소송 절차

제 주소를 알면서 공시송달로 판결을 받아 부동산을 가져갔습니다. 재심과 등기 말소를 같이 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

재심의 소는 낼 수 있지만, 그 재심에 소유권이전등기 말소청구를 병합할 수는 없고 말소는 별소로 청구해야 합니다. 대법원은 재심에서는 확정판결 취소와 본소청구 기각만 구할 수 있고 새로운 청구를 병합하는 것은 부적법하다고 봅니다. 지금은 판결이 공시송달로 송달된 사실을 안 날을 확인하십시오.

재심과 말소소송을 한 번에 하지 못한다고 해서 등기를 되찾을 길이 막히는 것은 아닙니다. 재심에서 원판결이 취소되면 별소로 말소를 청구하고, 그 사이 부동산 처분은 가처분으로 막을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2025년 가을 부동산 등기부를 떼어 보고, 시가 4억원인 토지의 소유자가 다른 사람으로 바뀐 사실을 알았습니다. 확인해 보니 상대방이 2024년 J씨의 주소를 알면서도 소재불명이라며 소를 제기해 공시송달로 소유권이전등기 판결을 받았고, 그 판결로 등기를 넘겨 간 것이었습니다. J씨는 재심을 내면서 등기 말소도 한꺼번에 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

주소를 알면서 공시송달로 받은 판결은 재심사유인가요?

재심사유입니다. 당사자가 상대방의 주소나 거소를 알고 있었는데도 있는 곳을 모른다고 하거나 주소를 거짓으로 하여 소를 제기한 때는 재심사유입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민사소송법」에서는 제451조 제1항 제11호에 규정되어 있고, 원안이 인용한 제422조는 개정 전 조문 번호입니다.

이런 방법으로 판결을 받은 행위는 소송사기로 처벌될 수 있어, 형사상 처벌을 받을 다른 사람의 행위로 공격이나 방어방법의 제출이 방해된 때라는 재심사유도 함께 인정됩니다. 다만 이 사유를 쓰려면 유죄판결이 확정되었거나 증거부족 외의 이유로 유죄판결을 할 수 없을 때여야 합니다.

재심을 내면서 등기 말소를 같이 청구할 수 있나요?

같이 청구할 수 없습니다. 대법원 1997. 5. 28. 선고 96다41649 판결은 재심대상판결의 취소와 본소청구 기각을 구하는 것 외에 재심대상판결로 마쳐진 소유권이전등기의 말소청구를 병합하는 것은 부적법하고 별소로 제기해야 한다고 판단했습니다. 병합하면 말소청구 부분은 각하됩니다.

그래서 순서가 중요합니다. 먼저 재심으로 원판결을 취소받고, 원판결의 기판력이 없어진 뒤 상대방을 상대로 소유권이전등기 말소를 청구합니다. 재심이 진행되는 동안 상대방이 부동산을 제3자에게 넘기지 못하도록 처분금지가처분을 먼저 신청해 두는 것이 안전합니다.

재심 말고 추완항소로 다툴 수도 있나요?

다툴 수 있습니다. 소장 부본과 판결 정본이 공시송달로 송달되었다면 특별한 사정이 없는 한 피고는 과실 없이 판결의 송달을 알지 못한 것이어서, 그 사유가 없어진 날부터 2주 안에 추완항소를 할 수 있습니다. 대법원 2019. 12. 12. 선고 2019다17836 판결은 이 기간이 단순히 판결이 있었던 사실을 안 때가 아니라 공시송달로 송달된 사실을 안 때부터 시작한다고 보았습니다.

추완항소는 항소심에서 사실관계 전체를 다시 다툴 수 있다는 장점이 있습니다. 2주를 넘겼다면 재심사유를 안 날부터 30일, 판결 확정 뒤 5년 안에 재심을 냅니다.

재심 중에 강제집행을 멈출 수 있나요?

