양도소득세

새집 계약 뒤 옛집 지역이 조정대상지역으로 지정되면 처분기한은 몇 년인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

새집 계약금을 낸 뒤 잔금 전에 옛집 지역이 조정대상지역으로 지정되었다면, 공고 전 계약 사실이 증명되는 한 일시적 2주택 옛집 처분기한을 3년으로 볼 여지가 있지만 이 사실관계를 다룬 해석은 확인되지 않습니다. 2026년 10월 1일부터 시행된 2년 기한 조문은 조정대상지역 공고가 있은 날 이전 계약을 예외로 두고 있고, 공고 대상을 새집 지역으로 한정하지 않습니다. 지금은 계약금 이체일과 옛집 지역 공고일의 선후를 증빙으로 확인해 두십시오.

옛집 지역이 나중에 지정되었다고 해서 옛집에서 2년을 새로 살아야 하는 것은 아닙니다. 거주요건은 옛집을 살 당시를 기준으로 판단합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021년에 산 아파트를 갖고 있는데, 당시 그 지역은 조정대상지역이 아니었습니다. 2026년 9월 조정대상지역에 있는 새 아파트를 계약하고 계약금 9천만원을 보냈습니다. 그런데 한 달 뒤 A씨의 옛집이 있는 지역도 조정대상지역으로 지정 공고되었고, 새집 잔금은 2026년 12월입니다. A씨는 옛집을 2년 안에 팔아야 하는지, 지금부터 옛집에서 2년을 살아야 하는지 물어 오셨습니다. 계약금 지급이 옛집 지역 공고보다 앞선 사실이 확인되면 처분기한을 3년으로 볼 여지가 있지만 해석이 확인되지 않아 2년 안 매도도 함께 검토하도록 했고, 거주요건은 옛집 취득 당시 기준이라고 설명드렸습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

새집 계약 뒤 옛집 지역이 조정대상지역이 되면 처분기한은 몇 년인가요?

새집 계약금을 낸 뒤에 옛집 지역이 조정대상지역으로 공고되었다면 처분기한을 3년으로 볼 여지가 있습니다. 다만 개정 조문을 이 사실관계에 적용한 해석은 확인되지 않습니다. 2년 기한의 예외 괄호는 「조정대상지역의 공고가 있은 날 이전」에 계약하고 계약금을 낸 경우를 빼고 있고, 공고 대상을 새집 지역으로 한정하지 않습니다.

괄호의 「공고」를 옛집 지역 공고까지 포함하는 것으로 읽으면 3년이 됩니다. 반대로 새집 지역 공고만을 뜻한다고 읽으면, 새집 지역이 이미 조정대상지역일 때 계약한 경우에는 2년이 될 수 있습니다.

• 공고 전 계약·계약금 지급 - 옛집 지역 공고 전에 끝났다면 3년으로 볼 여지가 있습니다(해석 미확인).
• 공고 뒤 계약 - 옛집과 새집이 모두 조정대상지역이고 새집을 2026. 8. 4. 이후 취득하면 2년입니다.
• 새집이 비조정대상지역 - 옛집 지역 지정과 관계없이 3년입니다.

2년 안에 팔 수 있다면 그렇게 일정을 잡아 다툼을 피하고, 3년을 전제로 할 때는 계약 증빙을 미리 갖추어 둡니다.

2026. 10. 1. 개정 2년 기한은 어떤 경우에 적용되나요?

2026. 10. 1.부터는 새집 취득일 현재 옛집이 조정대상지역에 있고 새집도 조정대상지역이면 처분기한이 2년입니다. 2023. 1. 12. 이후 양도분부터 3년으로 통일되었던 기한이 대통령령 제36737호로 다시 나뉜 것입니다.

개정 2년 기한은 조정대상지역에 옛집을 가진 1세대가 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 새집을 취득하고, 2026. 10. 1. 이후 옛집을 파는 경우부터 적용됩니다. 2026. 8. 3. 이전에 새집이나 분양권을 취득했거나 계약하고 계약금을 낸 사실이 증명되면 종전 규정에 따라 3년입니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 이처럼 새집 취득 시기, 두 집의 지역, 계약과 공고의 선후를 모두 따집니다. 날짜 하나만 보고 2년인지 3년인지 단정하면 틀리기 쉽습니다.

옛집이 나중에 조정대상지역이 되면 2년 거주해야 하나요?

아니요. 옛집을 살 당시 조정대상지역이 아니었다면 그 뒤 지정되어도 옛집은 2년 보유만 갖추면 됩니다. 조문은 「취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택」에만 2년 거주요건을 붙입니다.

취득 당시는 원칙적으로 잔금을 치른 날입니다. 옛집을 계약할 때는 비조정대상지역이었는데 잔금 전에 지정되었다면 계약금 지급일 현재 무주택 세대였는지에 따라 거주요건 면제 여부가 갈립니다.

