동업·계
출자 안 하면 동업 재산이 제 소유가 된다는 특약, 청산 없이 효력이 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
효력이 있습니다. 민법의 조합 해산·청산 규정은 강행규정이 아니어서, 출자를 이행하지 않으면 동업이 끝나고 남은 재산은 이행한 동업자 소유로 한다는 특약은 유효하고 별도 청산 절차를 거치지 않아도 됩니다. 지금은 특약 문구와 상대방의 출자 기한, 실제 미이행 사실부터 확인하십시오.
특약에 정한 출자 기한이 지났다면 상대방이 그 기한까지 무엇을 얼마나 냈는지 계좌 내역으로 확인하고, 특약에 따라 동업관계를 끝낸다는 뜻을 내용증명으로 보내 두십시오. 특약의 효과가 언제 생겼는지가 이 날짜로 정해집니다.
특약이 있다면 해산청구 소송이나 청산인 선임부터 할 필요는 없습니다. 민법의 청산 절차는 특약이 없을 때 적용되는 규정입니다.
이런 상담이 많습니다
I씨는 2024년 8월 지인과 창고 부지를 사서 물류창고를 지어 임대하기로 하고, 「2025년 6월 말까지 각자 2억원을 출자하지 않으면 동업은 끝나고 남은 재산은 출자를 마친 사람 소유로 한다」는 특약을 넣었습니다. I씨는 기한 안에 2억원을 모두 냈지만 지인은 3,000만원만 냈습니다. 부지는 두 사람 공동 명의로 등기되어 있었습니다. I씨는 청산 절차를 따로 밟아야 하는지, 부지 명의를 어떻게 가져올 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
민법과 다른 해산·청산 특약도 효력이 있나요?
있습니다. 민법의 조합 해산사유와 청산에 관한 규정은 당사자의 다른 특약까지 배제하는 강행규정이 아닙니다. 그래서 「일정 기간 안에 출자를 다 하지 않으면 동업계약은 끝나고 남은 재산은 이행한 동업자 소유로 한다」는 약정도 유효합니다. 대법원 1985. 2. 26. 선고 84다카1921 판결이 이 기준을 밝혔습니다.
같은 판결은 이런 특약에 따른 의사표시로 동업관계가 끝나고, 민법이 정한 청산이라는 특수한 절차 없이 동업재산이 이행한 동업자의 단독소유가 된다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 해산청구(제720조)와 청산(제721조 이하)을 임의규정으로 두고 있습니다.
특약이 없으면 청산은 어떻게 하나요?
특약이 없으면 해산 후 조합원 전원이 공동으로 또는 선임한 청산인이 청산을 하고, 잔여재산은 각 조합원의 출자가액에 비례해 나눕니다. 조합에 처리할 잔무가 없고 잔여재산 분배만 남았다면 따로 청산 절차 없이 출자한 재산의 반환을 구할 수 있습니다.
| 구분 | 특약 있음 | 특약 없음 |
|---|---|---|
| 종료 방식 | 특약 조건 성취와 통지 | 해산청구 등 |
| 청산 절차 | 필요 없음 | 청산인이 청산 |
| 재산 귀속 | 특약에서 정한 사람 | 출자가액 비례 분배 |
| 부동산 | 특약 근거 이전등기 청구 | 청산 후 분배 등기 |
- 종료 방식
- 특약 있음: 특약 조건 성취와 통지
- 특약 없음: 해산청구 등
- 청산 절차
- 특약 있음: 필요 없음
- 특약 없음: 청산인이 청산
- 재산 귀속
- 특약 있음: 특약에서 정한 사람
- 특약 없음: 출자가액 비례 분배
- 부동산
- 특약 있음: 특약 근거 이전등기 청구
- 특약 없음: 청산 후 분배 등기
출처 - 민법 제721조, 제724조; 대법원 1985. 2. 26. 선고 84다카1921 판결
특약이 있으면 이 비례 분배 대신 특약의 내용대로 재산이 귀속됩니다. 출자를 이행한 쪽에 유리한 특약이라면 청산 절차보다 빠르고 분명합니다.
