소송 절차

매매대금 합의 때 소송 안 하기로 했는데 등기 말소 소송을 당하면 막을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 「이 문제로 법적 분쟁을 하지 않는다」는 합의가 유효한 부제소 합의로 인정되면 그에 어긋나게 제기된 말소등기 소송은 각하됩니다. 부제소 합의에 위배된 소는 권리보호의 이익이 없고 신의성실의 원칙에도 어긋나 법원이 직권으로도 부적법하다고 판단할 수 있다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 합의서 원본과 대금 지급 기록을 준비해 두십시오.

소송이 걸렸다고 해서 등기가 유효한 이유를 처음부터 모두 증명할 필요는 없습니다. 부제소 합의가 인정되면 법원은 등기가 유효한지 따지기 전에 소를 각하합니다.

이런 상담이 많습니다

매수인 G씨는 2024년 6월 상가 건물을 사면서 매도인과 대금을 두고 다투다가 8억원으로 정리하고, 같은 날 「이 매매대금 문제로 서로 일체 법적 분쟁을 하지 않는다」는 합의서를 썼습니다. 매도인은 대금을 받자마자 소유권이전등기를 넘겨주었습니다. 그런데 2025년 11월 매도인이 매매계약이 무효라며 G씨를 상대로 소유권이전등기 말소 청구 소송을 냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

부제소 합의는 법적으로 유효한가요?

유효합니다. 특정한 권리나 법률관계에 관해 분쟁이 생겨도 소송을 하지 않기로 한 합의는 부제소 합의로서 당사자를 구속합니다. 이에 어긋나 제기된 소는 권리보호의 이익이 없어 각하되고, 당사자에게 신의에 따라 성실하게 소송을 수행하도록 한 원칙에도 어긋납니다.

다만 부제소 합의는 헌법상 재판청구권을 포기하는 중대한 효과가 있어 엄격하게 해석합니다. 합의할 때 예상할 수 있었던 상황에 관한 것이어야 유효하고, 사기·강박이나 반사회적 내용이 섞여 있으면 효력이 부정될 수 있습니다.

말소등기 청구도 합의 범위에 들어가나요?

합의 문구와 경위에 따라 다릅니다. 매매대금 분쟁을 끝내려고 대금을 확정하면서 「이 문제에 관해」 소송하지 않기로 했다면, 그 대금으로 넘긴 등기의 효력을 다투는 소송도 같은 분쟁으로 보아 합의 범위에 포함될 가능성이 큽니다. 반대로 합의 뒤 새로 드러난 사기처럼 합의 당시 예상할 수 없던 사정을 이유로 한 소송이면 범위 밖이라는 반론이 가능합니다.

그래서 합의서를 쓴 날 무엇을 두고 다투었는지, 누가 문구를 제안했는지, 대금이 언제 얼마나 지급됐는지를 시간순으로 정리해 두어야 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민사소송법」에서도 이 해석 기준은 그대로 적용됩니다.

법원이 알아서 부제소 합의를 판단하나요?

부제소 합의 위반 여부는 직권조사사항이어서 당사자가 주장하지 않아도 법원이 판단할 수 있습니다. 다만 당사자들이 부제소 합의를 쟁점으로 삼지 않는데 법원이 직권으로 소를 각하하려면, 먼저 당사자에게 의견을 말할 기회를 주고 합의의 동기와 목적을 충분히 심리해야 합니다.

실무에서는 법원이 먼저 꺼내 주기를 기다리지 않습니다. 피고가 답변서에서 부제소 합의 항변을 내고 증거를 붙이는 것이 가장 확실한 방법입니다. 항변을 늦게 내더라도 직권조사사항이라 실기 각하되지는 않지만, 본안 심리가 진행된 뒤에는 합의를 스스로 포기한 것처럼 비칠 수 있습니다.

부제소 합의 항변 대응 순서

• 합의서 원본 확보 - 서명·날인된 합의서 원본과 작성일을 확인합니다. 문구가 법원 판단의 출발점입니다.
• 분쟁 경위 정리 - 합의 당시 무엇을 두고 다투었는지 문자·이메일로 정리합니다. 이 소송이 같은 분쟁인지를 보여 줍니다.
• 대금 지급 증명 - 합의한 대금을 모두 지급한 계좌이체 내역을 모읍니다. 합의가 이행됐다는 점이 신의칙 주장을 뒷받침합니다.
• 본안 전 항변 제출 - 답변서에 부제소 합의로 소가 부적법하다는 주장을 먼저 적습니다. 인정되면 소 각하로 끝납니다.
• 예비적 본안 방어 - 합의 범위 밖이라고 볼 경우에 대비해 등기가 유효한 이유도 함께 적습니다. 한쪽만 준비하면 위험합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 합의서 문구가 짧거나 구두로만 합의했다면 경위 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매 분쟁에서 등기 말소·이전 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부제소 합의를 어기고 소송하면 어떻게 되나요?
  부제소 합의가 유효하고 그 소송이 합의 범위에 들어가면 법원은 권리보호의 이익이 없다며 소를 각하합니다. 본안 판단 없이 끝나므로 등기가 유효한지는 따지지 않습니다. 각하 판결에 대해서도 항소는 할 수 있습니다.
• 구두로 한 부제소 합의도 효력이 있나요?
  구두 합의도 효력은 있지만 합의 사실과 범위를 증명하기가 어렵습니다. 녹음, 문자, 증인 등으로 합의 내용을 입증해야 합니다. 재판청구권 포기라는 중대한 효과 때문에 법원은 증명이 불충분하면 합의를 인정하지 않는 경향이 있습니다.
• 법원이 먼저 부제소 합의를 따지나요?
  부제소 합의 위반은 직권조사사항이라 법원이 판단할 수 있습니다. 다만 당사자가 쟁점으로 삼지 않았다면 법원은 의견 진술 기회를 주고 합의 경위를 충분히 심리한 뒤에야 각하할 수 있습니다. 피고가 먼저 항변하는 편이 확실합니다.
• 합의 뒤에 사기를 알았다면 소송할 수 있나요?
  부제소 합의는 합의 당시 예상할 수 있던 상황에 관한 것이어야 효력이 있습니다. 합의 뒤에 새로 드러난 사기처럼 예상할 수 없던 사정이면 합의 범위 밖이라고 다툴 수 있습니다. 사기로 합의 자체를 하게 됐다면 합의의 취소도 함께 검토합니다.
• 부제소 합의가 무효가 되는 경우는요?
  선량한 풍속이나 사회질서에 반하는 내용이면 무효입니다. 한쪽의 궁박을 이용해 재판청구권을 전면 포기시킨 경우처럼 현저히 불공정하면 효력이 부정될 수 있습니다. 합의 대상이 특정되지 않은 포괄적 포기도 효력이 인정되기 어렵습니다.
• 각하되면 다시 소송할 수 있나요?
  부제소 합의로 각하된 경우 같은 분쟁으로 다시 소송해도 같은 이유로 각하됩니다. 각하 판결은 본안 판단이 아니지만 합의가 유효한 한 권리보호의 이익이 계속 없기 때문입니다. 새로운 사정이 생겼다면 그 사정이 합의 범위 밖인지를 따로 따져야 합니다.
• 원고가 청구를 바꾸면 합의를 피할 수 있나요?
  청구원인을 등기 말소에서 손해배상으로 바꾸어도 같은 분쟁에 관한 것이면 합의 범위에 들어갑니다. 법원은 청구의 이름이 아니라 합의로 끝내려 한 분쟁과 같은지를 봅니다. 피고는 변경된 청구에 대해서도 같은 항변을 다시 내야 합니다.

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