양도소득세

조정대상지역 집, 명의자 혼자만 2년 살아도 비과세 거주요건을 채우나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 조정대상지역에서 산 주택의 2년 거주는 원칙적으로 세대원 전원이 사는 것을 말하므로 법이 정한 사유 없이 배우자와 자녀가 다른 곳에 살았다면 명의자 혼자 2년을 살아도 거주요건을 채우지 못합니다. 소득세법은 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 일시 퇴거한 세대원만 예외로 두므로 이런 사유가 있으면 나머지 세대원이 산 기간으로 판단합니다. 지금은 세대원 전원의 주민등록 이력과 따로 산 사유를 서류로 확인하십시오.

세대원이 모두 같은 날 전입해 2년을 채워야만 한다고 단정할 필요는 없습니다. 취학, 근무상 형편처럼 법이 정한 사유로 일부 세대원이 처음부터 들어오지 못했다면 나머지 세대원이 산 기간으로 판단합니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2023년 조정대상지역의 아파트를 사서 혼자 전입해 2년 넘게 살았습니다. 아내와 초등학생 자녀는 전세 계약이 남아 있던 기존 전셋집에 그대로 살다가 계약이 끝난 뒤에도 학교를 옮기기 싫어 이사하지 않았습니다. 2026년 가을 이 아파트를 팔려는데, 명의자인 자신이 2년을 살았으니 거주요건을 채운 것인지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

소유자 혼자 2년 살면 거주요건을 채운 건가요?

아니요, 조정대상지역에서 취득한 주택의 2년 거주는 원칙적으로 1세대를 이루는 세대원 전원이 그 주택에 사는 것을 말하므로, 법이 정한 부득이한 사유 없이 배우자와 자녀가 다른 곳에 살았다면 소유자 혼자 2년을 살았어도 거주요건을 채운 것으로 보지 않습니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제154조 제1항은 비과세 요건의 주체를 「1세대」로 정하고, 취득 당시 조정대상지역 주택은 보유기간 중 거주기간 2년 이상을 요구합니다. 1세대는 거주자와 배우자, 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족으로 이루어지므로 거주도 세대 단위로 판단합니다.

배우자는 주민등록을 따로 두어도 같은 세대로 봅니다. 그래서 부부가 각자 다른 곳에 전입해 있는 것만으로는 세대를 나눈 것이 되지 않고, 배우자가 거주하지 않은 사정이 그대로 거주요건 판단에 반영됩니다.

어떤 사유면 나머지 세대원만 살아도 되나요?

취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 세대원 일부가 본래의 주소에서 일시 퇴거한 경우에는 그 사람도 세대에 포함하면서 나머지 세대원이 거주한 기간을 그 세대의 거주기간으로 봅니다. 처음부터 함께 들어오지 못한 경우도 같은 사유라면 같게 판단합니다.

취학 사유는 범위가 좁습니다. 건설임대주택 5년 거주 등 다른 거주 규정에서 부득이한 사유로 인정하는 취학은 고등학교와 대학교 취학이고, 초등학교와 중학교 취학은 제외됩니다. 근무상 형편은 직장의 변경이나 전근처럼 다른 시·군으로 주거를 옮겨야 하는 경우를 말합니다.

사례처럼 전세 계약이 남아 있었다거나 자녀가 학교를 옮기기 싫었다는 사정은 법이 정한 사유에 해당하지 않습니다. 가정불화나 부모 봉양처럼 조문에 직접 적히지 않은 사정은 실제 생활 관계를 따져 개별적으로 판단하므로, 사유를 증명할 자료를 먼저 확인합니다.

거주기간은 무엇으로 증명하나요?

거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지로 계산합니다. 세대원마다 전입일이 다르면 사유가 인정되는 세대원을 뺀 나머지 세대원이 모두 함께 산 기간이 2년 이상인지를 봅니다.

부득이한 사유는 재학증명서, 재직증명서, 발령 문서, 요양증명서 같은 서류로 증명합니다. 사유가 생긴 날과 그 세대원이 실제로 옮겨 산 곳의 주민등록 기록이 맞아야 합니다. 사유가 끝난 뒤에도 계속 따로 살았다면 그 뒤 기간은 예외로 보기 어렵습니다.