재산이 부동산이면 등기는 어떻게 하나요?
특약으로 재산이 이행한 동업자에게 귀속되더라도, 부동산은 등기를 해야 소유권 변동이 생깁니다. 등기가 동업자 공동 명의나 상대방 명의로 남아 있다면 특약을 근거로 소유권이전등기를 청구해야 합니다. 상대방이 그 사이 부동산을 처분할 염려가 있으면 처분금지가처분을 먼저 검토합니다.
특약 문구가 모호하면 다툼이 생깁니다. 「해제된다」는 표현이 쓰였더라도 법원은 조합관계 종료와 재산 귀속에 관한 약정으로 해석하는 경우가 많고, 조건(기한, 출자 범위)이 분명하게 적혀 있을수록 특약의 효력을 인정받기 쉽습니다.
동업 특약 재산귀속 대응 순서
- 특약 문구 확인 - 출자 기한, 불이행 시 효과, 재산 귀속 대상을 글자 그대로 확인합니다. 조건이 분명해야 효력이 인정됩니다.
- 미이행 사실 확정 - 상대방이 기한까지 낸 금액을 계좌로 확인합니다. 일부 이행이면 특약 적용 범위를 따로 검토합니다.
- 종료 의사 통지 - 특약에 따라 동업관계가 끝났다는 뜻을 내용증명으로 보냅니다. 효과 발생 시점을 남깁니다.
- 등기·명의 정리 - 부동산이나 차량처럼 명의가 필요한 재산은 이전등기·이전등록을 요구합니다. 처분 우려가 있으면 가처분을 신청합니다.
- 소송 제기 - 상대방이 응하지 않으면 특약에 따른 소유권이전등기나 인도를 청구합니다. 이미 받은 출자금 처리도 함께 정리합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 특약이 한쪽에 지나치게 불리해 폭리나 선량한 풍속 위반이 문제되거나 상대방이 이미 상당 부분을 출자했다면 계약서와 출자 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 동업 종료와 재산 귀속을 둘러싼 소유권이전등기·가처분 사건을 수행합니다.
실무상 착안점
동업계약서에 불이행 특약을 넣어 두고도, 막상 상대방이 출자를 안 하면 법에 정해진 청산 절차를 밟아야 하는 줄 알고 소송을 준비하는 분들이 많습니다. 판례는 해산·청산 규정을 임의규정으로 보므로 특약대로 처리하면 됩니다. 문제는 특약의 조건이 실제로 충족됐는지입니다.
그래서 출자 기한과 실제 입금일이 핵심 기록입니다. 특약에 적힌 기한, 상대방이 그때까지 이체한 금액과 날짜, 이행을 촉구한 문자나 내용증명의 발송일, 특약에 따라 동업이 끝났다고 알린 날짜를 한 장에 정리해야 합니다. 기한 뒤에 일부라도 돈을 받았다면 기한을 연장해 준 것으로 다투어질 수 있습니다.
이 기록은 소유권이전등기 소송에서 특약 조건 성취를 증명하는 증거가 되고, 처분금지가처분 신청서의 피보전권리를 구체적으로 적는 근거가 됩니다. 기한 후 받은 돈을 어떻게 처리했는지도 판결에서 정산 대상이 되므로 따로 기록해 둡니다.
— 허진영 변호사 · 계약·손해배상
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 동업 종료와 재산 귀속을 둘러싼 소유권이전등기·가처분 사건을 수행해 왔으며, 특약 문구와 출자 기한·입금 내역을 먼저 대조한 뒤 등기 청구와 보전처분을 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 회사 해산 청구 대응
- 후발적 경정청구 및 관련 민사 조정
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
동업계약서(특약 조항)·출자 이체 내역·부동산 등기사항증명서를 준비해 주시면, 특약 조건 성취 여부·재산 귀속 범위·이전등기와 가처분 필요성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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