계약 일반

계약서 매수인란에 ‘외 1’로만 적혔다면 돈 낸 저도 매수인인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

아니요, 매도인에게 ‘외 1인’이 누구인지 알리지 않았고 매도인이 알 수 있는 사정도 없다면 매수인은 계약서에 이름을 쓰고 계약한 사람뿐입니다. 대법원 2007다76603 판결과 서울고등법원 2020나2039878 판결로 돈 낸 사람의 대응을 정리했습니다.

아니요, 매도인에게 「외 1인」이 누구인지 특정해 알리지 않았고 매도인이 이를 알 수 있는 객관적 사정도 없다면, 매수인 지위는 계약서에 이름을 쓰고 계약한 사람에게만 인정됩니다. 돈 일부를 직접 냈다는 사정만으로 매수인이 되지는 않습니다. 다만 계약한 사람에게서 매수인 권리를 넘겨받으면 그 범위에서는 매도인에게 청구할 길이 열립니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024. 3. 아는 중개업자 B씨에게 땅 매수를 맡기고 계약금 3,000만 원 가운데 2,000만 원을 B씨에게 보냈습니다. 계약서 매수인란에는 「B 외 1」이라고 적히고 B씨 도장만 찍혔습니다. A씨는 잔금 일부를 매도인 계좌로 직접 보내기도 했습니다. 그런데 2026. 5. 매도인 쪽 사정으로 계약이 깨지자, 매도인은 자신이 계약한 사람은 B씨뿐이라며 A씨의 반환 요구를 거절합니다. B씨는 연락을 피하고 있습니다. A씨는 매도인에게 직접 돈을 돌려 달라고 할 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약서에 이름이 없으면 누가 매수인인가요?

계약 당사자가 누구인지는 계약에 관여한 사람들의 의사를 해석해 정합니다. 법원은 계약서 문언, 계약하게 된 동기와 경위, 계약으로 이루려는 목적, 당사자의 진정한 의사를 종합해 합리적으로 판단합니다.

여기서 중요한 것은 계약한 사람의 속마음이 아니라 매도인에게 객관적으로 드러난 내용입니다. 계약한 사람이 마음속으로 투자자를 공동매수인으로 넣으려 했더라도, 그 사람이 누구인지 매도인이 알 수 없었다면 매도인과 의사가 맞은 범위는 계약한 사람 한 명뿐입니다. 계약서의 도장, 영수증의 수령인 표시, 해제 협의 때 누가 나섰는지 같은 사정이 판단 자료가 됩니다. 매도인에게 보낸 서류에 계약자 이름만 적었다면 스스로 매수인이 아니라는 자료가 되기도 합니다. 명의를 빌려 계약한 경우의 당사자 판단은 「명의를 빌려 운영하던 사업자와 계약했는데 누구에게 책임을 물어야 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

대법원은 「외 ○인」 계약을 어떻게 판단했나요?

사안은 이렇습니다. 계약자는 영상단지 사업을 위해 토지를 사면서 매수인란에 「계약자 외 2인」이라고 적고 자기 도장만 찍었습니다. 원고들은 계약금 1억 5천만 원 중 1억 원을 실제로 부담했지만, 합의해제 때까지 매도인에게 자신들이 공동매수인이라고 알린 적이 없었습니다.

대법원은 계약자가 투자자를 공동매수인으로 넣으려는 내심의 의사가 있었더라도, 매도인에게 명의를 특정해 알리지 않았고 매도인이 확정할 객관적 사정도 없다면 매수인 지위는 “실제 계약을 체결한 행위자에게만 인정된다고 보아야 할 것이다.”라고 판단했습니다. 그래서 원고들의 매수인 지위에 기한 계약금 반환 청구는 배척했습니다. 다만 원고 1이 계약자로부터 매수인 권리 중 1/3 지분을 넘겨받고 매도인에게 통지한 부분은 양수금으로 인정되었습니다.

