양도소득세

새집을 산 뒤 옛집을 같이 사는 자녀에게 팔면 일시적 2주택 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 일시적 2주택 상태에서 종전주택을 같은 세대의 자녀나 배우자에게 팔면 일시적 2주택 비과세 특례를 받을 수 없습니다. 판 뒤에도 그 세대는 여전히 2주택을 갖고 있어 특례가 전제하는 주택 갈아타기로 볼 수 없기 때문입니다. 집을 넘겨받을 자녀가 양도일 현재 독립된 세대인지부터 확인해 보십시오.

가족에게 팔았다는 이유만으로 비과세가 막히는 것은 아닙니다. 사는 사람이 양도일 현재 같은 세대인지 독립된 세대인지에 따라 결론이 달라지므로, 매매계약 전에 세대 구성부터 맞춰 보면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2019년 산 아파트에 아내, 32살 딸과 함께 살고 있습니다. 2025년 3월 더 넓은 아파트를 사서 2주택이 됐고, 살던 아파트는 딸에게 시세대로 팔아 넘기려고 합니다. 딸은 회사에 다니지만 아직 G씨 집에 주민등록을 두고 함께 살고 있습니다. G씨는 처분기한 안에 딸에게 팔면 일시적 2주택 비과세가 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

같은 세대 가족에게 팔면 왜 특례가 안 되나요?

일시적 2주택 특례는 1주택 세대가 새집을 사서 옮겨 가는 동안 잠시 2주택이 된 경우를 위한 것입니다. 종전주택을 같은 세대원에게 넘기면 판 뒤에도 세대 전체가 2주택을 그대로 가지므로 특례가 전제하는 상태가 되지 않습니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조 제1항은 1주택을 소유한 1세대가 신규 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우 정해진 기간 안에 종전주택을 양도하면 1세대1주택으로 봅니다. 1세대는 거주자와 배우자, 같은 주소에서 생계를 같이하는 직계존비속 등으로 이루어지므로 같은 세대 딸에게 판 집은 여전히 그 세대의 주택입니다.

법원도 신규주택을 산 뒤 종전주택을 같은 세대원에게 넘긴 사안에서 판 뒤에도 그 세대가 2주택을 보유하는 것이므로 일시적 2주택 특례를 적용할 수 없다고 판단했습니다. 이 사건에서 법원은 종전주택을 받은 딸이 같은 세대원이 아니라는 점을 특례를 주장하는 쪽이 증명해야 한다고 보았습니다.

자녀가 독립된 세대라면 결론이 달라지나요?

네, 양도일 현재 자녀가 따로 주소를 두고 독립된 생계를 꾸리는 별도 세대라면 종전주택을 자녀에게 시세대로 판 것도 일반 매매와 같이 일시적 2주택 특례를 검토할 수 있습니다. 판단 기준일은 양도일이므로 세대 분리를 그 전에 마쳐야 합니다.

배우자가 없는 자녀가 따로 세대를 구성하려면 다음 중 하나에 해당해야 합니다.

• 나이 - 30세 이상
• 혼인 관계 - 배우자가 사망했거나 이혼한 경우
• 소득 - 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40 수준 이상 소득이 있고 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(미성년자 제외)

예시의 딸은 30세 이상이므로 요건은 갖췄지만, 주민등록만 옮기고 실제로 G씨 집에서 함께 살면 같은 세대로 볼 수 있습니다. 세대 분리는 주민등록이 아니라 실제 주거와 생계를 기준으로 판단합니다.

처분기한은 어떻게 계산하나요?

세대가 분리된 자녀에게 팔더라도 일시적 2주택 요건 자체는 그대로 갖춰야 합니다. 종전주택을 산 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 샀어야 하고, 신규주택을 산 날부터 처분기한 안에 종전주택을 팔아야 합니다.

