세금

사용승인 전 신탁등기한 신축 건물에 등록면허세가 나왔다면 다툴 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

사용승인 전 신탁등기에 매긴 등록면허세는 취득 원인 등기라는 점을 들어 다툴 수 있습니다. 대법원은 이런 신탁 원인 소유권이전등기가 등록면허세 과세대상에서 제외된다고 보아 원심을 파기했습니다. 신탁등기 때 취득세가 비과세됐다고 등록면허세라도 내야 하는 것은 아닙니다.

사용승인 전 신탁등기에 매긴 등록면허세는 취득 원인 등기라는 점을 들어 다툴 수 있습니다. 대법원은 이런 신탁 원인 소유권이전등기가 등록면허세 과세대상에서 제외된다고 보아 원심을 파기했습니다. 신탁등기 때 취득세가 비과세됐다고 등록면허세라도 내야 하는 것은 아닙니다.

취득세를 안 냈는데 왜 등록면허세 대상도 아닌가요?

신탁으로 수탁자에게 넘어가는 것 자체가 지방세법상 취득이기 때문입니다. 지방세법 제23조 제1호 단서는 등록면허세의 등록에서 취득을 원인으로 이루어지는 등기를 제외합니다. 위탁자에게서 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우는 신탁등기가 병행되면 취득세를 부과하지 않습니다. 대법원은 이 비과세 규정이 그 이전도 취득에 해당함을 전제로 한다고 보았습니다.

2010. 3. 31. 전부 개정된 지방세법은 취득과 관련된 등록세를 취득세에 통합하고 나머지만 등록면허세로 남겼습니다. 대법원은 신탁재산 취득을 원인으로 한 소유권이전등기에 대해 이렇게 판단했습니다. 「통합 취득세의 과세 여부가 문제될 뿐 별도로 등록면허세의 과세대상이 될 여지가 없다」는 것입니다. 종전의 등록세 비과세 조항이 삭제됐다고 새로 등록면허세 대상이 된 것도 아니라고 보았습니다.

아직 사용승인 전이라는 구청 논리는 어떻게 판단됐나요?

취득시기가 오지 않았다는 사정만으로는 등록면허세를 매길 수 없다고 판단됐습니다. 사안에서 건축주가 신축 중이던 건물에 2019. 1. 28. 가압류등기촉탁으로 건축주 명의 보존등기가 됐습니다. 건축주는 2019. 2. 14. 신탁회사와 관리신탁계약을 맺었습니다. 2019. 2. 21. 신탁회사 명의로 소유권이전등기와 신탁등기가 마쳐졌습니다. 구청장은 2019. 9. 19. 사용승인 전이라 취득시기가 오지 않았다며 등록면허세와 지방교육세를 부과했습니다.

원심은 처분이 적법하다고 보았습니다. 대법원은 수탁자의 신탁재산 취득을 원인으로 한 등기에는 취득세 납세의무가 성립할 여지가 없다고 했습니다. 취득시기가 도래하지 않았어도 그 이유만으로 취득과 관련 없는 등기로 볼 수는 없다는 것입니다. 대법원은 원심을 파기하고 사건을 부산고등법원에 환송했습니다. 사안에는 구 지방세법(2019. 12. 31. 개정되기 전의 것)이 적용됐습니다. 현행 제23조 제1호 단서도 취득을 원인으로 한 등기를 제외하는 문언을 그대로 두고 있습니다.

등록면허세가 빠지면 신축 건물 세금은 더 없나요?

사용승인 때 생기는 신축 취득세는 따로 남습니다. 건축물을 건축해 취득하면 사용승인서를 내주는 날과 사실상의 사용일 중 빠른 날이 취득일입니다. 같은 날 선고된 대법원 2023. 12. 28. 선고 2020두49997 판결이 기준입니다. 그때의 건축물 소유자가 취득세 납세의무자라고 보았습니다. 사용승인 전에 신탁등기를 마쳤다면 사용승인일 소유자인 수탁자가 신축 취득세 납세의무자가 될 수 있습니다.

이 사건은 신탁회사가 낸 취득세의 경정청구가 거부된 사건입니다. 원심은 건축주를 납세의무자로 보아 신탁회사 손을 들었습니다. 대법원은 이 판단에 법리 오해가 있다며 원심을 파기환송했습니다. 두 판결은 대상이 다릅니다. 2021두61178은 신탁 이전 등기의 등록면허세를, 2020두49997은 건축에 따른 취득세를 다루었습니다. 납세의무자 판단은 「사용승인 전에 신축 건물을 신탁하거나 팔면 취득세는 누가 내나요?」에서 설명했습니다. 등록면허세 단서에는 예외도 있습니다. 취득세 부과제척기간이 지난 물건의 등기와 취득가액 50만원 이하 물건의 등기 등은 등록면허세 대상에 들어갑니다.

