행정처분 대응

문화유산 보존을 이유로 내 땅을 수용한다는데 막을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

지정문화유산이나 보호구역 안 토지는 문화유산 보존을 위해 수용될 수 있습니다. 다만 사업인정은 공익과 사익을 비례원칙에 맞게 비교해야 합니다. 풍납토성 판결로 대법원 판단 기준과 다툴 수 있는 지점, 취소소송 기한을 정리했습니다.

네, 지정문화유산이나 그 보호구역 안의 토지는 문화유산 보존을 위해 수용될 수 있습니다. 다만 사업인정은 공익과 사익을 비례의 원칙에 맞게 비교해야 하고, 그 판단이 잘못되면 취소를 구할 수 있습니다. 고시가 났다고 곧바로 협의에 응하거나 땅을 비워 줄 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 사적으로 지정된 옛 성곽 바로 옆에서 30년째 공장을 운영해 왔습니다. 2026. 5. 11. 구청이 성벽 복원 사업을 이유로 공장 부지 전체를 수용하겠다는 사업인정 고시가 났다는 통지를 받았습니다. A씨는 발굴 결과 성벽이 공장 쪽까지 이어졌는지 분명하지 않고, 직원 20명과 거래처를 생각하면 공장 이전은 사실상 폐업이라고 생각합니다. 2026. 6. 2. A씨는 상담에서 이런 사업인정을 막을 수 있는지, 다툰다면 무엇을 주장해야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

문화유산 보존을 이유로 개인 땅을 수용할 수 있나요?

수용할 수 있습니다. 국가유산청장이나 지방자치단체의 장은 문화유산 보존·관리에 필요하면 지정문화유산이나 보호구역 안의 토지·건물·공작물을 토지보상법에 따라 수용하거나 사용할 수 있습니다. 판결 당시 문화재보호법 제83조 제1항에 있던 규정이고, 현행 법령에서도 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 제83조 제1항에 같은 내용이 있습니다.

수용하려면 먼저 국토교통부장관의 사업인정을 받아야 합니다. 사업인정은 시행자에게 수용권을 설정해 주는 처분이고, 고시한 날부터 효력이 생깁니다. 고시 뒤에는 협의를 거치고, 협의가 안 되면 토지수용위원회 재결로 넘어갑니다.

대법원은 풍납토성 사업인정을 어떻게 판단했나요?

대법원은 풍납토성 서성벽 복원을 위한 사업인정이 적법하다고 보았습니다. 성벽 부지와 바로 옆 부지에 있던 회사 사옥·공장이 수용 대상이었고, 회사는 공익성·필요성·비례원칙 위반을 주장했습니다.

대법원은 사업인정이 공익과 사익을 정당하게 비교·교량해야 하는 처분이라고 전제했습니다. 그러면서 문화재 보존 사업인정은 법 취지와 문화재 특성을 함께 보아 신중하게 판단해야 한다고 했습니다. 특히 “문화재는 한번 훼손되면 회복이 곤란한 경우가 많을 뿐 아니라, 회복이 가능하더라도 막대한 비용과 시간이 소요되는 특성이 있다.”라고 보았습니다. 행정청의 전문적·기술적 판단은 특별한 사정이 없으면 최대한 존중해야 한다고도 했습니다. 공장 운영 중단의 불이익은 영업보상으로 어느 정도 구제된다는 원심 판단도 그대로 유지했습니다.

문화유산을 지정하지 않은 구청장도 수용할 수 있나요?

관리단체로 지정된 지방자치단체의 장이면 수용할 수 있습니다. 회사는 국가지정문화재는 국가만 수용할 수 있다고 주장했지만, 대법원은 법에 지정권자만 수용할 수 있다는 제한이 없다고 보았습니다.

시행자에게 사업을 수행할 의사와 능력이 있어야 한다는 것도 사업인정의 요건입니다. 다만 대법원은 사업비를 구 자체 예산이 아니라 국비 보조금 등으로 조달한다는 사정만으로 능력이 없다고 볼 수 없다고 했습니다. 사적 지정 처분의 하자도 별개 처분이어서 사업인정에 승계되지 않는다고 보았습니다.

