행정처분 대응

오래전 공원으로 묶인 땅이 수용되면 제한받는 상태로 보상하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

자연공원 지정과 용도지구 지정은 원칙적으로 일반적 계획제한이어서, 수용 보상은 제한받는 상태대로 평가합니다. 대법원 2019두34982 판결로 일반적·개별적 계획제한의 구별, 제한 없는 상태로 평가받는 경우, 불복 기한을 정리했습니다.

네, 자연공원 지정과 공원 용도지구 지정에 따른 제한은 원칙적으로 제한받는 상태대로 평가합니다. 공원 지정과 동시에 구체적인 공원시설계획이 있었다는 특별한 사정이 있을 때만 제한 없는 상태로 평가합니다. 공원으로 묶인 기간이 길다는 사정만으로 결론이 바뀌지는 않으므로, 지정 당시 계획 내용을 확인하는 데 집중해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 1990년대에 지정된 군립공원 안에 부모님께 물려받은 밭과 임야가 있습니다. 공원 지정 뒤로 건축도 형질변경도 못 했는데, 2025년 군이 공원 일부에 주차장과 광장을 만드는 공원사업 시행계획을 고시했습니다. 2026. 8. 수용재결이 났고, 감정평가는 공원구역 제한을 받는 상태로 이루어져 주변 시세보다 훨씬 낮았습니다. D씨는 수십 년 묶어 놓고 이제 그 값으로 가져가는 것이 맞는지, 제한 없는 상태로 다시 평가받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공법상 제한을 받는 땅은 어떻게 평가하나요?

공법상 제한을 받는 토지는 제한받는 상태대로 평가하는 것이 원칙입니다. 다만 그 제한이 해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 가해졌다면 제한이 없는 상태를 상정해 평가합니다. 해당 사업을 위해 용도지역·용도지구를 바꾼 토지는 바뀌기 전 기준으로 평가합니다.

판례는 이를 일반적 계획제한과 개별적 계획제한으로 나눕니다. 용도지역·지구·구역 지정처럼 그 자체로 목적이 달성되는 제한은 일반적 계획제한이라 제한받는 상태로 평가합니다. 도로·공원 같은 특정 도시계획시설 설치를 위한 결정처럼 구체적 사업이 뒤따르는 제한은 개별적 계획제한이라 제한 없는 상태로 평가합니다. 용도지역 지정·변경이라도 특정 공익사업을 위한 것이면 개별적 계획제한처럼 봅니다.

대법원은 군립공원 땅을 어떻게 판단했나요?

사안의 군은 1983년 군립공원을 지정하고 1987년 용도지구를 정했습니다. 약 28년 뒤인 2015년에야 공원 일부에 다목적광장과 운동장을 만드는 공원계획 변경을 고시했고, 2017년 공원사업 시행계획을 고시한 뒤 토지를 수용했습니다. 원심은 공원 지정에 따른 제한을 개별적 계획제한으로 보아 제한 없는 상태로 평가해야 한다고 했습니다.

대법원은 이를 파기했습니다. 자연공원 지정만으로 공원구역 보전 효과가 바로 생기고, 공원시설 설치는 별도의 공원시설계획과 공원사업 시행계획으로 정해지기 때문입니다. 그래서 자연공원 지정과 용도지구 지정은 “그와 동시에 구체적인 공원시설을 설치·조성하는 내용의 ‘공원시설계획’이 이루어졌다는 특별한 사정이 없는 한” 일반적 계획제한이라고 판단했습니다.

제한 없는 상태로 평가받을 수 있는 경우는 언제인가요?

첫째, 공원 지정과 함께 그 토지에 구체적인 공원시설을 설치하는 공원시설계획이 결정된 경우입니다. 이때는 공원 지정 자체가 해당 사업을 위한 제한이 됩니다. 둘째, 도시계획시설로서 도로나 공원 설치를 결정한 경우처럼 처음부터 구체적 사업이 정해진 경우입니다.