서울고등법원 2020나2039878 판결(확정)도 중개업자가 「외 1」로 맺은 입주권 매매에서 돈 일부를 직접 낸 사람을 매수인으로 보지 않았습니다.

매수인이 아니면 낸 돈은 누구에게 받나요?

원칙적으로 계약한 사람에게 받아야 합니다. 돈을 맡긴 근거가 투자약정인지, 공동매수 약정인지, 단순 대여인지에 따라 반환 청구의 이름과 범위가 달라집니다. 계약한 사람이 매도인에게서 계약금을 돌려받을 권리가 있다면, 그 권리를 넘겨받고 매도인에게 양도 통지를 하게 해 직접 청구하는 방법도 있습니다.

거래 대상 자체가 법으로 양도가 금지된 것이면 문제가 더 복잡해집니다. 현행 주택법은 이주대책으로 주택을 공급받을 수 있는 지위 등의 양도·양수를 금지하고, 위반하면 그 지위를 무효로 하거나 공급계약을 취소하게 합니다. 위 입주권 사건에서 법원은 매수인이라 하더라도 매도인의 책임 있는 사유로 이행이 불가능해졌다고 볼 수 없어 해제할 수 없다는 판단도 덧붙였습니다. 거래 대상이 적법하게 사고팔 수 있는 권리인지부터 확인해야 하는 이유입니다.

공동 매수 대금 반환 대응 순서

• 자료 정리 - 계약서, 영수증의 수령인 표시, 송금 내역, 계약자와 주고받은 메시지를 모으고 날짜순으로 정리합니다.
• 매도인 인식 확인 - 매도인이 공동매수인을 알았다고 볼 문서나 대화가 있는지 찾습니다.
• 내부 약정 확인 - 계약자와의 관계가 투자인지 공동매수인지 대여인지 정리합니다.
• 권리 양수 검토 - 계약자에게서 반환채권을 넘겨받고 확정일자 있는 통지를 하게 합니다.
• 청구 상대 결정 - 매도인과 계약자 중 누구에게 어떤 근거로 청구할지 정하고, 필요하면 두 사람을 함께 상대로 소를 제기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 공동매수인을 알았는지와 계약자와의 내부 약정 내용에 따라 누구에게 얼마를 청구할 수 있는지가 달라집니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매대금·계약금 반환과 공동투자 정산 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 잔금 일부를 매도인 계좌로 직접 보냈으면 매수인으로 인정되나요?
  그것만으로는 어렵습니다. 법원은 직접 송금한 사람이 있어도 매도인이 그를 전매인으로 알았을 가능성 등을 보아 매수인으로 인정하지 않았습니다. 매도인이 공동매수인으로 인식한 자료가 필요합니다.
• 나중에 매도인에게 공동매수인이라고 알리면 되나요?
  알린 시점 이후 사정은 판단에 반영될 수 있지만, 매도인이 동의하지 않으면 당연히 매수인이 되지는 않습니다. 계약자에게서 매수인 권리를 넘겨받고 양도 통지를 하는 방법이 더 확실합니다.
• 계약자에게 맡긴 돈은 어떤 근거로 돌려받나요?
  맡긴 이유에 따라 다릅니다. 투자약정이면 약정상 정산을, 대여면 대여금 반환을, 근거 없이 넘어간 돈이면 부당이득 반환을 청구하는 식입니다. 송금 메모와 대화로 성격을 먼저 정리하십시오.
• 매도인 쪽도 ‘외 1인’으로 적었다면 어떻게 되나요?
  같은 원리로 매도인란에 이름을 쓰고 날인한 사람이 당사자로 다뤄지기 쉽습니다. 다른 공유자 소유 부분이 있다면 그 공유자의 동의나 위임이 있었는지 따로 확인해야 합니다.
• 이주대책 입주권도 사고팔 수 있나요?
  현행 주택법은 이주대책에 따라 주택을 공급받을 수 있는 지위의 양도·양수와 알선을 금지합니다. 위반하면 그 지위가 무효로 되거나 공급계약이 취소될 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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