사업인정을 다툴 때 무엇을 주장해야 하나요?

수용 범위가 필요 이상으로 넓다는 점을 구체적 자료로 보여 주어야 합니다. 이 판결처럼 문화유산 사안은 행정청의 전문적 판단이 존중되므로, 공익이 있다는 일반론에 맞서는 것만으로는 어렵습니다.

발굴조사 보고서에서 유구가 실제로 어디까지 확인됐는지, 행위 제한이나 일부 사용처럼 덜 침해적인 방법이 있는지를 따져야 합니다. 사업비 조달 계획이 실제로 있는지도 봅니다. 사업인정의 하자는 재결 단계에서 다투기 어려워, 「사업인정이 잘못됐는데 수용재결 단계에서 다툴 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다. 수용 자체보다 보상이 문제라면 재결 뒤 보상금 증액을 다투는 편이 현실적일 수 있습니다.

문화유산 보존 수용 대응 순서

• 고시 내용 확인 - 관보 고시의 사업시행자, 사업지역, 수용 토지 세목과 고시일을 확인합니다.
• 조사 자료 확보 - 발굴조사 보고서와 사업계획서, 사업비 조달 계획을 정보공개청구로 받습니다.
• 다툴 대상 결정 - 수용 자체를 다툴지, 범위나 보상을 다툴지 정해 취소소송 기한을 관리합니다.
• 영업·잔여지 정리 - 영업손실 자료를 모으고, 남는 땅을 쓰기 어려우면 잔여지 매수·수용청구를 검토합니다.
• 재결 대응 - 협의가 안 되면 재결을 거쳐 이의신청이나 보상금 증액소송으로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 문화유산이 실제로 확인된 범위와 덜 침해적인 수단이 있는지, 영업 이전 가능성에 따라 사업인정을 다툴 실익이 달라집니다. 법무법인 윤성은 사업인정 취소소송과 수용재결 불복, 보상금 증액소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보호구역 밖에 있는 땅도 문화유산 보존을 이유로 수용되나요?
  이 조항으로 수용할 수 있는 대상은 지정문화유산이나 그 보호구역 안의 토지·건물·공작물입니다. 보호구역 밖 토지는 다른 법률에 근거한 공익사업이 아니면 이 조항만으로 수용하기 어렵습니다.
• 사업인정 고시가 나면 바로 땅을 내줘야 하나요?
  아닙니다. 사업인정 뒤에도 사업시행자는 토지조서 작성, 보상계획 공고와 협의를 거쳐야 합니다. 협의가 안 되면 토지수용위원회 재결이 있어야 소유권이 넘어갑니다.
• 사업인정 고시 뒤 시행자가 재결 신청을 미루면 어떻게 하나요?
  협의가 성립되지 않았으면 서면으로 재결 신청을 청구할 수 있고, 시행자는 60일 안에 신청해야 합니다. 늦어지면 지연 기간에 대한 가산금이 보상금에 더해집니다.
• 사업인정 뒤 1년이 지나도 재결 신청이 없으면 어떻게 되나요?
  고시일부터 1년 안에 재결 신청이 없으면 그다음 날 사업인정은 효력을 잃습니다. 이로 인해 입은 손실은 사업시행자가 보상해야 합니다.
• 땅 일부만 수용되고 남은 땅을 쓸 수 없으면 어떻게 하나요?
  남은 땅을 종래 목적에 쓰기 현저히 곤란하면 사업시행자에게 잔여지 매수를 청구할 수 있습니다. 협의가 안 되면 사업완료일까지 토지수용위원회에 수용을 청구합니다.
• 문화유산 지정 처분이 잘못됐다고 사업인정 소송에서 주장할 수 있나요?
  어렵습니다. 대법원은 사적 지정 처분과 사업인정이 별개의 효과를 목적으로 하는 처분이어서, 지정 처분의 하자가 당연무효가 아니면 사업인정에 승계되지 않는다고 보았습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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