세금

신탁의 위탁자 지위를 넘기면 부가가치세가 나오나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

네, 2022년부터는 신탁법에 따라 위탁자 지위를 넘기면 부가가치세가 나옵니다. 기존 위탁자가 새 위탁자에게 신탁재산을 공급한 것으로 보기 때문입니다. 신탁재산 등기가 수탁자 명의로 그대로 있어도 마찬가지입니다. 다만 토지 몫은 면세이고, 실질적인 소유권 변동이 없는 경우는 과세하지 않습니다.

네, 2022년부터는 신탁법에 따라 위탁자 지위를 넘기면 부가가치세가 나옵니다. 기존 위탁자가 새 위탁자에게 신탁재산을 공급한 것으로 보기 때문입니다. 신탁재산 등기가 수탁자 명의로 그대로 있어도 마찬가지입니다. 다만 토지 몫은 면세이고, 실질적인 소유권 변동이 없는 경우는 과세하지 않습니다.

등기는 그대로인데 왜 부가가치세가 나오나요?

위탁자 지위가 넘어가면 신탁재산에서 생기는 이익과 위험이 새 위탁자에게 옮겨 가기 때문입니다. 부가가치세법은 이를 기존 위탁자가 새 위탁자에게 신탁재산을 공급한 것으로 봅니다. 이 규정은 2022. 1. 1.부터 시행됐습니다.

납세의무자는 기존 위탁자입니다. 수탁자가 신탁재산 관련 공급의 납세의무자가 되는 일반 원칙과 다릅니다. 따라서 기존 위탁자가 세금계산서를 발급하고 신고·납부합니다. 이 납세의무자 규정은 2022. 2. 15. 시행령 개정으로 들어왔습니다. 그러나 부칙에 따라 2022. 1. 1. 이후 지위가 이전된 거래에도 소급해 적용됩니다. 그 사이에 지위를 넘긴 기존 위탁자도 신고 대상이라는 뜻입니다.

위탁자 지위 이전은 신탁계약에서 정한 방법으로 하거나, 정한 방법이 없으면 수탁자와 수익자의 동의를 받아 합니다. 이렇게 신탁법에 따라 지위가 이전된 경우가 과세 대상입니다. 위탁자가 수익권만 따로 넘기는 거래는 별도로 검토해야 합니다.

이 규정이 생기기 전에는 위탁자 지위 이전을 재화의 공급으로 보는 명문 규정이 없었습니다. 지금은 같은 구조라도 건물 몫에 과세됩니다. 2021년 이전의 거래 관행을 그대로 따르면 신고 누락이 생길 수 있습니다. 개발사업을 넘기는 계약이라면 과세 여부부터 다시 확인해야 합니다.

지위 이전 대가 중 얼마에 부가가치세가 붙나요?

신탁재산 중 건물 등 과세 재화에 해당하는 대가에만 붙고 토지 몫은 면세입니다. 공급가액에는 명목과 관계없이 새 위탁자에게서 받는 금전적 가치 있는 모든 것이 들어갑니다. 지위 이전 대금 외에 새 위탁자가 떠안는 사업비 대출이나 분양 관련 채무도 포함될 수 있습니다.

토지와 건물을 함께 넘기면 계약서에 적은 건물 가액이 원칙입니다. 그러나 가액 구분이 불분명하거나 기준시가 등으로 안분한 금액과 30퍼센트 이상 차이 나면 안분계산합니다. 건물 몫을 낮게 적어 세금을 줄이려 하면 이 규정으로 다시 계산될 수 있습니다.

공사 중인 건물이 신탁재산이라면 그때까지 지은 부분도 건물 등으로 봅니다. 기성 부분의 가액을 어떻게 정할지는 공사비 자료와 감정 결과를 함께 봐야 합니다. 기존 위탁자가 공사비 매입세액을 이미 환급받았다면 세무서는 그만큼 과세 대상이 있다고 볼 가능성이 큽니다.

위탁자 지위를 넘겨도 과세되지 않는 경우가 있나요?

네, 시행령은 두 경우를 공급으로 보지 않습니다. 첫째는 집합투자기구의 집합투자업자가 다른 집합투자업자에게 위탁자 지위를 넘기는 경우입니다. 둘째는 실질적인 소유권 변동이 있다고 보기 어려운 경우입니다. 시행령은 그 예로 신탁재산의 실질적인 소유권이 제3자에게 있는 경우를 듭니다.

둘째 사유는 문언이 넓어 사안마다 해석이 필요합니다. 예를 들어 위탁자가 처음부터 다른 사람을 위해 명의만 갖고 있었다면 이 사유를 주장할 수 있습니다. 이때는 실제 출자자와 자금 흐름을 보여 주는 자료가 있어야 합니다.

