일상 사고

간판을 단 식당 주인이 재산이 없으면 건물주에게 배상받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 식당 임차인이 단 간판이 떨어져 다쳤더라도 건물주가 그 외벽을 직접 점유하고 있었다면 건물주에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대법원은 건물 일부를 임대한 건물주를 외벽의 직접점유자로 보고 간판 추락 사고의 공작물 책임을 인정했습니다. 지금은 건물 등기부로 건물주를 확인하고 외벽과 간판 상태를 사진으로 남겨 두십시오.

간판을 단 식당 주인에게 재산이 없다고 해서 청구를 포기할 필요는 없습니다. 건물주에게 따로 책임을 물을 수 있는지부터 봅니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2025년 겨울 출근길에 지하철역으로 가다 상가건물 2층 높이의 식당 간판이 떨어져 어깨와 머리를 다쳤습니다. 간판은 2층을 임차한 식당 주인이 단 것이었지만 식당은 사고 뒤 곧 폐업했고, 주인에게는 이렇다 할 재산이 없었습니다. 치료비와 휴업손해로 2,500만원이 들자 F씨는 건물주에게 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물주에게 바로 배상을 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 건물의 일부만 임대하고 외벽은 여러 임차인이 함께 쓰는 구조라면 건물주가 외벽을 직접 점유하는 사람이 되고, 그 외벽에 붙은 간판 때문에 외벽이 통상 갖춰야 할 안전성을 잃었다면 건물주가 공작물 점유자로서 배상해야 합니다.

대법원은 임차인이 외벽에 무거운 철제틀 간판을 걸었다가 볼트가 빠져 행인이 다친 사건에서, 건물주는 외벽의 직접점유자로서 배상책임을 진다고 판단했습니다. 식당 간판도 같은 기준으로 봅니다. 간판을 누가 소유하는지와 별개로 외벽의 관리 책임이 건물주에게 있다는 점이 요지입니다.

건물주가 주의를 다했다고 하면 책임을 벗어나나요?

쉽지 않습니다. 공작물 점유자는 손해 방지에 필요한 주의를 다했다고 증명하면 책임을 벗어나지만, 그 경우 소유자가 책임을 지는데 건물주는 외벽의 점유자이면서 소유자이기 때문입니다. 결국 외벽에 하자가 있었는지가 쟁점이 됩니다.

하자는 외벽이 용도에 따라 통상 갖춰야 할 안전성을 갖추지 못한 상태를 말합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서도 이 하자는 피해자가 증명해야 하므로, 간판이 법령 기준보다 무겁게 달렸거나 볼트가 녹슬어 빠질 위험이 있었다는 사정을 사진과 전문가 의견으로 보여 줘야 합니다. 간판 설치 허가나 신고 내역이 없었다면 그 사실도 하자를 뒷받침하는 사정이 됩니다.

재산 없는 임차인에게도 청구해 둬야 하나요?

함께 청구해 두는 편이 낫습니다. 간판을 설치해 관리하던 임차인은 간판의 점유자이자 소유자로서 책임을 지고, 관리를 소홀히 한 과실이 있으면 일반 불법행위 책임도 집니다.

식당 임차인에게 눈에 보이는 재산이 없어도 건물주에게 맡긴 임대차보증금을 돌려받을 채권은 남아 있는 경우가 많습니다. 이 보증금반환채권은 아직 기한이 오지 않았어도 가압류할 수 있어, 판결 전에 묶어 두면 나중에 회수할 재원이 됩니다.

간판 추락 건물주 청구 대응 순서

• 건물주 확인 - 건물 등기부등본으로 소유자를 확인합니다. 공유 건물이면 공유자 전원을 확인합니다.
• 하자 증거 확보 - 간판 무게, 볼트 상태, 외벽 균열을 사진으로 남깁니다. 외벽의 통상 안전성 결여를 증명하는 자료가 됩니다.
• 보증금 가압류 - 임차인의 임대차보증금반환채권을 가압류합니다. 건물주를 제3채무자로 지정해 판결 뒤 회수 재원을 확보합니다.
• 보험 조회 - 건물주의 화재보험 특약이나 시설소유자배상책임보험을 확인합니다. 보험사를 통한 배상이 빠른 경우가 있습니다.
• 공동 피고 소송 - 건물주와 임차인을 함께 피고로 손해배상 소송을 냅니다. 손해와 가해자를 안 날부터 3년 안에 제기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물 전체를 식당 한 곳이 통째로 임차해 외벽까지 관리하기로 약정했다면 임대차계약서를 보고 점유 관계를 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공작물 사고 손해배상과 가압류·강제집행 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 간판은 식당 것인데 건물주가 왜 책임지나요?
  간판이 붙은 외벽을 건물주가 직접 점유하기 때문입니다. 대법원은 건물 일부를 임대한 건물주를 외벽의 직접점유자로 보고, 임차인이 단 간판으로 외벽이 통상 안전성을 잃었다면 건물주가 공작물 점유자로 배상해야 한다고 판단했습니다.
• 건물주가 간판 설치를 몰랐다고 하면요?
  몰랐다는 사정만으로 책임을 벗어나지는 않습니다. 점유자가 손해 방지에 필요한 주의를 다했다고 증명해도 소유자가 책임을 지는데, 건물주는 외벽의 소유자이기도 합니다. 결국 외벽에 하자가 있었는지가 판단 기준이 됩니다.
• 하자는 누가 증명해야 하나요?
  배상을 청구하는 피해자가 증명합니다. 외벽이 용도에 따라 통상 갖춰야 할 안전성을 갖추지 못했다는 점을 보여 줘야 하므로, 간판 무게와 볼트 상태, 설치 방식 사진이 필요합니다. 필요하면 구조 전문가의 감정을 신청합니다.
• 건물주가 배상하면 식당 주인은 끝인가요?
  아닙니다. 배상한 점유자나 소유자는 손해의 원인에 책임 있는 사람에게 구상권을 행사할 수 있습니다. 건물주는 간판을 부실하게 달고 관리하지 않은 식당 주인에게 배상한 금액을 다시 청구할 수 있습니다.
• 폐업한 식당 주인에게 받을 방법이 있나요?
  임대차보증금반환채권을 확인해 보십시오. 폐업해도 건물주에게 맡긴 보증금을 돌려받을 권리가 남아 있을 수 있고, 이 채권은 기한이 오지 않았어도 가압류할 수 있습니다. 판결을 받은 뒤 압류·추심으로 회수합니다.
• 건물주 보험으로 처리될 수 있나요?
  건물주가 화재보험의 배상책임 특약이나 시설소유자배상책임보험에 가입했다면 보험사가 배상하는 경우가 많습니다. 다만 보험금 지급은 건물주의 법적 책임이 인정되는 것을 전제로 하므로 외벽 하자 증거는 여전히 필요합니다.
• 언제까지 청구해야 하나요?
  손해와 가해자를 안 날부터 3년, 사고일부터 10년 안에 청구해야 합니다. 식당 주인만 알고 있다가 나중에 건물주 책임을 알게 된 경우에도 사고 무렵부터 시효를 계산하는 편이 안전합니다.

비슷한 상황

• 계약이 깨졌는데 손해를 배상받을 수 있나요?
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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