이미 낸 등록면허세는 어떻게 돌려받나요?

스스로 신고·납부했다면 경정청구로, 고지를 받았다면 심판청구로 다툽니다. 등록면허세는 등록을 하기 전까지 신고·납부하는 세목입니다. 신고·납부한 사람은 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 구청은 2개월 안에 결과를 알려야 하고, 통지가 없으면 그다음 날부터 심판청구를 할 수 있습니다.

구청이 부과·고지했다면 통지를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 합니다. 행정소송은 심판청구 결정을 거쳐 그 통지를 받은 날부터 90일 안에 냅니다. 결정기간 안에 결정 통지를 받지 못하면 그 기간이 지난 날부터 소송을 낼 수 있습니다. 등록면허세에 붙은 지방교육세와 가산세도 함께 청구 대상에 넣습니다. 경정거부와 부과처분을 함께 다투는 범위는 「취득세 경정거부만 심판청구했다면 부과·독촉처분도 소송으로 다툴 수 있나요?」에서 다루었습니다.

신탁등기 등록면허세 대응 순서

• 등기 원인 확인 - 등기사항증명서에서 소유권이전등기 원인이 신탁이고 신탁등기가 함께 마쳐졌는지 확인합니다.
• 날짜 정리 - 보존등기일, 신탁계약일, 신탁등기일, 사용승인일을 순서대로 적습니다.
• 고지 항목 분리 - 등록면허세, 지방교육세, 가산세를 나누고 처분 사유가 취득시기 미도래인지 봅니다.
• 불복 경로 선택 - 고지는 90일 안에 심판청구로, 신고·납부분은 5년 안에 경정청구로 다툽니다.
• 신축 취득세 점검 - 사용승인일 당시 소유자를 확인해 신축 취득세 신고 의무를 함께 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 등기 원인과 사용승인일 당시 소유 관계에 따라 등록면허세와 신축 취득세의 귀속이 달라집니다. 법무법인 윤성은 신탁 부동산 지방세 검토와 경정청구, 조세심판청구와 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 담보신탁이나 관리신탁처럼 신탁 종류가 달라도 같은가요?
  판결 사안은 관리신탁이었습니다. 판결의 근거는 신탁등기가 함께 된 위탁자에서 수탁자로의 이전이 취득이라는 점이었습니다. 그래서 신탁 종류보다 이 요건을 갖췄는지가 기준이 된다고 볼 수 있습니다.
• 등기 원인이 나중에 무효로 밝혀지면 등록면허세가 다시 나오나요?
  아니요, 대법원은 등기 원인이 무효여도 취득을 원인으로 한 등기에서 빠지지 않는다고 보았습니다. 취득세 대상이 아니게 되더라도 등록면허세 납세의무가 새로 성립하지 않는다며 구청의 상고를 기각했습니다.
• 신탁이 끝나 위탁자에게 되돌아오는 등기는 어떻게 되나요?
  판결이 다룬 사안이 아니어서 단정할 수는 없습니다. 신탁 종료로 수탁자에게서 위탁자에게 이전하는 경우도 취득세를 부과하지 않는 취득으로 정해져 있습니다. 같은 구조로 등록면허세 대상에서 제외된다고 볼 여지가 있습니다.
• 이의신청을 먼저 해야 심판청구를 할 수 있나요?
  아니요, 처분을 안 날부터 90일 안에 이의신청 없이 곧바로 심판청구를 할 수 있습니다. 행정소송은 심판청구와 그 결정을 거쳐야 낼 수 있습니다.
• 소송 중에 구청이 과세 사유를 바꾸면 어떻게 되나요?
  당초 사유와 기본적 사실관계가 같은 범위에서는 사유를 추가하거나 변경할 수 있습니다. 처분 당시 적시한 구체적 사실을 바꾸지 않고 근거 법령만 더하는 것은 새 사유로 보지 않습니다.
• 등록면허세에 붙은 지방교육세도 함께 다퉈야 하나요?
  네, 등록에 대한 등록면허세의 납세의무자가 지방교육세의 납세의무자입니다. 판결 사안에서도 두 세목이 가산세와 함께 부과됐으므로 청구서에 둘을 모두 적습니다.
• 심판청구 중에도 고지된 세금을 내야 하나요?
  심판청구는 처분의 집행에 효력이 미치지 않으므로 고지된 세금은 내야 하는 것이 원칙입니다. 다만 압류한 재산은 대통령령으로 정하는 바에 따라 공매처분을 보류할 수 있습니다.

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