법인세·소득세

못 받은 월세와 미리 받은 2년 치 월세, 종합소득세 수입금액에 언제 넣나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

월세는 실제로 받은 날이 아니라 계약상 지급일이 속한 해의 수입이므로 못 받은 월세도 신고에 넣어야 합니다. 몇 년 치를 미리 받은 선세금은 계약기간 월수로 나누어 해마다 잡습니다. 덜 신고했다면 해명 안내를 받기 전에 수정신고해야 가산세 감면을 받고, 더 신고했다면 5년 안에 경정청구로 돌려받을 수 있습니다.

월세는 통장에 들어온 돈만 신고하면 된다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 세법은 실제로 받은 날이 아니라 받기로 정한 날을 기준으로 수입을 잡고, 몇 년 치를 한꺼번에 받은 돈은 기간에 나누어 잡습니다. 이 기준을 거꾸로 적용하면 한 해는 세금을 덜 내고 다른 해는 더 내게 됩니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 아파트 두 채를 세 주고 있습니다. 첫째 집은 월 100만원, 매달 말일 지급 조건인데 세입자가 2025. 5.부터 월세를 내지 않아 그해 400만원만 받았습니다. 둘째 집은 2025. 7. 1.부터 2년 동안의 월세 2,400만원을 계약 때 한꺼번에 받았습니다. B씨는 2026. 5. 받은 돈 2,800만원을 모두 2025년 수입으로 종합소득세를 신고했습니다. 2026. 9. 미수 월세는 빼고 선세금은 나눠야 한다는 말을 듣고, 지금이라도 바로잡을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

받지 못한 월세도 수입금액에 넣어야 하나요?

임대료의 수입시기는 계약이나 관습으로 지급일이 정해져 있으면 그 지급일입니다. 실제로 받았는지와 관계없이 지급일이 지난 월세는 그 해 수입금액에 넣어야 합니다. 지급일을 정하지 않은 경우에만 실제로 받은 날이 기준입니다. 반대로 지난해 12월분을 올해 1월에 받았다면 그 돈은 지난해 수입이므로 올해 수입에서 빼야 합니다.

B씨 첫째 집은 매달 말일이 지급일이므로 받지 못한 8개월분 800만원도 2025년 수입금액입니다. 이를 빼고 신고했다면 과소신고이므로 과소신고가산세 10%와 납부지연가산세가 붙을 수 있습니다. 법정신고기한 후 6개월 안에 수정신고하면 과소신고가산세의 50%를, 1년 안이면 30%를 줄여 줍니다.

임대차계약을 다투는 소송에서 판결이나 화해로 지난 기간의 임대료 상당액을 받게 되면, 그 돈은 판결·화해가 있은 날이 수입시기입니다. 다만 밀린 월세 자체를 청구하는 소송은 여기에 해당하지 않아 원래 지급일 기준으로 돌아갑니다.

받지 못한 월세가 결국 회수 불가능해졌다면 장부를 써서 실제 경비로 신고하는 사업자는 소멸시효 완성 등 대손 요건을 갖춘 과세기간에 대손금으로 필요경비에 넣을 수 있습니다. 분리과세나 추계로 신고하면 경비율이 정해져 있어 따로 빼지 못합니다.

몇 년 치 월세를 미리 받으면 언제 수입으로 잡나요?

선세금은 받은 해에 전부 잡지 않고, 받은 금액을 계약기간의 월수로 나눈 뒤 각 과세기간에 해당하는 월수만큼 수입금액에 넣습니다. 계약 시작 달이 1개월이 안 되면 1개월로 세고, 끝나는 달이 1개월이 안 되면 넣지 않습니다.

B씨 둘째 집은 24개월에 2,400만원이므로 한 달에 100만원입니다. 2025년은 7월부터 12월까지 6개월분 600만원, 2026년은 1,200만원, 2027년은 600만원이 각 해의 수입금액입니다.

선세금을 받은 해에 모두 신고하면 그해 수입이 부풀어 2천만원 기준을 넘기거나 높은 세율 구간에 들어가고, 다음 두 해는 수입이 비어 보입니다. 나중에 세무서가 2026년·2027년 수입 누락으로 보는 일을 막으려면, 경정청구할 때 이후 연도에 넣을 금액을 함께 밝혀 두는 것이 안전합니다.

관리비·공과금으로 받은 돈도 임대수입인가요?

국세청은 임대료와 따로 받는 돈 가운데 전기료·수도료 같은 공공요금을 대신 걷어 그대로 낸 금액은 총수입금액에 넣지 않는다고 봅니다. 그러나 실제 납부할 공공요금보다 더 받은 차액과, 청소비·난방비·경비비처럼 공공요금이 아닌 관리비는 임대수입에 넣어야 합니다.

