동업·계

동업에 내놓은 내 점포, 등기를 안 옮겼으면 아직 내 소유인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 동업계약으로 점포를 출자하기로 했더라도 조합원 합유로 등기하지 않았다면 동업자가 아닌 제3자에 대해서는 여전히 출자한 사람의 소유입니다. 다만 동업자들 사이에서는 합유 등기를 해 주거나 사업에 쓰게 할 출자 의무가 그대로 남습니다. 지금은 등기사항증명서의 소유자 명의와 동업계약서의 출자 문구부터 확인하십시오.

동업계약서에 점포를 출자한다고 적었다고 해서 곧바로 점포가 동업자 공동 소유가 되는 것은 아닙니다. 부동산 소유권은 등기를 해야 옮겨집니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2024년 9월 친구 두 명과 식당을 함께 운영하기로 하고, 각자 돈을 내되 L씨는 자기 명의로 된 1층 점포를 출자하기로 동업계약서에 적었습니다. 식당은 1년 넘게 운영되고 있지만 점포 등기는 여전히 L씨 단독 명의로 남아 있습니다. 최근 동업자 한 명의 채권자가 점포도 동업 재산이니 지분을 압류하겠다고 나서자, L씨는 점포가 누구 소유인지 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

동업에 출자한 점포를 아직 등기하지 않았으면 누구 소유인가요?

등기를 옮기지 않았다면 동업자가 아닌 제3자에 대한 관계에서는 여전히 출자한 사람의 소유입니다. 동업계약에 따라 부동산을 출자하기로 했더라도 조합원들의 합유로 등기하지 않은 이상, 그 동업계약만으로 제3자에게 그 부동산이 조합원 합유라고 주장할 근거는 없습니다. 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권 변동은 등기해야 효력이 생기기 때문입니다.

대법원 2002. 6. 14. 선고 2000다30622 판결은 부동산 소유자가 동업계약에 따라 부동산의 소유권을 투자하기로 했으나 아직 합유로 등기하지 않았다면, 조합계약 당사자가 아닌 사람에 대한 관계에서는 여전히 소유자로서 소유권을 행사할 수 있다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」의 조합재산 합유 규정과 등기 원칙도 그대로입니다.

등기를 안 했으면 동업자들에게 아무 의무가 없나요?

아닙니다. 동업자들 사이에서는 약속한 출자 의무가 그대로 남습니다. 소유권을 출자하기로 했다면 조합원 합유로 소유권이전등기를 해 줄 의무가 있고, 사용만 출자하기로 했다면 동업 사업에 점포를 쓰게 할 의무가 있습니다. 어느 쪽인지는 동업계약서의 문구와 출자 가액을 어떻게 평가했는지로 판단합니다.

• 소유권 출자 - 합유 등기 의무가 생기고, 동업자는 등기 이전을 청구할 수 있음
• 사용권 출자 - 소유권은 출자자에게 남고, 동업 기간 동안 사용을 허락할 의무만 있음
• 판단 자료 - 동업계약서의 출자 문구, 출자 가액 산정 방식, 지분 비율 계산

동업자 개인 채권자가 점포를 압류할 수 있나요?

등기가 출자자 단독 명의로 남아 있다면 다른 동업자의 채권자는 그 점포를 동업자 재산이라며 압류하기 어렵습니다. 제3자에 대한 관계에서 점포는 등기 명의인인 출자자의 소유이기 때문입니다. 반대로 합유 등기를 마쳤다면 조합원 개인의 채권자는 합유물 지분을 따로 압류할 수 없고, 조합원의 지분 처분에는 전원의 동의가 필요합니다.

출자자 본인의 채권자는 사정이 다릅니다. 등기가 출자자 명의로 남아 있으면 출자자 개인의 채권자는 그 점포를 압류할 수 있고, 동업자들은 이를 막기 어렵습니다. 동업 재산으로 지키려면 합유 등기를 서둘러야 합니다.

