동업·계

동업 건물 지분을 자금 담당 동업자가 자기 이름으로 등기했다면 되찾을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

되찾을 수 있습니다. 동업에서 자금관리와 대외 업무를 맡은 동업자가 조합 업무로 자기 이름으로 취득한 권리는 조합에 이전할 의무가 있고, 다른 동업자 한 사람도 단독으로 조합원 전원 명의의 합유등기를 청구할 수 있습니다. 지금은 동업계약서의 업무 분담 내용과 해당 지분의 취득 경위부터 확인하십시오.

동업자 명의로 등기되어 있다고 해서 그 부동산이 곧바로 그 사람의 개인 재산이 되는 것은 아닙니다. 조합 업무로 취득했다면 조합에 넘겨야 할 재산입니다.

이런 상담이 많습니다

P씨는 2023년 9월 지인과 각자 돈을 내 상가 건물 신축 공사를 함께 하고 이익을 반분하기로 했습니다. P씨는 현장 시공을, 지인은 자금관리와 건축주·거래처 상대 업무를 맡았습니다. 2025년 10월 공사대금 일부 대신 건물 지분 3분의 1을 받기로 했는데, 지인이 그 지분을 자기 이름으로만 등기했습니다. P씨는 이 지분을 동업 재산으로 되돌릴 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

동업자가 자기 이름으로 취득한 재산도 조합 재산인가요?

조합 업무로 취득했다면 조합에 이전해야 합니다. 조합 업무를 집행하는 조합원에게는 위임에 관한 규정이 준용되어, 업무처리로 받은 금전 등은 조합에 인도하고 조합을 위해 자기 명의로 취득한 권리는 조합에 이전해야 합니다.

대법원 1997. 5. 30. 선고 95다4957 판결은 각자 자금을 내 공사를 공동으로 하고 이익을 반분하되 한 사람은 시공, 다른 사람은 자금관리와 대외 업무를 맡은 동업에서, 대외 업무 담당자는 적어도 그 범위에서 업무집행자라고 보았습니다. 그가 업무처리 중 자기 이름으로 건물 지분을 취득했다면 특약이 없는 한 그 지분을 조합 앞으로 이전할 의무가 있다고 했습니다.

다른 동업자 한 사람이 합유등기를 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 95다4957 판결은 조합원 중 한 사람도 조합계약에 근거해 업무집행자가 취득한 지분을 조합 앞으로 이전하라고 청구할 수 있다고 보았습니다. 이 청구는 조합원 전원을 합유자로 하는 소유권이전등기 형태로 합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」상 부동산 물권 변동은 등기를 해야 효력이 생기므로, 합유등기를 마쳐야 대외적으로도 조합 재산이 됩니다. 업무집행자가 그 사이 지분을 제3자에게 팔 염려가 있으면 처분금지가처분을 먼저 신청합니다.

조합원 한 사람이 명의신탁을 해지할 수도 있나요?

단독으로는 할 수 없습니다. 같은 판결은 조합이 업무집행자에게 명의를 신탁한 것으로 보더라도, 그 명의신탁을 해지하는 행위는 조합 재산 관리방법의 변경이라 보존행위가 아니므로 조합원 한 사람이 단독으로 해지할 수 없다고 했습니다. 그래서 청구의 근거를 명의신탁 해지가 아니라 조합계약상 이전의무로 잡아야 합니다.

업무집행자를 따로 정하지 않았다면 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 선임합니다. 계약서에 업무 분담이 적혀 있으면 그 분담 범위에서 업무집행자로 인정되는 경우가 많습니다.

동업 재산 명의 회복 대응 순서

• 업무 분담 확인 - 동업계약서나 메시지로 누가 자금관리·대외 업무를 맡았는지 확인합니다. 업무집행자 지위가 청구의 출발점입니다.
• 취득 경위 확인 - 등기원인, 취득일, 대금 출처를 확인합니다. 동업 자금으로 동업 목적에 따라 취득했음을 보여야 합니다.
• 이전 요구 통지 - 업무집행자에게 조합 앞 이전을 내용증명으로 요구합니다. 거절 의사가 확인되면 소송으로 갑니다.
• 처분금지가처분 - 제3자 처분을 막기 위해 가처분을 신청합니다. 본안 판결 전 명의 이전을 차단합니다.
• 합유등기 청구 소송 - 조합원 전원 명의 합유등기를 구하는 소송을 제기합니다. 명의신탁 해지가 아니라 조합계약상 이전의무를 근거로 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 업무집행자가 이미 제3자에게 지분을 넘겼거나 동업계약서에 명의 보유에 관한 특약이 있다면 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 동업 재산의 명의 회복과 처분금지가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 동업자 명의로 등기된 건물도 조합 재산인가요?
  조합 업무로 취득했다면 조합에 이전해야 할 재산입니다. 조합 업무를 집행하는 조합원은 조합을 위해 자기 명의로 취득한 권리를 조합에 이전해야 합니다. 대법원 1997. 5. 30. 선고 95다4957 판결의 법리입니다.
• 업무집행자로 정식 선임하지 않았는데도요?
  업무 분담이 있었다면 그 범위에서 업무집행자로 볼 수 있습니다. 95다4957 판결은 자금관리와 대외 업무를 맡기로 한 동업자를 적어도 그 범위에서 업무집행자라고 보았습니다. 계약서나 메시지로 분담 내용을 확인합니다.
• 저 혼자 이전을 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 조합원 한 사람도 조합계약에 근거해 업무집행자가 취득한 지분을 조합 앞으로 이전하라고 청구할 수 있고, 조합원 전원을 합유자로 하는 소유권이전등기 형태로 청구합니다.
• 명의신탁 해지를 이유로 청구하면 안 되나요?
  조합원 한 사람이 단독으로 명의신탁을 해지할 수는 없습니다. 95다4957 판결은 명의신탁 해지가 조합 재산 관리방법의 변경이라 보존행위가 아니라고 보았습니다. 조합계약상 이전의무를 근거로 청구해야 합니다.
• 그사이 상대가 팔아 버리면 어떻게 하나요?
  처분금지가처분을 먼저 신청해 두어야 합니다. 부동산 물권 변동은 등기로 효력이 생기므로 제3자 앞으로 이전등기가 끝나면 되찾기 어려워집니다. 가처분 후 본안 소송에서 합유등기 판결을 받습니다.
• 동업 자금으로 받은 돈도 넘겨야 하나요?
  넘겨야 합니다. 업무집행 조합원은 조합 업무처리로 받은 금전 기타 물건과 그 과실을 조합에 인도해야 합니다. 임대료나 분양대금을 개인 계좌로 받았다면 조합에 인도할 의무가 있습니다.

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