소송 절차

사위판결로 넘어간 부동산 등기를 항소 없이 바로 말소 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 거짓 주소로 받아낸 사위판결은 확정되지 않아 기판력이 없으므로 항소하지 않고 곧바로 등기말소 소송을 낼 수 있습니다. 대법원은 사위판결로 마친 소유권이전등기가 원인무효이고 별소로 말소를 구하면 등기명의인이 거부할 수 없다고 보았습니다. 지금은 등기사항증명서로 제3자에게 다시 넘어갔는지부터 확인해 두십시오.

사위판결을 먼저 항소로 취소받은 뒤에야 등기를 되찾을 수 있는 것은 아닙니다. 항소 없이 곧바로 등기말소 소송을 내도 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2026년 6월 재산세 고지서가 오지 않아 등기부를 떼어 보고서야 자신의 토지가 먼 친척 명의로 넘어간 것을 알았습니다. 친척은 2025년 9월 A씨의 주소를 예전 주소로 적어 소유권이전등기 소송을 냈고, 그 집에 사는 사람이 서류를 받아 자백간주로 판결을 받은 뒤 2026년 2월 이전등기를 마쳤습니다. A씨는 항소 없이 등기를 되돌릴 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사위판결로 넘어간 등기는 항소 없이 말소를 청구할 수 있나요?

할 수 있습니다. 대법원 1992. 4. 24. 선고 91다38631 판결은 원고가 피고의 주소를 거짓으로 적어 다른 사람이 서류를 받게 하고 자백간주로 받아낸 사위판결은 확정되지 않아 기판력이 없고, 그 판결로 마친 소유권이전등기는 특별한 사정이 없는 한 원인무효라고 보았습니다. 또 피고가 사위판결에 항소하지 않고 별소로 등기말소를 구해도 등기명의인은 이를 거부할 수 없다고 판단했습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민사소송법」에서도 이 법리는 같습니다. 피해자는 사위판결에 대한 항소와 등기말소 별소 가운데 사정에 맞는 쪽을 고를 수 있고, 두 절차를 함께 진행하는 것도 가능합니다. 등기가 아직 상대방 명의에 머물러 있다면 말소 소송 한 번으로 원상회복이 되지만, 판결 자체가 금전 지급까지 명하고 있다면 항소로 판결을 취소받아야 그 부분의 집행도 막을 수 있습니다.

말소 소송은 판결을 안 날부터 2주 안에 내야 하나요?

아닙니다. 대법원 1995. 5. 9. 선고 94다41010 판결은 사위판결에 따른 등기의 말소를 별소로 구하는 기간을 사위판결 선고 사실을 안 때부터 2주로 한정할 수 없다고 보았습니다. 등기가 이뤄지기 전에는 다툴 대상조차 없고, 원인무효 등기의 말소를 구할 기간을 제한하는 법률상 근거도 없다는 이유입니다.

말소 소송에서 누가 무엇을 증명해야 하나요?

등기는 적법하게 이뤄진 것으로 추정되므로, 말소를 구하는 원래 소유자가 그 등기가 원인무효라는 사실을 증명해야 합니다. 사위판결 사안에서는 소장과 판결정본이 거짓 주소로 송달됐다는 사실, 즉 판결이 확정되지 않았다는 사실을 송달보고서와 주민등록초본으로 증명하는 것이 중심이 됩니다. 같은 판결은 제3자가 처분에 개입한 경우 대리권 없음이나 서류 위조를 말소 청구자가 증명해야 한다고 보았습니다.

사위판결 등기말소 대응 순서

• 등기부 확인 - 등기사항증명서로 현재 명의인과 추가 이전·근저당 설정 여부를 확인합니다. 말소 상대방을 특정합니다.
• 처분금지가처분 - 현재 명의인을 상대로 처분금지가처분을 신청합니다. 제3자 전매를 막는 조치입니다.
• 송달 기록 확보 - 사위판결 사건의 송달보고서와 당시 주민등록초본을 발급받습니다. 판결 미확정의 증거입니다.
• 말소 소송 제기 - 현재 명의인과 이후 권리자를 상대로 소유권이전등기 말소를 청구합니다. 항소와 병행할지도 정합니다.
• 형사 고소 검토 - 주소를 속여 판결과 등기를 받아낸 경위는 소송사기 등 형사 문제로도 이어집니다. 민사와 별도로 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 등기가 이미 선의의 제3자에게 넘어갔거나 실체관계에 부합한다는 주장이 나오면 거래 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 원인무효 등기 말소와 처분금지가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사위판결로 한 등기는 효력이 있나요?
  특별한 사정이 없는 한 원인무효입니다. 사위판결은 적법한 송달이 없어 확정되지 않았고 기판력도 없으므로, 그 판결을 근거로 마친 소유권이전등기는 실체관계에 부합하는 특별한 사정이 없으면 말소 대상입니다.
• 항소와 말소 소송 중 무엇을 해야 하나요?
  둘 다 가능합니다. 사위판결에는 판결정본 송달 전이므로 지금도 항소할 수 있고, 판결로 등기가 마쳐졌다면 별소로 말소를 구할 수도 있습니다. 등기가 이미 넘어갔다면 말소 소송이 원상회복에 직접적입니다.
• 말소 소송에 기간 제한이 있나요?
  판결을 안 날부터 2주 같은 기간 제한은 없습니다. 대법원은 원인무효 등기의 말소를 구할 기간을 제한하는 법률상 근거가 없다고 보았습니다. 다만 오래 지나면 제3자 권리가 생기고 증거가 흩어지므로 빨리 진행하는 편이 유리합니다.
• 제3자에게 이미 팔렸다면요?
  원인무효 등기를 바탕으로 한 이후 등기도 원칙적으로 무효이므로 현재 명의인까지 상대로 말소를 청구합니다. 부동산 등기에는 공신력이 없어 매수인이 선의라도 원칙적으로 보호되지 않습니다. 다만 실체관계 부합 등 개별 주장은 따로 따져야 합니다.
• 처분금지가처분은 왜 필요한가요?
  말소 소송 중 현재 명의인이 부동산을 다시 팔거나 근저당을 설정하면 상대방이 늘고 권리 실행이 어려워지기 때문입니다. 현상이 바뀌면 권리 실행이 매우 곤란할 염려가 있을 때 다툼의 대상에 관한 가처분을 할 수 있습니다.
• 누가 원인무효를 증명하나요?
  말소를 구하는 원래 소유자가 증명합니다. 등기는 적법하게 이뤄진 것으로 추정되므로, 사위판결의 송달이 거짓 주소로 이뤄졌다는 사실과 판결이 확정되지 않았다는 사실을 송달 기록과 주소 자료로 보여 주어야 합니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다

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