멈출 수 있습니다. 재심이 제기되고 불복 이유가 법률상 정당하다고 인정되며 사실에 대한 소명이 있으면, 법원은 신청에 따라 담보를 제공하게 하고 강제집행을 일시정지하도록 명할 수 있습니다. 원판결로 등기가 이미 넘어갔다면 가처분이 더 실효성 있는 수단입니다.

공시송달 편취판결 대응 순서

• 송달 경위 확인 - 사건기록을 열람해 공시송달로 송달된 사실과 상대방이 적은 주소를 확인합니다. 이 날이 추완항소 기간의 출발점입니다.
• 추완항소 검토 - 공시송달 사실을 안 날부터 2주 안이면 추완항소를 냅니다. 항소심에서 사실관계를 모두 다툴 수 있습니다.
• 재심의 소 제기 - 2주가 지났다면 재심사유를 안 날부터 30일 안에 재심을 냅니다. 등기 말소청구는 병합하지 않습니다.
• 처분금지가처분 - 부동산이 제3자에게 넘어가지 않게 가처분을 신청합니다. 재심 기간 동안 권리를 지킵니다.
• 말소등기 별소 - 재심에서 원판결이 취소되면 별소로 소유권이전등기 말소를 청구합니다. 소송사기 고소도 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 부동산이 이미 제3자에게 넘어갔거나 원판결의 소송물이 등기청구권인지 소유권확인인지에 따라 재심 상대방이 달라질 수 있어 판결문과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 확정판결에 대한 재심과 부동산 등기 말소·처분금지가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 재심에 등기 말소를 붙이면 어떻게 되나요?
  말소청구 부분은 부적법 각하됩니다. 대법원 1997. 5. 28. 선고 96다41649 판결과 1971. 3. 31. 선고 71다8 판결은 재심의 소에서는 확정판결 취소와 본소청구 기각만 구할 수 있고, 소유권이전등기 말소 같은 새로운 청구는 별소로 해야 한다고 보았습니다.
• 추완항소 기간 2주는 언제부터 세나요?
  판결이 공시송달로 송달된 사실을 안 때부터 셉니다. 대법원 2019. 12. 12. 선고 2019다17836 판결은 단순히 판결이 있었던 사실을 안 때가 아니라, 보통 사건기록을 열람하거나 판결 정본을 새로 받은 때를 기준으로 봅니다. 민사소송법 제173조 제1항의 2주는 그때부터 계산합니다.
• 재심과 추완항소 중 무엇이 나은가요?
  기간 안이라면 보통 추완항소가 유리합니다. 추완항소는 항소심에서 청구 자체를 처음부터 다툴 수 있지만, 재심은 먼저 재심사유를 증명해야 본안 심리로 넘어갑니다. 공시송달 사실을 안 날부터 2주가 지났다면 민사소송법 제456조에 따라 재심사유를 안 날부터 30일 안에 재심을 냅니다.
• 소송사기로 형사 고소도 해야 하나요?
  재심사유를 보강하려면 도움이 됩니다. 민사소송법 제451조 제1항 제11호만으로도 재심은 가능하지만, 소송사기로 유죄판결이 확정되면 제5호 사유가 더해집니다. 제451조 제2항은 제5호를 쓰려면 유죄판결 확정 등이 있어야 한다고 정하므로 형사 절차의 결과가 영향을 줍니다.
• 재심 기간은 판결 확정 뒤 언제까지인가요?
  판결이 확정된 뒤 5년 안에 내야 합니다. 민사소송법 제456조 제3항이 이 기간을 정하고, 재심사유가 판결 확정 뒤에 생긴 때에는 그 사유가 발생한 날부터 계산합니다. 또 재심사유를 안 날부터 30일이라는 불변기간도 함께 지켜야 합니다.
• 재심 중 부동산이 팔리면 되찾을 수 없나요?
  되찾기가 어려워질 수 있습니다. 재심에서 원판결이 취소되기 전에 제3자가 등기를 마치면 그 제3자를 상대로 따로 다투어야 하고, 사정에 따라 말소가 인정되지 않을 수 있습니다. 그래서 재심을 내기 전후로 처분금지가처분을 신청해 두는 것이 안전합니다.

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