이웃 분쟁

전 주인이 수로 설치를 승낙한 땅, 새 주인은 사용료를 못 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

전 소유자가 농업용수로 설치를 승낙했어도 정당한 보상이 없었다면 새 소유자도 사용료 상당 부당이득을 청구할 수 있습니다. 대법원 2016다206369 판결로 승계 규정의 범위, 보상 완료 여부를 다투는 법, 철거 청구가 막힌 이유를 정리했습니다.

아니요, 전 주인이 수로 설치를 승낙했어도 정당한 보상이 없었다면 새 주인도 사용료 상당 부당이득을 청구할 수 있습니다. 대법원은 사업에 관한 권리의무가 승계된다는 규정이 사업 자체에 관한 공법상 권리의무만 가리킨다고 보았습니다. 다만 수로를 뜯어내라는 청구까지 받아들여진 것은 아니어서, 철거를 전제로 협상을 시작할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019. 5. 시골 논을 사서 등기를 마쳤습니다. 측량을 해 보니 땅 밑으로 농업용수 관로가 지나가고, 한쪽에는 콘크리트 수로가 나 있었습니다. 관리 기관에 사용료를 요구하자, 1980년대 전 주인이 공사용지로 쓰라고 승낙했고 그 권리의무가 A씨에게 넘어왔다는 답이 왔습니다. 전 주인이 받은 돈은 매매대금 일부와 몇만 원의 사용 대가가 전부였다고 합니다. 2026. 8. 20. A씨는 새 주인인 자신도 사용료를 받을 수 있는지, 수로를 옮겨 달라고 할 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

원고는 1986년 토지 4필지를 사들였는데, 사업시행자는 그 전부터 농업종합개발사업으로 구거와 암거를 설치해 용수로로 써 왔습니다. 전 소유자 한 명은 1984년 일부를 공사용지로 매도하고 대금의 80%만 받았고, 다른 한 명은 1985년 사용 대가로 86,400원을 받았습니다. 원심은 구 농촌근대화촉진법 제173조에 따라 원고가 전 소유자의 권리의무를 승계했다며 부당이득 청구를 배척했습니다.

대법원은 이 조항의 「당해 사업에 관한 권리의무」를 토지 출입·사용, 시설물 설치 등 사업 자체에 관한 공법상 권리의무로 한정했습니다. 정당한 보상이 없었다면 시행자는 소유자와 승계인에게 보상할 의무가 있고, “그러한 보상 없이 타인의 토지를 점유·사용하는 것은 법률상 원인 없이 이득을 얻은 때에 해당한다.”라고 보아 부당이득 부분을 파기환송했습니다.

전 주인이 돈을 일부 받았다면 보상이 끝난 것 아닌가요?

그것만으로 끝났다고 단정할 수 없습니다. 대법원은 전 소유자가 대금 일부를 받았고 다른 전 소유자가 사용료를 받은 사실이 있어도, 그로써 정당한 보상이 마쳐졌다고 인정되지 않는 한 부당이득이 된다고 보았습니다. 원심이 보상이 끝났는지 심리하지 않은 것 자체를 잘못으로 지적했습니다.

그래서 다툼의 중심은 보상 완료 여부입니다. 시행자는 용지매수 정산서, 사용 승낙서, 보상금 지급 기록을 내세우는 경우가 많습니다. 소유자 쪽에서는 그 돈이 토지 전체의 대가였는지 일부였는지, 언제까지의 사용 대가였는지를 따져야 합니다. 현행 농어촌정비법도 사업시행자가 토지를 수용·사용하면 공익사업법을 준용해 보상하도록 정하고 있어, 보상 없는 사용을 부당이득으로 보는 구조는 지금도 같습니다.

수로를 철거하라고도 할 수 있나요?

쉽지 않습니다. 같은 판결에서 대법원은 철거와 토지인도 청구 부분의 상고를 기각했습니다. 사용 대가를 받고 암거 설치를 승낙한 토지는 원고가 그 승낙에 따른 권리의무를 승계했다는 원심 판단이 유지되었습니다. 나머지 한 필지는 철거 청구가 권리남용이라는 원심 판단이 그대로 확정되었습니다.