시행사 사업 전체를 포괄적으로 넘기면서 위탁자 지위도 함께 넘기는 경우가 있습니다. 사업에 관한 모든 권리와 의무를 승계시키는 사업양도라면 재화의 공급으로 보지 않습니다. 다만 사업양도 요건을 갖췄는지는 별도로 엄격하게 따져야 합니다. 미수금, 미지급금, 사업과 직접 관련 없는 토지·건물은 빼고 넘겨도 포괄 승계로 봅니다. 그러나 분양계약, 공사계약, 인허가 지위처럼 사업의 핵심이 빠지면 요건을 갖추기 어렵습니다.

새 위탁자는 낸 부가가치세를 공제받을 수 있나요?

네, 새 위탁자가 사업자로서 그 신탁사업에 쓰려고 넘겨받았다면 매입세액으로 공제받을 수 있습니다. 공제를 받으려면 기존 위탁자에게서 세금계산서를 받아야 합니다. 그래서 계약서에 세금계산서 발급과 부가가치세 별도 지급을 분명히 적어야 합니다.

반대로 새 위탁자가 면세사업에 쓰거나 사업과 관련 없이 넘겨받으면 공제받지 못합니다. 이 경우 부가가치세는 그대로 원가가 됩니다. 계약서에 부가가치세 포함 여부를 적지 않으면 받은 금액의 110분의 100이 공급가액이 될 수 있습니다.

부가가치세와 별도로 지방세 문제도 있습니다. 위탁자 지위 이전에 따른 취득세는 「종부세를 줄이려고 맺은 신탁의 위탁자 지위를 넘겨받으면 취득세를 내나요?」에서 다뤘습니다.

위탁자 지위 이전 부가가치세 대응 순서

• 이전 방식 확인 - 신탁계약의 지위 이전 조항과 수탁자·수익자 동의 절차를 확인합니다.
• 과세 제외 검토 - 실질적인 소유권 변동이 없는 경우나 사업양도에 해당하는지 봅니다.
• 대가 구분 - 토지와 건물 몫, 인수 채무를 나누어 공급가액을 계산합니다.
• 계약서 반영 - 부가가치세 별도 지급과 세금계산서 발급을 계약서에 적습니다.
• 신고와 공제 - 기존 위탁자는 확정신고를 하고, 새 위탁자는 매입세액 공제를 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신탁의 유형과 지위 이전 대가의 구성, 사업 승계 범위에 따라 과세 여부와 세액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 신탁사업의 위탁자 지위 이전 구조 검토와 부가가치세 쟁점 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 2021년에 위탁자 지위를 넘긴 거래도 부가가치세 대상인가요?
  위탁자 지위 이전을 공급으로 보는 규정은 2022. 1. 1.부터 시행됐습니다. 그 전 거래는 당시 규정과 사실관계로 따로 판단해야 하므로 계약일과 이전일을 먼저 확인해야 합니다.
• 위탁자 지위 이전에 대한 세금계산서는 누가 발급하나요?
  기존 위탁자가 납세의무자이므로 기존 위탁자가 새 위탁자에게 세금계산서를 발급합니다. 수탁자 명의로 발급하면 사실과 다른 세금계산서 문제가 생길 수 있습니다.
• 신탁재산이 토지뿐이면 부가가치세가 없나요?
  네, 토지 공급은 부가가치세가 면제되므로 신탁재산이 토지뿐이면 지위 이전에 부가가치세가 나오지 않습니다. 다만 지상 건물이나 공사 중인 구조물이 있으면 그 몫은 과세됩니다.
• 수익권만 넘기면 위탁자 지위 이전과 같나요?
  같지 않습니다. 부가가치세법은 신탁법에 따라 위탁자 지위가 이전되는 경우를 공급으로 봅니다. 수익권 양도는 계약 내용에 따라 별도로 과세 여부를 따져야 합니다.
• 집합투자업자가 바뀌면 부가가치세를 내나요?
  아니요, 집합투자기구의 집합투자업자가 다른 집합투자업자에게 위탁자 지위를 넘기는 것은 신탁재산의 공급으로 보지 않습니다. 이 경우 세금계산서도 발급하지 않습니다.
• 위탁자 지위를 무상으로 넘기면 부가가치세가 없나요?
  대가가 없어도 특수관계인에게 부당하게 낮은 대가로 넘기면 시가를 공급가액으로 보아 과세될 수 있습니다. 특수관계 여부와 거래 목적을 함께 확인해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 종부세를 줄이려고 맺은 신탁의 위탁자 지위를 넘겨받으면 취득세를 내나요?
• 관리형 토지신탁에서 시행사가 기한이익을 잃고 시공사가 위탁자가 되면 부가가치세는 누가 내나요?
• 땅값은 맞는데 건물값만 30% 넘게 차이 나도 가액 구분이 불분명한가요?
• 신탁회사가 시행한 재건축, 정비사업 소득세는 누가 내나요?
• 법인과 지주공동사업을 하며 땅을 신탁하면 양도소득세가 나오나요?
• 신탁계약의 재산세 우선 충당 조항으로 구청이 수탁자에게 청구할 수 있나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기