• 조정대상지역 종전주택 + 조정대상지역 신규주택 - 2년(조정대상지역 공고일 이전에 신규주택 계약금을 낸 사실이 확인되면 제외)
• 그 밖의 경우 - 3년

이 기간 구분은 2026. 10. 1. 시행 개정으로 생겼습니다. 2년은 조정대상지역 종전주택을 가진 세대가 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 신규주택을 취득하고 2026. 10. 1. 이후 종전주택을 파는 경우에 적용되고, 2026. 8. 3. 이전에 신규주택을 취득했거나 계약금을 지급한 사실이 증명되면 종전처럼 3년입니다. 종전주택 자체도 보유기간 2년 이상, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주기간 2년 이상이 필요합니다.

이미 같은 세대 자녀에게 팔고 비과세로 신고했다면요?

같은 세대 자녀에게 팔고 비과세로 신고했다면 세무서가 결정·경정하기 전에 수정신고로 세액을 바로잡는 방법을 검토합니다. 수정신고를 하면 과소신고가산세 감면을 받을 수 있습니다.

가족 간 종전주택 매매 대응 순서

• 세대 확인 - 양도일 현재 사는 사람이 같은 주소에서 생계를 같이하는지, 30세 이상 등 세대 요건을 갖췄는지 확인합니다.
• 세대 분리 - 같은 세대라면 양도 전에 실제로 거처와 생계를 분리하고 주민등록을 옮깁니다.
• 처분기한 계산 - 신규주택 취득일부터 2년 또는 3년 안에 잔금을 받도록 계약 일정을 잡습니다.
• 시가 거래와 신고 - 시가에 맞는 값으로 계약하고 대금 이체 기록을 남긴 뒤 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 예정신고를 합니다.
• 사후 대응 - 비과세가 부인되어 납부고지서를 받으면 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 자녀가 대금 일부만 내거나 대출을 넘겨받는 방식이면 증여세와 부당행위 문제가 함께 생길 수 있어 계약 구조를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 가족 간 주택 거래를 둘러싼 양도소득세·증여세 부과처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 배우자에게 팔아도 같은 결론인가요?
  네. 배우자는 주소를 달리해도 같은 세대로 보므로 종전주택을 배우자에게 넘기면 세대 전체가 2주택을 그대로 갖게 됩니다. 일시적 2주택 특례를 받으려면 세대 밖의 사람에게 팔아야 합니다.
• 주민등록만 옮기면 별도 세대인가요?
  아니요. 세대는 같은 주소에서 생계를 같이하는지로 판단하므로 주민등록만 옮기고 실제로 함께 살면 같은 세대로 볼 수 있습니다. 실제 거처와 생활비 부담을 분리한 기록이 필요합니다.
• 30세 미만 자녀는 따로 세대가 안 되나요?
  30세 미만이라도 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40 수준 이상 소득이 있고 독립된 생계를 유지하면 별도 세대가 될 수 있습니다. 혼인했거나 배우자가 사망·이혼한 경우도 마찬가지입니다.
• 양도 뒤에 세대를 나누면 안 되나요?
  세대 판단 기준일은 양도일입니다. 잔금일 등 양도일 현재 같은 세대였다면 그 뒤 자녀가 이사해도 특례 판단은 바뀌지 않으므로 세대 분리는 잔금을 받기 전에 실제 거처까지 옮겨 마쳐야 합니다.
• 자녀에게 싸게 팔면 문제가 되나요?
  특수관계인에게 시가보다 낮게 팔면 시가로 양도한 것으로 보아 양도소득세를 다시 계산하고, 자녀에게는 증여세가 나올 수 있습니다. 감정가나 같은 단지의 비슷한 매매사례가액에 맞춰 계약 금액을 정합니다.
• 처분기한이 2년인지 3년인지 어떻게 아나요?
  신규주택 취득일 현재 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역이고, 신규주택을 2026. 8. 4. 이후 취득해 2026. 10. 1. 이후 종전주택을 팔면 2년입니다. 2026. 8. 3. 이전 취득·계약금 지급이나 공고일 이전 계약금 지급이 증명되는 경우와 그 밖의 경우는 3년입니다.
• 이미 비과세로 신고했다면 어떻게 하나요?
  같은 세대 자녀에게 팔고 비과세로 신고했다면 세무서가 결정하기 전에 과세표준수정신고서를 내 세액을 바로잡을 수 있습니다. 법정신고기한 뒤 일찍 수정할수록 과소신고가산세 감면 폭이 큽니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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