농업용수로는 인근 농지 전체에 물을 대는 시설이어서 철거를 구하면 권리남용 항변이 나오기 쉽습니다. 대법원 1997. 2. 25. 선고 96다43607 판결도 철거될 암거가 용수간선이 갈라지는 시발점이고, 땅속에 묻혀 소유자의 사용에 별 지장이 없으며, 당시 소유자의 승낙을 받아 설치되었다는 사정을 들어 철거 청구를 권리남용으로 볼 여지가 충분하다고 했습니다. 그래서 철거보다 사용료 상당 부당이득을 청구하거나, 시행자에게 해당 부분을 매수하거나 정식으로 보상해 달라고 요구하는 방식이 현실적입니다. 청구 기간은 「한국농어촌공사가 제 땅에 수로를 묻었다면 부당이득 청구 시효는 5년인가요?」에서 자세히 설명했습니다.

땅을 사기 전 기간의 사용료도 받을 수 있나요?

원칙적으로 받을 수 없습니다. 부당이득은 사용이 이루어진 때의 소유자에게 생긴 손해를 돌려주는 것이어서, 내가 소유권을 취득한 날 이후의 사용료만 내 권리입니다. 그 전 기간분은 전 소유자의 채권이므로, 매매 때 그 채권까지 넘겨받기로 약정하고 양도 통지를 갖춘 경우에만 함께 청구할 수 있습니다.

상속은 다릅니다. 피상속인이 가지던 사용료 채권도 상속되므로 상속인은 사망 전 기간분까지 청구할 수 있고, 공동상속이면 상속분에 따라 나누어 청구합니다. 어느 경우든 10년 시효는 기간분마다 따로 진행하므로 오래된 기간부터 사라집니다.

수로 부지 사용료 청구 대응 순서

• 점유 범위 측량 - 지적측량으로 구거·관로가 차지한 면적과 위치를 확정합니다.
• 보상 기록 확보 - 등기부와 폐쇄등기부, 시행자의 용지매수·보상 기록을 정보공개청구 등으로 받아 둡니다.
• 보상 완료 여부 대조 - 전 소유자가 받은 돈이 매매대금 전부인지, 어느 기간의 사용료인지 맞춰 봅니다.
• 사용료 청구와 협의 - 임료 상당액을 산정해 서면으로 청구하고, 매수나 정식 보상 협의도 함께 제안합니다.
• 소송 제기 - 협의가 안 되면 10년 범위 안의 부당이득반환을 청구하고 감정으로 금액을 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전 소유자가 받은 돈의 성격과 정당한 보상이 끝났는지에 따라 사용료를 받을 수 있는지가 달라집니다. 법무법인 윤성은 공공시설 부지의 부당이득반환과 손실보상 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 수로 부지 일부만 내 땅이면 그 면적만큼만 청구하나요?
  그렇습니다. 사용료는 시설이 실제로 점유한 면적을 기준으로 계산하므로 측량으로 내 땅에 걸친 부분을 특정해야 합니다. 다만 남은 땅을 종래 목적대로 쓸 수 없게 되었다면 잔여지 문제를 따로 검토합니다.
• 전 주인이 땅을 공사용지로 판 기록이 있으면 청구가 막히나요?
  매매가 끝나 소유권이 넘어갔다면 그 부분은 청구할 수 없습니다. 다만 대금 일부만 받았고 등기도 넘어가지 않은 상태라면, 그 기록만으로 정당한 보상이 끝났다고 단정할 수 없어 보상 범위를 따져 보아야 합니다.
• 사용료는 얼마로 계산하나요?
  통상 그 토지를 빌려 쓸 때 낼 임료 상당액을 기준으로 하고, 소송에서는 감정으로 정합니다. 시설이 들어서기 전의 이용 상황을 기준으로 평가해야 하는지가 금액에 큰 영향을 줍니다.
• 관리 기관이 땅을 사 주겠다고 하면 받아들여야 하나요?
  받아들일 의무는 없지만 철거가 어려운 시설이라면 현실적인 해결 방법입니다. 매수가격이 감정가와 맞는지, 그동안의 사용료를 따로 정산하는지를 확인한 뒤 합의서에 적어 두어야 합니다.
• 부당이득 청구 소송은 어느 법원에 내나요?
  공공기관을 상대로 한 부당이득반환 청구도 민사소송이어서 피고 소재지나 토지 소재지 관할 법원에 낼 수 있습니다. 청구액에 따라 단독 또는 합의부 사건이 됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 한국농어촌공사가 제 땅에 수로를 묻었다면 부당이득 청구 시효는 5년인가요?
• 건물 매수청구 후 대금을 못 받아 땅을 계속 쓰면 땅 사용료를 내야 하나요?
• 땅을 3년 넘게 쓰는데 수용청구가 각하됐다면 누구에게 소송하나요?
• 경매로 산 콘도 앞에 옆 땅 주인이 철제 구조물을 세웠다면 철거를 요구할 수 있나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기