소송 절차

실효조건부 화해가 실효되기 전에 땅을 산 제3자에게 소유권을 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

원칙적으로 어렵습니다. 재판상 화해가 실효조건 성취로 효력을 잃더라도, 실효 전에 등기를 넘겨받고 그 사정을 몰랐던 제3자에게는 계약해제의 제3자 보호 법리가 그대로 적용됩니다. 지금은 제3자가 등기를 받은 날과 화해에 이의한 날의 선후, 그리고 제3자가 실효 조건을 알았는지를 확인하십시오.

화해가 실효됐으니 화해 전 상태로 돌아간다는 판단 자체를 따로 법원에서 받아 둘 필요는 없습니다. 실효 사실은 소유권 소송에서 함께 주장하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 6월 A씨는 명의를 빌려준 친척 B씨를 상대로 한 토지 소유권 소송에서, A씨가 이의하면 무효가 되는 조건으로 B씨 소유를 인정하는 재판상 화해를 했습니다. A씨가 2025년 9월 이의 내용증명을 보내기 한 달 전, B씨는 토지를 지인 C씨에게 2억 3,000만원에 팔아 이전등기를 마쳤습니다. A씨는 상담에서 C씨가 화해 조건을 몰랐다면 C씨에게는 대항하기 어렵고, C씨가 B씨와 가까운 사이로 조건을 알았는지부터 확인해야 한다는 설명을 들었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

실효조건부 화해가 실효되면 어떻게 되나요?

화해가 없었던 상태로 돌아갑니다. 대법원 1996. 11. 15. 선고 94다35343 판결은 재판상 화해가 실효조건의 성취로 실효되거나 준재심으로 취소되면 화해가 없었던 상태로 돌아가므로 화해 성립 전의 법률관계를 다시 주장할 수 있다고 보았습니다. 원래 토지의 실질 소유자였다면 그 소유권을 다시 주장할 수 있습니다.

그래서 화해 상대방에게는 화해로 넘어간 등기의 말소를 구할 수 있습니다. 문제는 그사이 등기를 넘겨받은 제3자입니다.

실효 전에 등기를 받은 제3자에게도 주장할 수 있나요?

그 제3자가 실효 사실을 몰랐다면 주장할 수 없습니다. 계약을 해제하면 계약은 소급해 소멸하지만, 원상회복등기 전에 해제를 주장하는 사람과 양립하지 않는 법률관계를 가지게 됐고 해제 사실을 몰랐던 제3자에게는 해제를 주장할 수 없습니다. 같은 판결은 이 법리가 실권약관부 매매계약이 소급해 실효된 경우에도 같다고 보았고, 실효조건부 화해에도 이 법리를 적용했습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제548조 제1항 단서도 해제로 제3자의 권리를 해하지 못한다고 정합니다.

따라서 화해 상대방이 실효 전에 토지를 팔아 제3자가 이전등기를 마쳤다면, 원칙적으로 그 제3자에게 소유권을 주장하기 어렵습니다.

제3자에게 대항할 수 있는 경우는 없나요?

제3자가 실효 조건이나 실효 사실을 알고 등기를 받았다면 다툴 수 있습니다. 판결은 원심이 제3자가 실효조건부 약정에 따라 무효로 된 사실을 알고 취득했는지를 심리하지 않았다며 원심을 파기했습니다. 다음 사정을 확인합니다.

• 등기 시점 - 제3자 등기가 이의 제기로 화해가 실효된 뒤라면 보호 범위가 달라집니다.
• 제3자의 인식 - 제3자가 화해 당사자의 가족이거나 소송 경위를 알았는지 봅니다.
• 가처분 여부 - 이의 전 처분금지가처분 등기를 해 두었는지 봅니다.
• 대가 지급 - 제3자가 정상 대금을 치렀는지, 명의만 넘겨받았는지 봅니다.

제3자에게 대항할 수 없으면 무엇을 청구하나요?

화해 상대방에게 손해배상이나 부당이득 반환을 청구합니다. 제3자에게 토지를 판 화해 상대방은 받은 매매대금 상당의 이익을 얻었으므로, 원래 소유자는 그 이익이나 토지 시가 상당의 손해를 청구하는 방안을 검토합니다. 상대방의 다른 재산에 대한 가압류를 함께 준비하는 것이 좋습니다.