새집은 사정이 다릅니다. 새집 잔금일에 그 지역이 이미 조정대상지역이었다면 나중에 새집을 팔 때는 2년 거주가 필요합니다. 옛집을 가진 상태에서 새집을 계약했으므로 무주택 세대의 거주요건 면제도 받을 수 없습니다.

새집으로 이사하고 전입신고도 해야 하나요?

아니요. 현행 일시적 2주택 조문에는 새집으로 이사하거나 전입신고를 해야 한다는 요건이 없습니다. 2022. 5. 10. 전에 옛집을 판 경우에만 적용되던 1년 안 이사·전입 요건은 그 뒤 삭제되었습니다.

옛집 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분은 과세되므로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 합니다. 비과세 범위 안이라도 매수인과 잔금일을 기한 안으로 잡는 것이 먼저입니다.

옛집 지역 조정대상지역 지정 시 대응 순서

• 날짜 네 가지 정리 - 옛집 취득일, 새집 계약금 지급일, 옛집 지역 공고일, 새집 잔금일을 순서대로 적습니다. 계약금 지급이 공고보다 앞서는지가 기한을 가릅니다.
• 증빙 확보 - 새집 매매계약서와 계약금 이체 내역, 국토교통부 공고문을 함께 보관합니다. 해명 요구를 받으면 양도소득세 간편신고서(소명자료 제출서)에 붙여 냅니다.
• 보수적 일정 - 가능하면 새집 잔금일부터 2년 안에 옛집을 팝니다. 3년을 전제로 하려면 증빙과 해석 쟁점을 미리 정리합니다.
• 예정신고 - 옛집 양도가액이 12억원을 넘으면 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 예정신고합니다. 비과세 특례 적용과 기한 판단 근거를 함께 적습니다.
• 과세 시 불복 - 2년 기한을 적용한 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지를 받으면 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이미 납부했다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 할 수 있고, 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양권이나 공동명의, 계약 해제 뒤 재계약처럼 계약 시점이 겹치는 경우는 계약서와 이체 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 일시적 2주택 비과세를 둘러싼 양도소득세 과세처분의 과세전적부심사·심판청구·경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 옛집 지역 공고가 새집 계약보다 먼저였다면요?
  새집 취득일 현재 옛집과 새집이 모두 조정대상지역이고 새집을 2026. 8. 4. 이후 취득했다면 처분기한은 2년입니다. 계약 당시 이미 두 집 모두 조정대상지역이었으므로 공고 전 계약 예외에 해당하지 않습니다.
• 새집이 비조정대상지역이면 몇 년인가요?
  3년입니다. 2년 기한은 옛집과 새집이 모두 조정대상지역일 때만 적용되므로 새집이 조정대상지역이 아니면 옛집 지역이 지정되었는지와 관계없이 제2호의 3년 기한이 적용됩니다. 새집 잔금일 현재 새집 지역이 조정대상지역인지 공고문으로 확인합니다.
• 옛집에서 지금부터 2년을 살아야 하나요?
  아니요. 2년 거주요건은 옛집을 취득할 당시 조정대상지역이었던 경우에만 붙습니다. 옛집 잔금일 당시 비조정대상지역이었다면 그 뒤 지정되어도 2년 보유만 갖추면 비과세 요건을 충족합니다.
• 2026. 8. 3. 전에 계약했다면 어떻게 되나요?
  부칙에 따라 종전 규정이 적용되어 처분기한은 3년입니다. 2026. 8. 3. 이전에 조정대상지역 새집을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되면 개정 2년 기한이 적용되지 않습니다.
• 새집 잔금을 앞당기면 유리한가요?
  처분기한은 새집 잔금일부터 세므로 잔금을 앞당기면 기한 끝도 앞당겨집니다. 기한이 2년인지 3년인지 정해지는 기준은 계약금 지급일과 공고일의 선후이므로 잔금일을 옮겨도 그 판단은 달라지지 않습니다.
• 새집도 나중에 팔 때 거주요건이 있나요?
  새집 잔금일 현재 조정대상지역이었다면 새집을 팔 때 2년 거주가 필요합니다. 무주택 세대가 공고 전에 계약한 경우의 거주요건 면제는 옛집을 가진 상태에서 계약한 경우에는 적용되지 않습니다.
• 3년으로 팔았는데 과세되면 어떻게 하나요?
  과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지를 받으면 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 계약금 지급일이 옛집 지역 공고일보다 앞선다는 증빙과 조문 문언을 근거로 3년 기한을 주장합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 조정대상지역 지정 전에 새집 계약금을 냈다면 옛집 처분기한은 3년인가요?
• 새집 계약 뒤 잔금 전에 조정대상지역이 풀리면 옛집 처분기한은 몇 년인가요?
• 살 때는 조정대상지역이었는데 팔기 전에 해제되면 2년 거주해야 하나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기