동업 출자 부동산 대응 순서

• 등기 명의 확인 - 등기사항증명서로 현재 소유자와 합유 등기 여부를 확인합니다. 제3자와의 관계는 이것으로 정해집니다.
• 출자 문구 확인 - 동업계약서에 소유권 출자인지 사용 출자인지, 출자 가액이 얼마로 평가됐는지 봅니다. 동업자 사이 의무의 내용이 정해집니다.
• 합유 등기 여부 결정 - 소유권 출자로 합의했다면 합유 등기를 할지 동업자들과 정합니다. 등기 전에는 출자자 채권자의 압류 위험이 남습니다.
• 압류 대응 - 동업자 개인의 채권자가 압류하면 등기 명의를 근거로 제3자이의의 소를 검토합니다. 출자자가 소유자라는 점을 주장하는 절차입니다.
• 탈퇴·정산 대비 - 동업 관계가 끝날 때 출자 부동산을 어떻게 돌려받거나 정산할지 합의서로 남깁니다. 소유권 출자와 사용 출자는 정산 방식이 다릅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 점포를 사업자 명의로 담보 대출에 쓰거나 동업자 한 명이 탈퇴한 경우에는 동업계약서와 등기 경과를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 동업 해소와 출자 재산 정산을 둘러싼 민사 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 동업계약서에 출자라고 쓰면 소유권이 넘어가나요?
  넘어가지 않습니다. 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권 변동은 등기해야 효력이 생기므로, 동업계약서에 출자한다고 적은 것만으로는 소유권이 조합원 합유로 바뀌지 않습니다. 동업자들은 출자자에게 합유 등기를 해 달라고 청구할 수 있는 권리를 가질 뿐입니다.
• 동업자가 합유 등기를 해 달라고 하면 해 줘야 하나요?
  소유권을 출자하기로 약정했다면 해 줘야 합니다. 조합원은 약정한 출자 의무를 이행해야 하고, 부동산 소유권 출자라면 합유 등기가 그 이행 방법입니다. 다만 동업계약서가 점포 사용만 출자하는 취지라면 소유권 이전 의무는 없고, 동업 기간 동안 사업에 쓰게 할 의무만 있습니다.
• 등기 전에 제가 점포를 팔면 어떻게 되나요?
  제3자에게는 유효하게 팔 수 있습니다. 대법원 2000다30622 판결에 따르면 합유 등기 전에는 제3자에 대해 출자자가 여전히 소유자입니다. 다만 동업자들에게는 출자 의무를 어긴 것이 되어 손해배상 책임을 질 수 있고, 동업 관계에서 제명되거나 정산에서 불이익을 받을 수 있습니다.
• 합유 등기를 하면 제 마음대로 지분을 팔 수 있나요?
  팔 수 없습니다. 민법 제273조 제1항은 합유자가 전원의 동의 없이 합유물에 대한 지분을 처분하지 못한다고 정합니다. 합유 등기를 마치면 출자자도 다른 동업자들의 동의 없이는 자기 지분을 넘길 수 없으므로, 등기 전에 탈퇴와 정산 조건을 계약서에 정해 두는 편이 안전합니다.
• 동업을 그만두면 출자한 점포를 돌려받나요?
  출자 방식에 따라 다릅니다. 사용만 출자했다면 소유권은 처음부터 출자자에게 있으므로 사용 허락을 끝내면 됩니다. 소유권을 출자해 합유 등기까지 마쳤다면 탈퇴 조합원은 지분 계산에 따라 금전으로 정산받는 것이 원칙이어서, 점포 자체를 돌려받으려면 따로 합의가 필요합니다.
• 사업자등록을 동업자 명의로 했으면 달라지나요?
  소유권 판단은 달라지지 않습니다. 부동산 소유권은 등기로 정해지고, 사업자등록 명의는 세법상 사업자가 누구인지를 보여 줄 뿐입니다. 다만 사업자등록 명의와 출자 내용이 서로 다르면 동업 지분과 소득 귀속을 두고 다툼이 생기므로 동업계약서에 분명히 적어 두어야 합니다.

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