거주요건을 못 채웠다면 어떻게 하나요?

아직 팔지 않았다면 세대 전원이 전입해 2년을 다시 채운 뒤 파는 것이 가장 확실한 방법입니다. 거주기간은 연속하지 않아도 보유기간 중 기간을 합산해 2년이면 됩니다. 이미 비과세로 신고했다면 수정신고를 검토하고, 고지를 받았다면 부득이한 사유를 증명할 수 있는지에 따라 다툴지 정합니다.

세대원 거주요건 대응 순서

• 세대 구성 확인 - 취득일부터 양도 예정일까지 배우자와 자녀 등 세대원 전원의 주민등록 이력을 뽑습니다.
• 사유 대조 - 함께 살지 못한 세대원이 있다면 취학(고등학교 이상), 근무상 형편, 질병 요양, 사업상 형편 중 무엇에 해당하는지 서류로 확인합니다.
• 거주기간 계산 - 사유가 인정되는 세대원을 뺀 나머지 세대원이 함께 산 기간이 2년 이상인지 셉니다.
• 신고 정리 - 요건을 못 채운 채 비과세로 신고했다면 과세표준수정신고서로 수정신고를 검토합니다.
• 고지 후 대응 - 부득이한 사유를 증명할 수 있는데 고지를 받았다면 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 세대원이 따로 산 사유와 기간은 집마다 달라 주민등록 이력과 증명서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대1주택 거주요건을 둘러싼 양도소득세 불복과 수정신고·경정청구 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부부가 주민등록을 따로 두면 세대가 나뉘나요?
  아니요, 배우자는 주민등록을 달리해도 같은 1세대로 봅니다. 그래서 배우자가 다른 곳에 전입해 있으면 세대원 일부가 거주하지 않은 것이 되고, 그 사유가 법이 정한 일시 퇴거 사유에 해당하는지를 따로 따져야 합니다.
• 아내가 직장 때문에 다른 도시에 살았다면요?
  직장의 변경이나 전근 등 근무상 형편으로 다른 시·군에 살았다면 일시 퇴거한 세대원으로 보아 나머지 세대원이 거주한 기간으로 거주요건을 판단합니다. 재직증명서와 근무지, 옮겨 산 곳의 주민등록 기록을 맞춰 둡니다.
• 아이가 초등학교 때문에 옛집에 남았다면요?
  시행규칙은 거주 관련 부득이한 사유의 취학에서 초등학교와 중학교를 빼고 있어 일시 퇴거로 인정될지 단정하기 어렵습니다. 법 제88조 제6호는 학교 단계를 나누지 않지만, 과세관청이 시행규칙 기준을 적용할 수 있으므로 세대 전원이 거주한 기간으로 다시 계산해 봅니다.
• 성인 자녀가 따로 살면 세대원에서 빠지나요?
  30세 이상이거나 일정 소득이 있는 자녀가 실제로 따로 생계를 꾸리고 주민등록도 분리했다면 별도 세대가 될 수 있습니다. 이 경우 그 자녀의 거주 여부는 이 주택의 거주요건 판단에 들어가지 않습니다. 세대 분리 시점과 생계 독립 여부를 확인합니다.
• 실제로 살았는데 전입신고를 늦게 했다면요?
  거주기간은 원칙적으로 주민등록표상 전입일부터 계산하므로 전입이 늦었다면 그만큼 거주기간이 짧게 계산됩니다. 실제 거주를 주장하려면 관리비, 공과금, 우편물, 출퇴근 기록처럼 그 기간에 살았음을 보여 주는 자료가 필요합니다.
• 거주요건을 못 채우고 이미 비과세로 신고했다면요?
  고지를 받기 전에 수정신고하면 법정신고기한이 지난 뒤 기간에 따라 과소신고가산세를 감면받을 수 있습니다. 다만 부득이한 사유를 증명할 수 있다면 수정신고 대신 해명자료로 소명하는 방안을 먼저 검토합니다.
• 고지를 받은 뒤에는 어디에 다투나요?
  납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 세대원이 따로 산 사유가 법이 정한 범위에 든다는 점을 재직·재학·요양 증명서와 주민등록 이력으로 보여 주는 것이 중심입니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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