양도소득세

재개발로 집이 수용되면 2년 보유를 못 채워도 비과세되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 사업인정 고시일 전에 취득한 주택이 재개발 등 공익사업으로 협의매수·수용되면 2년 보유를 채우지 못해도 1세대1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 소득세법 시행령은 이런 주택에 보유기간과 거주기간 제한을 두지 않고, 정비사업에서는 사업시행계획인가 고시를 사업인정 고시로 봅니다. 지금은 내 집 취득일이 그 고시일보다 앞서는지와 양도일 현재 1주택인지부터 확인하십시오.

2년 보유를 채우지 못했다고 비과세를 포기할 필요는 없습니다. 사업인정 고시일 전에 취득한 주택이 공익사업으로 수용되면 보유기간과 거주기간 제한을 받지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

I씨 세대는 2024년 3월 오래된 단독주택 한 채를 사서 살기 시작했습니다. 그 전에 갖고 있던 집 두 채는 2023년에 모두 팔아 지금은 이 집만 남았습니다. 2024년 10월 이 지역 재개발사업의 사업시행계획인가가 고시됐고, I씨는 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상이 됐습니다. 2025년 11월 수용재결로 집이 넘어가게 되자, 2년을 채우지 못해 세금을 내야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

수용되는 집은 왜 2년을 채우지 않아도 되나요?

주택과 그 부수토지가 공익사업으로 협의매수·수용되거나 그 밖의 법률에 따라 수용되면 보유기간과 거주기간 제한 없이 1세대1주택 비과세를 판단합니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 이 예외를 사업인정 고시일 전에 취득한 주택과 부수토지로 한정합니다.

스스로 팔 시기를 고를 수 없는 양도이기 때문에 보유기간 요건을 묻지 않는 것입니다. 다만 양도일 현재 그 세대가 국내에 1주택이어야 한다는 요건은 그대로 적용됩니다. I씨 세대는 다른 집을 모두 판 뒤 이 집 한 채만 남았으므로 이 요건을 갖춥니다. 다른 집을 판 뒤 남은 집이라고 해서 그날부터 2년을 다시 채워야 하는 것도 아닙니다. 그런 재기산 규정은 2022년에 없어졌습니다.

재개발에서 사업인정 고시일은 언제인가요?

재개발 같은 정비사업에서는 사업시행계획인가 고시가 있은 때 공익사업법상 사업인정과 그 고시가 있은 것으로 봅니다. 그래서 사업시행계획인가 고시일 전에 취득한 주택이어야 이 예외를 받을 수 있습니다.

I씨는 2024년 3월에 집을 샀고 사업시행계획인가 고시는 2024년 10월이었으므로 고시일 전 취득에 해당합니다. 반대로 고시가 난 뒤에 수용될 것을 알고 산 집은 이 예외를 받을 수 없고, 일반 요건대로 2년 보유를 따집니다.

분양신청을 하면 수용이 아닌가요?

조합원으로 분양신청을 해 입주권을 받는 경우는 수용이 아닙니다. 수용이 문제 되는 것은 분양신청을 하지 않았거나 철회해 현금청산 대상이 된 경우입니다. 사업시행자는 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 안에 손실보상 협의를 하고, 협의가 안 되면 그 기간 만료일 다음 날부터 60일 안에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 합니다.

재건축사업은 원칙적으로 수용 대신 매도청구로 진행되므로 이 예외가 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 재개발인지 재건축인지, 현금청산이 협의로 끝났는지 수용재결로 넘어갔는지를 먼저 구분해야 합니다.

일부만 수용되고 남은 집은 어떻게 되나요?

주택과 부수토지의 일부만 수용되고 나머지가 남은 경우, 수용일부터 5년 안에 양도하는 잔존주택과 그 부수토지도 같은 예외를 받습니다. 남은 부분을 5년이 지나 팔면 일반 요건으로 돌아갑니다.

수용보상금이 12억원을 넘으면 비과세 요건을 갖춰도 넘는 부분의 양도차익은 과세됩니다. 2021. 1. 1.부터 2022. 5. 9. 사이 양도분에 있던 최종 1주택 보유기간 재기산 단서는 2022. 5. 10. 이후 양도분부터 적용되지 않습니다.

수용 주택 양도 대응 순서

• 고시일 확인 - 사업시행계획인가 고시일과 내 집 취득일을 비교합니다. 고시일 전 취득이어야 합니다.
• 양도일 확정 - 보상금 수령일, 수용 개시일, 등기 접수일 중 빠른 날을 확인합니다.
• 1주택 여부 점검 - 양도일 현재 세대가 다른 집이나 입주권·분양권을 갖고 있지 않은지 확인합니다.
• 예정신고 - 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 2개월 안에 신고하고 수용재결서나 협의 계약서를 첨부해 둡니다.
• 과세 통지 대응 - 2년 미충족으로 과세 예고를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 고지 후 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 고시일과 취득일이 가깝거나 현금청산이 협의로 끝난 경우에는 고시문과 보상 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 수용·현금청산 주택의 양도소득세 판단을 둘러싼 과세전적부심사와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사업시행계획인가 고시 뒤에 산 집도 되나요?
  아니요. 이 예외는 사업인정 고시일 전에 취득한 주택과 부수토지에만 적용되고, 정비사업에서는 사업시행계획인가 고시를 사업인정 고시로 봅니다. 고시 뒤에 산 집은 일반 요건대로 2년 보유를 채워야 합니다.
• 분양신청을 해서 입주권을 받으면 수용인가요?
  아니요. 조합원으로 분양신청을 해 입주권을 받는 것은 수용이 아니므로 이 예외가 적용되지 않습니다. 분양신청을 하지 않거나 철회해 현금청산 대상이 된 뒤 협의나 수용재결로 넘어가는 경우에 이 예외를 검토합니다.
• 재건축으로 매도청구를 당한 경우도 같나요?
  재건축사업은 원칙적으로 수용 대신 매도청구로 진행되므로 수용 예외가 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 정비사업법은 재건축 중 일부 사업만 수용을 허용하므로 사업 종류부터 확인해야 합니다.
• 수용되는 집의 양도일은 언제인가요?
  공익사업으로 수용되는 경우 대금을 청산한 날, 수용의 개시일, 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날이 양도일입니다. 이 날을 기준으로 1주택 여부를 판단하고 예정신고 기한도 계산합니다.
• 수용 보상금이 12억원을 넘으면요?
  보유기간 제한이 없어도 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분에 해당하는 양도차익은 과세됩니다. 보상금 산정 내역을 토지와 건물로 나눠 확인해야 정확히 계산할 수 있습니다.
• 일부만 수용되고 남은 부분을 나중에 팔면요?
  주택과 부수토지 일부가 수용된 경우 수용일부터 5년 안에 양도하는 잔존주택과 부수토지도 보유기간 제한 없이 비과세를 판단합니다. 5년이 지나면 일반 요건으로 돌아가므로 매도 시기를 미리 정해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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