행정처분 대응

재개발 현금청산자도 보상계획 공고 없이 재결신청을 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

재개발 현금청산자는 조합과 청산금 협의가 되지 않으면 토지보상법상 보상계획 공고나 감정평가 협의를 기다리지 않고 재결신청을 청구할 수 있습니다. 대법원 2015두48877 판결과 현행 도시정비법의 협의·재결 기한, 지연이자를 정리했습니다.

네, 대법원은 현금청산자가 조합과의 청산금 협의가 성립하지 않으면 토지보상법상 보상계획 공고나 감정평가 협의 절차를 따로 거치지 않아도 재결신청을 청구할 수 있다고 보았습니다. 조합이 그 절차를 밟지 않았다는 이유로 청구를 무효로 볼 수 없다는 것입니다. 따라서 현금청산자가 보상계획 공고를 기다리거나 조합에 그 절차를 먼저 요구할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 재개발구역 안에 다세대주택 한 채를 가지고 있습니다. 조합이 사업시행계획 변경인가를 받고 다시 분양신청을 받자, A씨는 2025. 11. 분양신청을 하지 않고 현금청산을 원한다고 조합에 알렸습니다. 조합이 제시한 청산금이 시세보다 크게 낮아 협의가 되지 않았고, A씨는 2026. 2. 내용증명으로 수용재결을 신청해 달라고 청구했습니다. 조합은 아직 보상계획 공고와 감정평가를 거치지 않아 청구가 효력이 없다며 재결신청을 미루고 있습니다. A씨는 이 말이 맞는지, 조합을 상대로 무엇을 할 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 이 사건을 어떻게 판단했나요?

서울 서대문구의 한 재개발조합은 첫 관리처분계획이 판결로 취소되자 2011. 11. 7. 사업시행변경인가를 받고 다시 분양신청을 받았습니다. 원고는 이 기간에 분양신청을 하지 않고 2011. 12. 8. 현금청산을 원한다고 알린 뒤, 2012. 1. 10. 재결신청을 청구했습니다. 원심은 토지조서 작성, 보상계획 공고, 감정평가, 협의라는 토지보상법 단계를 모두 거치지 않은 청구여서 효력이 없고, 조합의 부작위도 위법하지 않다고 했습니다.

대법원은 원심을 파기했습니다. 정비사업에서는 사업시행인가 고시와 분양신청 통지·공고로 수용 대상의 명세가 이미 공개되고, 청산금 협의도 토지보상법상 협의와 성격이 다르지 않다는 것입니다. 판결은 “토지보상법상 협의 및 그 사전절차를 정한 위 각 규정은 도시정비법 제40조 제1항 본문에서 말하는 ‘이 법에 특별한 규정이 있는 경우’에 해당하므로 도시정비법상 현금청산대상자인 토지등소유자에 대하여는 준용될 여지가 없다고 보아야 한다.”라고 밝히고, 사건을 서울고등법원으로 돌려보냈습니다.

재결신청을 청구하면 조합은 언제까지 따라야 하나요?

청구를 받은 날부터 60일 안에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청해야 합니다. 청구는 사업인정고시가 된 뒤 협의가 성립하지 않았을 때 서면으로 합니다. 청구서에는 소유 부동산의 표시, 협의가 결렬된 경위, 관할 토지수용위원회에 재결을 신청해 달라는 취지를 적습니다. 정비사업은 사업시행계획인가 고시가 있으면 사업인정과 그 고시가 있은 것으로 봅니다.

조합이 60일을 넘겨 재결을 신청하면 늦어진 기간만큼 법정이율로 계산한 지연가산금을 재결 보상금에 더해 지급해야 합니다. 그래서 청구서를 보낸 날짜와 조합이 받은 날은 등기우편이나 내용증명으로 남겨 두어야 합니다. 협의가 결렬된 뒤 보상금 평가 시점은 「재개발 현금청산 협의가 결렬되면 조합이 수용하고 보상금은 언제 가격인가요?」에서 자세히 설명했습니다.