셋째, 용도지역 변경이 특정 공익사업을 위한 것이었던 경우입니다. 대법원은 공원을 설치하려고 주거지역을 녹지지역으로 바꾼 사례를 이 사건과 구별했습니다. 반대로 사업을 위해 용도지역을 바꾸지 않고 둔 경우도 해당 사업을 직접 목적으로 한 제한이 될 수 있지만, 사업을 빼고 보면 그 행위가 계획재량의 일탈·남용임이 객관적으로 명백해야 합니다. 보상금 증액 절차는 「수용재결에 이의신청해 보상금이 올랐는데 소송은 어느 재결을 상대로 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

제한받는 상태로 평가돼도 더 다툴 점이 있나요?

있습니다. 보상금은 공시지가를 기준으로 이용계획, 지가변동률, 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려해 평가합니다. 제한받는 상태로 평가하더라도, 비교표준지가 같은 공원구역 안에서 이용상황이 비슷한 토지인지부터 확인해야 합니다. 비교표준지가 더 불리한 제한을 받는 토지라면 평가가 낮아집니다.

가격시점의 현실적인 이용상황도 다시 봅니다. 지목은 임야여도 오래 밭으로 써 왔다면 그 이용상황이 반영됐는지 따집니다. 개별요인 보정 항목과 수치도 감정평가서에 근거가 적혀 있어야 하므로, 근거 없는 감액은 재결 단계에서 짚어야 소송 감정에서도 쟁점이 됩니다.

공법상 제한 토지 보상 대응 순서

• 제한의 근거 확인 - 공원·용도지역 지정 고시와 그 근거 법령, 지정일을 확인합니다.
• 지정 당시 계획 조사 - 지정과 동시에 그 토지에 시설계획이 있었는지 고시문과 도면으로 봅니다.
• 감정평가서 검토 - 어떤 제한을 반영했는지, 비교표준지가 같은 제한을 받는지 확인합니다.
• 현실 이용상황 대조 - 지목과 실제 이용상황이 평가에 맞게 반영됐는지 봅니다.
• 기한 안에 불복 - 이의신청 30일, 증액 소송 90일(이의재결 후 60일)을 지킵니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지정 당시 그 토지에 구체적 시설계획이 함께 결정됐는지, 용도지역 변경이 특정 사업을 위한 것이었는지에 따라 평가 방식과 보상금이 달라집니다. 법무법인 윤성은 수용재결 이의신청과 보상금 증액 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 도시계획시설 공원으로 결정된 땅도 제한받는 상태로 평가하나요?
  아닙니다. 도로·공원 등 특정 도시계획시설 설치를 위한 결정은 구체적 사업이 따르는 개별적 계획제한이어서, 그 사업으로 수용되면 제한이 없는 상태를 상정해 평가합니다.
• 사업 때문에 용도지역이 바뀐 땅은 어떻게 평가하나요?
  해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 용도지역이나 용도지구가 바뀐 토지는 바뀌기 전의 용도지역 등을 기준으로 평가합니다. 변경 목적이 그 사업이었는지를 고시문 등으로 증명해야 합니다.
• 공원사업 시행계획 고시는 어떤 의미가 있나요?
  공원관리청이 공원사업 시행계획을 결정·고시하면 토지보상법상 사업인정과 그 고시가 있는 것으로 봅니다. 이때부터 수용 절차가 진행되고, 재결신청은 시행계획의 사업기간 안에 할 수 있습니다.
• 토지소유자도 감정평가법인을 추천할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 사업시행자가 보상액 산정을 위해 감정평가법인등을 선정할 때 시·도지사와 토지소유자는 각 1인씩 추천할 수 있고, 사업시행자는 추천된 곳을 포함해 선정해야 합니다.
• 공원으로 묶여 있던 동안의 손실도 보상받나요?
  수용 보상은 수용 당시 토지 가격을 평가하는 것이어서, 묶여 있던 기간의 이용 제한 손실을 따로 더해 주지는 않습니다. 별도 매수청구나 보상 제도가 있는지는 근거 법령에 따라 따로 확인해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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