소송 절차

경매의 근거인 판결이 재심으로 취소됐는데 경매가 끝났다면 집을 되찾을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 경매절차를 미리 정지시키지 못한 채 매수인이 매각대금을 다 냈다면 판결이 재심으로 취소되어도 매수인은 소유권을 적법하게 취득합니다. 대법원은 이 경우 경매 자체는 유효하다고 보았고, 채무자는 판결로 돈을 받아 간 채권자에게 부당이득반환이나 손해배상을 청구해야 합니다. 지금은 배당표와 채권자가 배당받은 금액을 확인하십시오.

경매가 끝난 뒤 매수인을 상대로 소유권을 다투는 소송부터 낼 필요는 없습니다. 현실적인 회복 수단은 판결로 배당금을 받아 간 채권자에게 돈을 돌려받는 것입니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2024년 공사대금 1억 5천만원을 지급하라는 판결을 받았고, 상대방은 이 판결로 K씨 소유 아파트에 강제경매를 신청했습니다. K씨는 판결의 증거가 된 공사계약서가 위조됐다며 재심을 냈고 2026년 원판결이 취소됐지만, 그 사이 경매는 끝나 매수인이 대금을 모두 냈습니다. K씨는 경매가 무효이니 아파트를 되찾을 수 있지 않느냐고 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

판결이 재심으로 취소되면 끝난 경매도 무효가 되나요?

무효가 되지 않습니다. 대법원 1996. 12. 20. 선고 96다42628 판결은 확정된 종국판결에 기초해 경매절차가 진행된 뒤 그 판결이 재심에서 취소되었더라도, 경매절차를 미리 정지시키거나 취소시키지 못한 채 절차가 계속 진행된 이상 매각대금을 완납한 매수인은 소유권을 적법하게 취득한다고 판단했습니다. 판결 당시 용어로는 경락인이고, 2026. 9. 30. 기준 현행 「민사집행법」에서는 매수인이라고 부릅니다.

매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득합니다. 경매를 믿고 대금을 낸 매수인을 보호해야 경매 제도가 유지되기 때문에, 그 뒤에 집행권원이 없어졌다는 사정은 매수인의 소유권에 영향을 주지 않습니다.

경매를 멈추려면 언제 무엇을 해야 했나요?

매각대금이 납부되기 전에 집행정지 서류를 집행법원에 내야 합니다. 재심을 제기하고 불복 이유가 법률상 정당하며 사실에 대한 소명이 있으면, 법원은 신청에 따라 담보를 제공하게 하고 강제집행을 일시정지하도록 명할 수 있습니다.

강제집행의 일시정지를 명한 재판의 정본을 내면 집행은 정지되고, 집행할 판결을 취소하는 재판의 정본을 내면 이미 한 집행처분까지 취소됩니다. 재심판결이 나왔더라도 이 서류를 대금 납부 전에 내지 않으면 경매는 그대로 진행됩니다.

경매가 끝났다면 누구에게 무엇을 청구하나요?

판결로 배당금을 받아 간 채권자에게 부당이득반환을 청구합니다. 재심으로 판결이 취소되어 채권이 없는 것으로 확정되면, 채권자가 배당받은 돈은 법률상 원인 없이 얻은 이익이 됩니다. 매각대금 중 채권자에게 간 금액과 그 이자가 청구 범위가 됩니다.

채권자가 판결을 부정한 방법으로 받아 경매를 신청한 경우라면 불법행위로 인한 손해배상도 청구할 수 있습니다. 시세보다 낮은 매각가격 때문에 생긴 손해처럼 배당금을 넘는 손해는 이 방법으로 다툽니다.

매수인에게 집을 돌려달라고 할 수는 없나요?

원칙적으로 할 수 없습니다. 매수인이 매각대금을 다 낸 때 소유권을 취득했으므로, 채무자는 매수인에게 소유권이전등기 말소나 인도 거절을 주장하기 어렵습니다. 이 사건 판례도 매수인의 건물명도 청구를 받아들인 원심을 유지했습니다.

