2항은 사실상 잔금지급일을 확인할 수 없으면 계약상 잔금지급일을 취득일로 봅니다.
• 등기할 때 내는 세금은 없나요?
  등록면허세가 나올 수 있습니다. 지방세법 제23조 제1호 다목은 취득세 부과제척기간이 지난 물건의 등기를, 취득을 원인으로 한 등기라도 등록면허세 과세 대상인 등록에 포함시킵니다. 취득세 대신 등록면허세를 내는 구조이므로 세액을 따로 계산해 보십시오.
• 취득세 부과제척기간은 얼마인가요?
  현행 지방세기본법 제38조 제1항은 사기 등 부정행위는 10년, 신고하지 않은 경우 7년, 그 밖의 경우 5년으로 정하고, 명의신탁약정으로 실권리자가 사실상 취득하고 신고하지 않은 경우는 10년입니다. 수십 년 전 잔금 취득분은 어느 기준으로도 기간이 지났을 가능성이 큽니다.
• 잔금을 등기 전에 치르지 않았으면 어떻게 되나요?
  결론이 달라질 수 있습니다. 대금을 다 치르지 않은 상태라면 사실상 취득이 없으므로, 나중에 잔금을 치르거나 등기한 날에 취득한 것으로 볼 수 있습니다. 잔금 일부를 실명법 시행 뒤에 치렀다면 그 시점의 법령과 명의신탁 효력을 따로 따져야 합니다.
• 취득세 부과에 어떻게 불복하나요?
  처분의 통지를 받은 날부터 90일 안에 이의신청을 하거나 조세심판원에 심판청구를 냅니다. 지방세기본법 제90조는 이의신청 기한을 90일로 정하고, 제98조는 지방세 처분에 대한 행정소송도 심판청구와 그 결정을 거친 뒤에 내도록 정합니다. 소송까지 생각한다면 심판청구를 거쳐야 합니다.

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