소송 절차

토지 차임 청구 소송을 당했는데 반소로 차임을 깎아 달라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 차임감액청구권은 의사표시만으로 효력이 생기는 형성권이어서 차임 청구 소송에 반소로 차임 감액을 청구할 수는 없습니다. 대법원 68다1882 판결이 이렇게 보았고, 감액은 임대인에게 의사표시를 한 뒤 본소에서 항변으로 주장합니다. 지금은 감액 요구 내용증명을 보내고 도달일을 확인해 두십시오.

차임 감액을 인정받으려고 따로 반소를 낼 필요는 없습니다. 임대인이 낸 차임 청구 소송 안에서 감액을 주장하면 법원이 그 주장을 판단합니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 2022. 4. 창고 부지로 쓰려고 토지를 월 차임 150만원에 빌렸습니다. 2025. 주변 개발 계획이 취소되며 토지 이용 가치가 떨어지자 S씨는 차임을 줄여 달라고 했지만 임대인은 거절했고, S씨가 일부만 내자 2026. 7. 밀린 차임 900만원을 청구하는 소송을 냈습니다. S씨는 반소로 차임 감액을 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

차임 청구 소송에서 반소로 차임 감액을 청구할 수 있나요?

할 수 없습니다. 민법상 임차인의 차임감액청구권은 임차인의 의사표시만으로 효력이 생기는 사법상의 형성권이지, 법원에 형성판결을 구할 수 있는 권리가 아닙니다. 그래서 차임 청구 본소가 계속된 법원에 반소로 차임 감액을 청구할 수는 없다는 것이 대법원 1968. 11. 19. 선고 68다1882, 68다1883 판결의 판단입니다.

반소는 본소 청구나 방어 방법과 관련된 독립한 청구여야 합니다. 차임감액은 판결로 만들어 내는 권리가 아니므로 「차임을 얼마로 감액한다」는 판결을 구하는 반소는 그 자체로 받아들여지지 않습니다.

그럼 차임 감액은 어떻게 주장하나요?

임대인에게 감액 의사표시를 하고, 차임 청구 소송에서 이를 항변으로 주장합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」상 임대물에 대한 공과부담의 증감이나 그 밖의 경제사정 변동으로 약정한 차임이 상당하지 않게 되면 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있습니다. 토지 재산세 부담이 크게 늘었다면 임대인 쪽 사정이라 감액보다 증액 사유가 되는 경우가 많으므로, 실제로 어떤 부담이 어떻게 바뀌었는지 먼저 따집니다.

감액 의사표시가 도달하면 그 뒤의 차임은 상당한 액수로 줄어든 것으로 다툴 수 있고, 법원은 차임 청구 소송에서 감액이 상당한지와 그 액수를 판단합니다. 감정으로 적정 차임을 정하는 경우가 많습니다. 이미 연체된 과거 차임은 감액 대상이 아닙니다.

감액을 다투는 동안 차임을 안 내도 되나요?

안 내면 위험합니다. 감액이 인정되더라도 감액된 액수까지는 내야 하고, 장기간 연체하면 임대인이 차임 연체를 이유로 계약을 해지할 수 있습니다. 감액을 주장하는 동안에도 스스로 상당하다고 보는 금액은 계속 지급하거나 공탁해 두는 편이 안전합니다.

차임 청구 소송 감액 대응 순서

• 감액 사유 정리 - 계약 이후 공과부담, 주변 시세, 토지 이용 상황이 어떻게 바뀌었는지 자료로 정리합니다. 민법상 감액 요건의 근거입니다.
• 감액 의사표시 - 임대인에게 감액 요구 내용증명을 보내고 도달일을 확인합니다. 감액의 효력은 도달 뒤 장래 차임부터입니다.
• 상당 차임 지급·공탁 - 스스로 상당하다고 보는 금액을 계속 지급하거나 공탁합니다. 연체로 인한 해지를 막는 방법입니다.
• 본소에서 항변 - 반소 대신 답변서에 감액 의사표시와 그 효과를 항변으로 적습니다. 법원이 감액 여부와 액수를 판단합니다.
• 차임 감정 신청 - 적정 차임에 다툼이 크면 감정을 신청합니다. 감액된 차임액의 근거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물 임대차라 주택임대차보호법이나 상가건물 임대차보호법이 적용되거나 계약서에 차임 조정 특약이 있는 경우에는 적용 법률과 특약을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지·건물 임대차의 차임·명도 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 차임감액청구권은 어떤 권리인가요?
  임차인의 의사표시만으로 효력이 생기는 사법상의 형성권입니다. 대법원 1968. 11. 19. 선고 68다1882, 68다1883 판결은 민법 제628조의 차임감액청구권이 법원에 형성판결을 구할 수 있는 권리가 아니라고 보았습니다. 그래서 반소로 감액 판결을 구할 수 없습니다.
• 차임 감액 요건은 무엇인가요?
  임대물에 대한 공과부담의 증감이나 그 밖의 경제사정 변동으로 약정한 차임이 상당하지 않게 된 경우입니다. 민법 제628조가 정한 요건이고, 감액은 장래의 차임에 대해서만 청구할 수 있습니다. 계약 당시와 비교해 무엇이 얼마나 바뀌었는지 자료로 보여야 합니다.
• 감액 효력은 언제부터 생기나요?
  감액 의사표시가 임대인에게 도달한 뒤의 장래 차임부터입니다. 민법 제111조 제1항은 상대방 있는 의사표시가 도달한 때 효력이 생긴다고 정하고, 민법 제628조는 장래에 대한 증감만 허용합니다. 과거에 밀린 차임은 감액되지 않습니다.
• 반소는 어떤 경우에 낼 수 있나요?
  본소 청구나 방어 방법과 관련된 청구로서, 소송절차를 현저히 지연시키지 않고 변론을 종결할 때까지 낼 수 있습니다. 민사소송법 제269조 제1항이 정한 요건입니다. 다만 차임감액처럼 판결로 만들어 내는 권리가 아닌 것은 반소의 대상이 되지 않습니다.
• 감액을 다투는 동안 차임을 안 내도 되나요?
  안 내면 연체로 해지될 위험이 있습니다. 감액이 인정되어도 감액된 차임까지는 지급 의무가 남습니다. 스스로 상당하다고 보는 금액은 계속 지급하거나 공탁해 두고, 그 지급 기록을 본소에서 연체가 아니라는 주장의 근거로 씁니다.
• 임대인도 차임을 올려 달라고 할 수 있나요?
  있습니다. 민법 제628조는 당사자가 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다고 정해 임대인에게도 증액청구권을 인정합니다. 토지 재산세 같은 공과부담이 늘었다면 오히려 증액 사유가 될 수 있으므로 감액을 주장하기 전에 부담 변동의 방향을 확인합니다.

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