재심 취소 판결 뒤 경매 대응 순서

• 경매 진행 단계 확인 - 매각허가결정과 대금 납부 여부를 경매기록으로 확인합니다. 대금 납부 전이면 아직 멈출 수 있습니다.
• 집행정지 신청 - 재심법원에 강제집행 일시정지를 신청하고 정본을 집행법원에 냅니다. 담보 제공이 필요할 수 있습니다.
• 배당표 확인 - 경매가 끝났다면 배당표에서 채권자가 받은 금액을 확인합니다. 부당이득 청구 금액의 기준입니다.
• 부당이득반환 청구 - 재심 판결 확정 뒤 채권자에게 배당금 반환을 청구합니다. 채권자 재산에 가압류도 검토합니다.
• 손해배상 검토 - 부정한 판결 취득이 있었다면 불법행위 손해배상을 함께 청구합니다. 매각가격과 시가 차이가 쟁점입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 채권자 본인이거나 채권자와 특별한 관계에 있는 사람이라면 사정이 달라질 수 있어 경매기록과 거래 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매·배당 분쟁과 부당이득반환 청구, 강제집행 정지 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 재심에서 이겼는데 왜 경매가 유효한가요?
  매수인이 이미 매각대금을 다 냈기 때문입니다. 민사집행법 제135조에 따라 매수인은 대금을 다 낸 때 소유권을 취득하고, 대법원 1996. 12. 20. 선고 96다42628 판결은 그 뒤 집행권원인 판결이 재심으로 취소되어도 매수인의 소유권 취득에는 영향이 없다고 보았습니다.
• 대금 납부 전이라면 경매를 멈출 수 있나요?
  멈출 수 있습니다. 재심을 제기한 뒤 민사소송법 제500조 제1항에 따라 강제집행 일시정지 결정을 받고, 그 정본을 민사집행법 제49조 제2호에 따라 집행법원에 내면 집행이 정지됩니다. 재심판결로 원판결이 취소되면 그 정본을 내 집행처분 취소를 구합니다.
• 부당이득으로 얼마를 돌려받을 수 있나요?
  채권자가 경매에서 배당받은 금액이 기준입니다. 민법 제741조에 따라 법률상 원인 없이 얻은 이익을 반환해야 하므로, 재심으로 채권이 부정되면 배당금과 그 이자를 청구합니다. 매각대금 중 다른 채권자에게 간 몫이나 채무자에게 돌아온 잉여금은 청구 대상이 아닙니다.
• 시세보다 싸게 팔린 손해도 받을 수 있나요?
  불법행위가 인정되면 청구할 수 있습니다. 민법 제750조는 고의나 과실로 인한 위법행위로 손해를 가한 사람에게 배상 책임을 지웁니다. 채권자가 위조 문서로 판결을 받아 경매를 신청했다면 매각가격과 시가의 차이를 손해로 주장할 수 있지만, 고의나 과실을 증명해야 합니다.
• 매수인이 채권자 본인이라면 달라지나요?
  달라질 여지가 있습니다. 대법원 1996. 12. 20. 선고 96다42628 판결은 경매를 믿은 매수인을 보호하는 취지이므로, 채권자 자신이 매수인이 된 경우에는 부당이득반환이나 손해배상 범위를 따로 따져야 합니다. 소유권 자체를 되찾을 수 있는지는 경매기록과 사정을 보고 판단합니다.
• 집행정지에 담보가 꼭 필요한가요?
  대부분 담보를 제공하게 합니다. 민사소송법 제500조 제1항은 담보를 제공하게 하거나 제공하지 않게 하고 일시정지를 명할 수 있다고 정하지만, 같은 조 제2항은 담보 없는 정지를 보상할 수 없는 손해가 생긴다는 소명이 있을 때로 제한합니다. 담보 금액을 미리 준비해야 합니다.

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