지금 법에서도 같은 결론인가요?

판결이 적용한 2012. 2. 1. 개정 전 도시정비법은 현금청산 사유가 생긴 다음 날부터 150일 안에 청산하도록 했습니다. 현행법은 조합이 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 안에 협의하고, 결렬되면 60일 안에 수용재결을 신청하게 했습니다. 이 기간을 넘기면 지연일수에 따라 6개월 이내 연 5%, 12개월 이내 연 10%, 그 뒤 연 15%의 이자를 줍니다.

수용 절차에 토지보상법을 준용하되 도시정비법에 규정된 사항은 빼는 구조는 현행 제65조 제1항에도 그대로 있어, 판결 법리는 지금도 통한다고 볼 수 있습니다. 다만 현행 시행령은 재개발 손실보상액을 정할 감정평가법인등 선정에 토지보상법 제68조 제1항을 따르게 해, 감정평가 부분은 판결 당시와 달라졌습니다.

현금청산 재결신청 청구 대응 순서

• 현금청산자 지위 확인 - 분양신청을 하지 않았거나 철회한 날, 분양대상에서 빠진 사유를 서류로 확인합니다.
• 협의 경과 기록 - 조합이 제시한 청산금과 감정평가 내역, 협의를 거절한 사유를 서면으로 남겨 둡니다.
• 서면 청구 - 재결신청 청구서를 내용증명으로 보내고 조합이 받은 날을 확인합니다.
• 60일 경과 점검 - 기간 안에 재결 신청이 없으면 지연가산금과 지연이자를 계산해 두고, 조합에 다시 서면으로 이행을 요구합니다.
• 불복 수단 선택 - 조합이 끝내 신청하지 않으면 부작위위법확인소송 등 다툴 방법을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 현금청산 사유가 생긴 시점과 조합의 협의·재결 신청 경과, 청구서 도달일에 따라 다툴 방법과 받을 수 있는 지연가산금의 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 재개발·재건축 현금청산 협의와 수용재결, 보상금 증액 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 재결신청 청구는 말로 해도 되나요?
  아니요, 서면으로 해야 합니다. 청구를 받은 날부터 60일이 계산되고 지연가산금도 그 기준으로 붙으므로, 내용증명처럼 도달일이 남는 방법으로 보내는 것이 안전합니다.
• 조합이 60일을 넘겨 재결을 신청하면 무엇을 받나요?
  늦어진 기간에 대해 소송촉진법상 법정이율로 계산한 지연가산금을 재결 보상금에 더해 받습니다. 조합이 도시정비법상 협의·재결 기한을 넘긴 경우에는 지연일수에 따른 이자도 문제 될 수 있습니다.
• 분양신청을 철회하면 언제부터 현금청산자가 되나요?
  현행법은 분양신청기간 종료 전에 신청을 철회한 사람을 협의 대상으로 정합니다. 조합은 분양신청기간 종료 다음 날부터 협의를 시작할 수 있고, 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 안에 협의해야 합니다.
• 조합이 끝까지 재결을 신청하지 않으면 어떻게 다투나요?
  판결 사건처럼 청구 후에도 재결을 신청하지 않는 조합의 부작위가 위법하다는 확인을 구하는 행정소송을 낼 수 있습니다. 사안에 따라 거부 회신을 받았다면 거부처분 취소를 구하는 방법도 검토합니다.
• 재결 보상금이 적으면 다시 다툴 수 있나요?
  네, 수용재결에 대해 이의신청을 하거나 보상금 증감 소송을 낼 수 있습니다. 기한이 짧으므로 재결서를 받으면 바로 감정평가 내역을 검토해야 합니다.
• 재건축 현금청산자도 같은 방법을 쓰나요?
  재건축은 수용이 허용되는 사업이 한정되어 있어, 대부분 조합이 매도청구소송으로 소유권을 확보합니다. 그 경우 재결신청 청구가 아니라 매도청구 소송에서 시가를 다투게 됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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