실효된 화해와 제3자 대응 순서

• 등기부 확인 - 화해에 따른 등기와 제3자 등기의 접수일을 확인합니다. 이의 제기일과 선후를 비교합니다.
• 실효 사실 정리 - 실효조건이 무엇이었고 언제 이의를 제기했는지 문서로 정리합니다. 이의 내용증명이나 소장 접수일이 기준이 됩니다.
• 제3자 악의 자료 수집 - 제3자가 조건을 알았다는 자료, 가족관계, 대금 지급 내역을 모읍니다. 악의가 증명되면 말소 청구가 가능합니다.
• 처분금지가처분 - 아직 제3자에게 넘어가지 않은 부분이 있으면 바로 가처분을 신청합니다. 추가 처분을 막습니다.
• 상대방 상대 청구 - 제3자에게 대항할 수 없으면 화해 상대방에게 손해배상이나 부당이득을 청구합니다. 재산 가압류를 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 화해조항의 실효조건 문구와 제3자 등기의 원인에 따라 결론이 달라지므로 화해조서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 소유권 분쟁의 본안 소송과 가처분·집행을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 실효조건부 화해란 무엇인가요?
  일정한 사유가 생기면 화해의 효력이 없어지도록 조건을 붙인 화해입니다. 대법원 1996. 11. 15. 선고 94다35343 판결 사안에서는 실질 소유자가 이의하면 무효가 되는 조건이 붙어 있었습니다. 조건이 성취되면 화해가 없었던 상태로 돌아가 화해 전 법률관계를 다시 주장할 수 있습니다.
• 제3자가 사정을 알았다면 등기를 말소할 수 있나요?
  말소를 청구할 여지가 있습니다. 민법 제548조 제1항 단서가 보호하는 제3자는 해제 사실을 몰랐던 사람이고, 대법원 1996. 11. 15. 선고 94다35343 판결도 제3자가 실효 사실을 알고 취득했는지 심리해야 한다며 원심을 파기했습니다. 제3자의 악의는 말소를 구하는 쪽이 증명해야 합니다.
• 해제의 제3자 보호 법리가 왜 화해에도 적용되나요?
  효과가 비슷하기 때문입니다. 계약해제는 계약을 소급해 없애고 원상회복의무를 낳는데, 실효조건 성취로 화해가 없던 상태로 돌아가는 것도 같은 구조입니다. 대법원은 실권약관부 매매의 실효에도 민법 제548조 제1항 단서를 적용했고, 실효조건부 화해에도 같은 법리를 적용했습니다.
• 이의하기 전에 무엇을 해 두어야 하나요?
  처분금지가처분을 먼저 해 두는 것이 안전합니다. 가처분 등기가 된 뒤 등기를 받은 제3자는 가처분의 효력을 받으므로, 조건 성취 뒤 소유권을 회복하는 데 걸림돌이 줄어듭니다. 가처분 없이 이의만 하면 그 사이 상대방이 토지를 처분할 위험이 남습니다.
• 제3자에게 대항할 수 없으면 손해는 어떻게 받나요?
  화해 상대방에게 청구합니다. 상대방은 실효된 화해로 넘겨받은 토지를 팔아 대금을 얻었으므로, 원래 소유자는 부당이득 반환이나 불법행위 손해배상을 검토합니다. 청구 금액은 보통 처분 당시 시가나 받은 매매대금을 기준으로 다툽니다. 상대방 재산을 미리 가압류해 두십시오.
• 준재심으로 화해가 취소된 경우도 같나요?
  화해가 없었던 상태로 돌아간다는 점은 같습니다. 대법원 1996. 11. 15. 선고 94다35343 판결은 재판상 화해가 실효조건 성취로 실효되거나 준재심으로 취소된 경우 모두 화해 전 법률관계를 다시 주장할 수 있다고 보았습니다. 제3자 보호 문제는 취소 전 제3자의 권리 취득 경위를 따로 따져야 합니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?
• 돈을 받을 게 있는데 상대가 재산을 가족 명의로 넘겼습니다

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