부가가치세
신탁한 건물 임대료에 대한 부가세를 누가 내는 건가요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.21 갱신
부가가치세법 제3조 제2항은 신탁재산과 관련된 재화·용역의 공급에서 수탁자를 신탁재산별로 각각 별도의 납세의무자로 정합니다. 다만 같은 조 제3항이 정한 경우에는 위탁자가 납세의무자가 되므로, 어느 유형의 신탁인지에 따라 신고 주체와 사업자등록이 달라집니다.
계약서 제목이 아니라 조문으로 유형을 가립니다
부가가치세법 제3조 제2항과 제3항은 납세의무자를 수탁자와 위탁자로 갈라 정하고 있으므로, 담보신탁·관리신탁·처분신탁 가운데 무엇인지와 위탁자가 납세의무자가 되는 경우에 해당하는지를 조문으로 대조해야 합니다. 계약서의 제목이나 관행적인 명칭만으로 판단하지 않습니다. 이 판정이 틀리면 신고 주체와 세금계산서 발행 주체가 모두 어긋나 가산세가 겹칩니다.
신탁재산별로 사업자등록을 정리합니다
수탁자가 납세의무자가 되는 유형에서는 수탁자가 신탁재산별로 각각 별도의 납세의무자가 되므로 신탁재산 단위로 등록이 필요합니다. 하나의 수탁자가 여러 신탁을 맡고 있으면 신탁재산 단위로 나누어 보아야 합니다. 등록 주체를 잘못 잡으면 매입세액 공제부터 막히므로 처분 대응과 함께 등록 상태를 정리해야 합니다.
위탁자 지위 이전은 공급으로 볼 수 있습니다
부가가치세법 제10조 제8항은 위탁자의 지위가 다른 사람에게 이전되는 경우 기존 위탁자가 새로운 위탁자에게 신탁재산을 공급한 것으로 보도록 정하면서, 신탁재산에 대한 실질적인 소유권 변동이 있다고 보기 어려운 경우로서 정해진 경우는 제외합니다. 지위 이전을 단순한 계약 당사자 변경으로 처리했다가 공급으로 과세되는 예가 있습니다. 지위를 옮기기 전에 그 제외 사유에 해당하는지를 미리 확인해야 합니다.
수익자에게 온 통지는 한도부터 계산합니다
부가가치세법 제3조의2 제1항은 수탁자가 내야 할 부가가치세를 신탁재산으로 충당하여도 부족한 경우, 수익자가 지급받은 수익과 귀속된 재산의 가액을 합한 금액을 한도로 그 부족액에 대해 제2차 납세의무를 지도록 정합니다. 한도 계산이 맞는지와 신탁 설정일 이후에 법정기일이 도래한 세금인지가 쟁점이 됩니다. 수익자 앞으로 통지가 왔다면 그 한도 계산을 따로 검토해야 합니다.
준비 자료와 질문
신탁계약서와 변경계약서, 사업자등록 내역, 임대차계약서와 발행·수취한 세금계산서, 받은 고지서와 그 수령일을 준비합니다. 신고·납부는 일반 부가가치세와 같은 과세기간을 따르고, 이미 고지서를 받았다면 받은 날부터 90일 이내에 이의신청·심사청구·심판청구 중 하나를 제기해야 하므로 남은 기간부터 세어야 합니다. 질문은 ‘이 신탁에서 납세의무자가 누구인가’, ‘등록과 세금계산서 발행 주체가 맞는가’, ‘수익자 한도 계산이 맞는가’로 나누면 좋습니다. 없는 자료는 없다고 표시하고 먼저 궁금한 사항부터 정리해도 됩니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
신탁계약서와 사업자등록 내역, 받은 고지서와 수령일을 정리해 보세요.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.21 기준으로 조문을 확인했습니다.
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