소송 절차

말소등기 소송에서 진 쪽에게서 건물을 산 사람이 건물인도를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 말소등기 소송의 변론종결 뒤 패소 피고에게서 건물을 산 사람의 건물인도 청구에는 전소 기판력이 미치지 않습니다. 전소의 소송물은 말소등기청구권의 존부일 뿐 소유권 자체가 아니어서 소송물 동일·선결문제·모순관계 어디에도 해당하지 않는다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 매수 뒤 등기가 여전히 유지되고 있는지 확인하십시오.

전소 판결이 있다고 해서 매수인이 소유권을 주장할 기회까지 잃는 것은 아닙니다. 후소 법원은 전소와 관계없이 매수인의 소유권을 다시 심리합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 등은 2023년 상가를 분양받은 뒤, 건물을 신탁받은 B회사를 상대로 소유권이전등기 말소 소송을 내 이겼습니다. 그 소송의 변론이 끝난 뒤 C회사가 B회사에서 건물을 사 2024년 소유권이전등기를 마쳤습니다. C회사는 2025년 상가를 쓰고 있는 A씨 등에게 건물인도와 월 차임 상당 부당이득을 청구했고, A씨 등은 앞의 승소 판결로 이 소송을 막을 수 있는지 물었습니다. A씨 등은 2023년 상가를 분양받은 뒤, 건물을 신탁받은 B회사를 상대로 소유권이전등기 말소 소송을 내 이겼습니다. 그 소송의 변론이 끝난 뒤 C회사가 B회사에서 건물을 사 2024년 소유권이전등기를 마쳤습니다. C회사는 2025년 상가를 쓰고 있는 A씨 등에게 건물인도와 월 차임 상당 부당이득을 청구했고, A씨 등은 앞의 승소 판결로 이 소송을 막을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

기판력이 미치는 객관적 범위는 어디까지인가요?

기판력은 확정판결의 주문에 포함된 것, 곧 소송물에 관한 판단에만 생깁니다. 후소의 소송물이 전소와 같거나, 전소의 판단이 후소의 선결문제가 되거나, 후소 청구가 전소 판단과 모순되는 관계일 때에만 전소의 기판력이 후소에 미칩니다.

말소등기 소송의 소송물은 말소등기청구권이 있느냐이고, 건물의 소유권이 누구에게 있느냐는 그 전제가 되는 법률관계에 불과합니다. 그래서 전소 판결 이유에서 소유권을 판단했더라도 그 부분에는 기판력이 생기지 않습니다.

변론종결 뒤 승계인에게는 기판력이 미치지 않나요?

변론종결 뒤의 승계인에게도 기판력이 미치지만, 그 전제는 후소가 기판력의 객관적 범위 안에 있어야 한다는 것입니다. 확정판결은 당사자와 변론을 종결한 뒤의 승계인에게 효력이 미친다고 정해져 있으나, 객관적 범위에 해당하지 않으면 승계인이 낸 후소에도 기판력이 미치지 않습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민사소송법」에서 대법원 2014. 10. 30. 선고 2013다53939 판결의 기준은 그대로 적용됩니다. 이 판결은 말소등기 판결의 변론종결 뒤 피고에게서 건물을 산 사람이 낸 건물인도·부당이득 청구에 전소 기판력이 미친다고 본 원심을 파기했습니다.

매수인의 건물인도 청구는 어떻게 판단되나요?

후소 법원은 전소 판결과 관계없이 매수인이 소유권을 취득했는지부터 심리합니다. 소유자는 자기 물건을 점유한 사람에게 반환을 청구할 수 있지만, 점유자에게 점유할 권리가 있으면 반환을 거부할 수 있습니다. 분양받은 사람의 점유 권원이 매수인에게 대항할 수 있는지가 결론을 가릅니다.

전소 승소자가 말소등기 판결로 매도인 명의 등기를 지우면, 그 등기에 기초한 매수인 등기도 함께 다투어질 수 있습니다. 이때 매수인의 소유권이 인정될지는 등기 경위와 매수 당시 사정을 보고 판단하므로, 기판력과 소유권 취득 여부를 나누어 따져야 합니다.

건물인도 소송 대응 순서

• 전소 소송물 확인 - 전소 판결 주문이 말소등기인지, 소유권확인인지 봅니다. 소유권확인이라면 결론이 달라질 수 있습니다.
• 승계 시점 확인 - 매수인의 등기일이 전소 변론종결 전인지 뒤인지 확인합니다. 승계인 여부의 기준이 됩니다.
• 소유권 취득 근거 정리 - 매매계약서와 등기 경위를 정리합니다. 후소에서 소유권을 새로 증명해야 합니다.
• 점유 권원 점검 - 점유자가 분양계약·임대차 등으로 점유할 권리가 있는지 봅니다. 인도 청구의 반론이 됩니다.
• 부당이득 금액 산정 - 점유 기간과 월 차임 상당액을 계산합니다. 감정으로 차임을 정하는 경우가 많습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전소가 소유권확인 청구였거나 매수인이 변론종결 전에 등기를 마쳤다면 기판력 판단이 달라지므로 판결문과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 소유권·명도 분쟁 소송과 그 판결에 따른 강제집행을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 기판력은 판결 이유에도 생기나요?
  생기지 않습니다. 민사소송법 제216조 제1항은 확정판결이 주문에 포함된 것에 한하여 기판력을 가진다고 정합니다. 말소등기 판결 이유에서 소유권을 판단했더라도 그 판단은 전제가 되는 법률관계일 뿐이어서, 소유권의 존부에는 기판력이 미치지 않습니다.
• 변론종결 뒤 승계인에게는 언제 기판력이 미치나요?
  후소가 전소와 소송물이 같거나 선결문제 또는 모순관계에 있을 때 미칩니다. 대법원 2014. 10. 30. 선고 2013다53939 판결은 이런 객관적 범위에 해당하지 않으면 변론종결 뒤 승계인이 낸 후소에도 기판력이 미치지 않는다고 보았습니다.
• 승계 시점을 모르면 어떻게 보나요?
  당사자가 변론종결 때까지 승계사실을 진술하지 않았다면 변론종결 뒤에 승계한 것으로 추정합니다. 민사소송법 제218조 제2항이 이를 정하므로, 변론종결 전에 등기를 마쳤다는 사정은 이를 주장하는 쪽이 증명해야 합니다.
• 소유자는 점유자에게 무엇을 청구할 수 있나요?
  자기 물건을 점유한 사람에게 반환을 청구할 수 있습니다. 민법 제213조가 이를 정하되, 점유자에게 점유할 권리가 있으면 반환을 거부할 수 있습니다. 분양계약이나 임대차 같은 점유 권원이 소유자에게 대항할 수 있는지가 쟁점입니다.
• 차임 상당 부당이득은 어떻게 계산하나요?
  법률상 원인 없이 건물을 점유해 얻은 이익, 곧 그 기간의 차임 상당액을 반환합니다. 민법 제741조가 부당이득 반환의 근거이고, 금액은 보통 감정으로 정한 월 차임에 점유 개월 수를 곱해 계산합니다. 점유 권원이 인정되면 부당이득도 부정됩니다.
• 소송 중 부동산이 팔리는 것을 막으려면요?
  처분금지가처분을 신청해 등기부에 기입해 두어야 합니다. 가처분 뒤 부동산을 산 사람은 가처분 채권자에게 대항하지 못해, 본안 판결로 등기를 정리하기 쉬워집니다. 민사소송법 제218조 제1항의 승계인 법리와 함께 가처분을 쓰는 것이 일반적입니다.

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