소송 절차

강박으로 증여하고 제소전화해로 등기까지 넘겼다면 어떻게 되찾나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

강박으로 한 증여를 제소전화해조서로 등기까지 넘겼다면, 먼저 준재심으로 화해조서를 취소한 뒤 증여 취소와 소유권이전등기 말소를 구해야 합니다. 대법원은 화해조서의 기판력이 남아 있는 동안은 취소권 행사에 법률상 장애가 있다고 보아, 증여 취소의 3년 제척기간을 준재심 판결 확정 때부터 셉니다. 지금은 화해조서 작성일과 강박에서 벗어난 날을 확인하십시오.

강박에서 벗어난 지 3년이 지났다고 해서 증여 취소를 포기할 필요는 없습니다. 제소전화해조서가 살아 있는 동안은 취소기간이 흐르지 않는다는 것이 대법원 판례입니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2023년 사업 채무 문제로 찾아온 사람들에게 위협을 받아 시가 6억원인 상가 건물을 그중 한 사람에게 증여하는 계약서에 서명했습니다. 두 달 뒤 법원에서 증여를 원인으로 소유권이전등기를 해 주기로 하는 제소전화해가 성립했고, 그 화해조서로 등기가 넘어갔습니다. 2026년 초 위협한 사람들이 강요죄로 유죄판결을 받자, B씨는 이제라도 건물을 되찾을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

강박에 의한 증여는 취소할 수 있나요?

취소할 수 있습니다. 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있고, 부동산 증여계약도 여기에 해당합니다. 취소하면 증여계약은 처음부터 효력이 없던 것이 되어 넘어간 소유권을 되찾을 근거가 생깁니다.

취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년 안에, 법률행위를 한 날부터 10년 안에 행사해야 합니다. 추인은 취소의 원인이 소멸된 뒤에 해야 효력이 있으므로, 「추인할 수 있는 날」은 강박 상태에서 벗어나 취소권 행사에 장애가 없어진 때를 말합니다.

제소전화해로 등기가 넘어갔다면 취소기간은 언제부터 세나요?

제소전화해조서를 취소하는 준재심 판결이 확정된 때부터 셉니다. 제소전화해조서는 확정판결과 같은 효력이 있어서, 증여계약을 취소하더라도 화해조서의 기판력이 남아 있는 동안에는 등기를 되돌릴 수 없습니다. 대법원 1998. 11. 27. 선고 98다7421 판결은 이 상태를 취소권 행사에 법률상 장애가 있는 것으로 보고, 준재심 판결이 확정되어 기판력이 소멸된 때부터 3년의 취소기간이 진행한다고 판단했습니다.

다만 법률행위를 한 날부터 10년이라는 기간은 따로 흐릅니다. 판례는 3년 기간의 기산점을 다룬 것이므로, 증여계약일부터 10년이 가까워졌다면 준재심과 함께 증여 취소의 의사표시를 먼저 내용증명으로 보내 두는 방법을 검토합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제146조는 원안 당시와 내용이 같습니다.

제소전화해조서는 어떻게 취소하나요?

준재심의 소로 취소합니다. 제소전화해조서처럼 확정판결과 같은 효력을 가진 조서에 재심사유가 있으면 확정판결에 대한 재심 규정에 준해 재심을 제기할 수 있습니다. 관할은 화해조서를 작성한 법원입니다.

강박이 협박죄·강요죄처럼 형사상 처벌을 받을 다른 사람의 행위에 해당하고 그 때문에 화해에 응했다면 재심사유가 될 수 있습니다. 이 사유로 준재심을 내려면 그 행위에 대한 유죄판결이 확정되었거나, 증거부족 외의 이유로 유죄판결을 받을 수 없는 사정이 있어야 합니다. 공소시효 완성이나 피의자 사망이 대표적인 예입니다.

준재심에서 이기면 바로 등기가 돌아오나요?

돌아오지 않습니다. 준재심 판결은 화해조서의 효력을 없앨 뿐이고, 등기를 되돌리려면 증여 취소를 주장하며 소유권이전등기 말소를 청구해야 합니다. 원안의 결론처럼 준재심 판결을 먼저 받은 뒤 말소등기청구를 하는 것이 순서입니다. 그 사이 제3자에게 등기가 넘어가지 않도록 처분금지가처분을 함께 검토합니다.