관리비를 정액으로 받아 왔다면 공공요금 고지서와 실제 납부 내역을 보관해 두어야 합니다. 세무조사에서 차액을 따질 때 고지서가 없으면 받은 관리비 전액이 수입으로 잡힐 수 있습니다. 세입자 명의로 직접 납부하는 공공요금은 임대인의 수입과 무관하므로, 계약서에 누가 납부하는지 적어 두면 다툼을 줄일 수 있습니다.

잘못 잡은 수입금액은 어떻게 바로잡나요?

B씨는 2025년 수입금액을 2,800만원으로 신고했지만 바른 금액은 받기로 한 월세 1,200만원과 선세금 중 600만원을 더한 1,800만원입니다. 더 신고한 부분은 경정청구로 돌려받을 수 있습니다. 같은 해 안에서 빠뜨린 미수 월세 800만원과 미리 넣은 선세금 1,800만원을 함께 반영하므로, 결과적으로 수입금액을 1,000만원 줄이는 청구가 됩니다. 한쪽만 고치면 다른 쪽이 나중에 과소신고로 지적될 수 있습니다. 2026년분과 2027년분 선세금은 해당 연도 신고 때 넣으면 됩니다.

수입금액이 2천만원 이하로 줄면 14% 분리과세를 고를 수 있습니다. 2,800만원으로 신고할 때는 종합과세만 가능했으므로, 경정청구에서는 분리과세를 선택했을 때의 세액도 함께 계산해 보아야 합니다. 세무서는 청구를 받은 날부터 2개월 안에 결과를 알려야 하고, 통지가 없으면 2개월이 되는 날의 다음 날부터 통지 전이라도 불복할 수 있습니다.

임대수입금액 정정 대응 순서

• 계약서 대조 - 임대차계약서에서 월세 지급일, 선세금 기간, 관리비 조건을 확인합니다.
• 연도별 수입금액 재계산 - 지급일 기준 월세, 선세금 월할 금액, 공공요금 차액을 연도별로 다시 셉니다.
• 증빙 정리 - 입금 내역, 공공요금 고지서와 납부 영수증, 미납 독촉 기록을 모읍니다.
• 수정신고 또는 경정청구 - 덜 신고한 해는 수정신고, 더 신고한 해는 5년 안에 경정청구합니다.
• 결과 확인과 불복 - 경정청구가 거부되면 통지를 받은 날부터 90일 안에 이의신청이나 심판청구를 변호사와 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서의 지급일 약정과 선세금 기간, 관리비 정산 방식에 따라 연도별 수입금액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 임대수입금액 경정청구, 수정신고와 가산세 검토, 경정청구 거부에 대한 조세심판 청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 세입자가 월세를 안 냈는데도 신고해야 하나요?
  계약으로 지급일이 정해져 있으면 그 지급일이 속한 해의 수입금액입니다. 실제로 받지 못했더라도 신고에 넣어야 하고, 빼고 신고했다면 과소신고가산세가 붙을 수 있어 수정신고를 검토해야 합니다.
• 2년 치 월세를 한꺼번에 받았으면 그해에 다 신고하나요?
  선세금은 받은 금액을 계약기간 월수로 나눈 뒤 각 해에 해당하는 월수만큼만 그 해 수입금액에 넣습니다. 한 해에 모두 신고했다면 더 낸 세금은 법정신고기한 후 5년 안에 경정청구로 돌려받을 수 있습니다.
• 세입자에게 받은 전기료·수도료도 임대수입인가요?
  국세청은 공공요금을 대신 걷어 그대로 낸 부분은 수입금액에 넣지 않는다고 봅니다. 다만 실제 요금보다 더 받은 차액과 청소비·난방비 같은 관리비는 임대수입에 넣어야 하므로 공공요금 고지서를 보관해 두십시오.
• 끝내 못 받은 월세는 비용으로 뺄 수 있나요?
  장부를 써서 실제 경비로 신고하는 경우 소멸시효 완성 같은 대손 요건을 갖춘 해에 대손금으로 필요경비에 넣을 수 있습니다. 분리과세나 추계 신고에서는 경비율이 정해져 있어 따로 빼지 못합니다.
• 소송에서 밀린 임대료를 받게 되면 언제 수입인가요?
  임대차계약을 다투는 소송의 판결·화해로 지난 기간 임대료 상당액을 받으면 판결·화해가 있은 날이 수입시기입니다. 밀린 월세 자체를 청구하는 소송은 여기서 빠져 원래 계약상 지급일 기준으로 수입을 잡습니다.
• 수입금액을 고치면 분리과세로 바꿀 수 있나요?
  고친 주택임대 수입금액이 2천만원 이하라면 14% 분리과세를 고를 수 있습니다. 경정청구할 때 종합과세와 분리과세 세액을 모두 계산해 비교하고, 그 계산 근거를 청구서에 함께 붙이는 것이 좋습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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