강박 증여 제소전화해 대응 순서

• 날짜 확정 - 증여계약일, 화해조서 작성일, 강박에서 벗어난 날을 문서로 확정합니다. 10년·5년·30일 기간 계산의 출발점입니다.
• 형사 절차 확인 - 강박 행위에 대한 고소나 유죄판결이 있는지 확인합니다. 준재심 사유의 요건을 갖추는 데 필요합니다.
• 준재심 제기 - 화해조서를 작성한 법원에 준재심의 소를 냅니다. 재심사유를 안 날부터 30일 안에 해야 합니다.
• 처분금지가처분 - 부동산이 제3자에게 넘어가지 않도록 가처분을 신청합니다. 선의의 제3자에게는 취소를 대항할 수 없기 때문입니다.
• 말소등기청구 - 준재심 판결이 확정되면 증여 취소를 주장해 등기 말소를 청구합니다. 이 때부터 3년 안에 취소권을 행사해야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 강박을 한 사람이 증여받은 사람이 아닌 제3자이거나 부동산이 이미 다른 사람에게 팔렸다면 등기부와 화해조서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 등기 말소 소송과 처분금지가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 강박에서 벗어난 지 3년이 넘으면 취소 못 하나요?
  제소전화해조서로 등기가 넘어간 경우라면 아직 기간이 시작되지 않았을 수 있습니다. 대법원 1998. 11. 27. 선고 98다7421 판결은 화해조서의 기판력이 존속하는 동안은 취소에 법률상 장애가 있다고 보아, 준재심 판결 확정 때부터 3년을 셉니다. 다만 증여계약일부터 10년이 지나면 이 판례와 관계없이 취소할 수 없습니다.
• 준재심은 언제까지 내야 하나요?
  재심사유를 안 날부터 30일 이내, 화해조서가 확정된 뒤 5년 안에 내야 합니다. 민사소송법 제461조가 제456조를 준용하고, 30일은 불변기간입니다. 재심사유가 화해조서 확정 뒤에 생겼다면 5년은 그 사유가 생긴 날부터 계산합니다. 형사판결 확정일을 안 날이 기준이 되는 경우가 많습니다.
• 제소전화해조서도 판결처럼 효력이 있나요?
  있습니다. 제소전화해가 성립하면 법원사무관등이 화해조항을 적은 조서를 만들고, 이 조서는 확정판결과 같은 효력을 가집니다. 그래서 화해조서로 이루어진 등기는 준재심으로 조서를 취소하기 전에는 무효를 주장하기 어렵습니다. 조서에 따라 강제집행도 할 수 있습니다.
• 강박한 사람이 형사처벌을 받지 않았으면요?
  준재심 사유로 쓰기 어려울 수 있습니다. 민사소송법 제451조 제2항은 형사상 처벌받을 행위를 재심사유로 삼으려면 유죄판결이 확정되었거나 증거부족 외의 이유로 유죄판결을 할 수 없을 때에만 재심을 허용합니다. 공소시효가 지났거나 행위자가 사망했다면 그 사정을 증명해 요건을 채울 수 있습니다.
• 그 사이 건물이 다른 사람에게 팔리면 어떻게 되나요?
  되찾기 어려워질 수 있습니다. 민법 제110조 제3항은 강박에 의한 의사표시의 취소를 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 매수인이 강박 사실을 몰랐다면 그 사람을 상대로 등기 말소를 구할 수 없으므로, 준재심을 내기 전후로 처분금지가처분을 신청해 두는 것이 안전합니다.
• 준재심과 말소등기청구를 한 소송으로 할 수 있나요?
  원칙적으로 따로 해야 합니다. 대법원은 재심의 소에 재심대상판결로 마쳐진 등기의 말소청구를 병합할 수 없고 별소로 제기해야 한다고 봅니다. 준재심도 재심 규정을 준용하므로 같은 원칙이 적용됩니다. 준재심 판결이 확정되면 곧바로 말소등기청구의 소를 내는 순서로 진행합니다.

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