일상 사고

여러 번 거래된 땅에서 오염이 나왔다면 옛 공장 소유자에게 정화비를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 자기 땅을 오염시키거나 폐기물을 불법으로 묻은 소유자가 정화하지 않은 채 그 땅을 팔아 유통시켰다면, 여러 번 거래를 거쳐 땅을 산 현재 소유자에게도 불법행위가 성립해 정화비용과 폐기물 처리비용을 배상해야 합니다. 대법원은 전원합의체 판결로 자기 땅에 폐기물을 묻었다면 나중 매수인에게 불법행위가 되지 않는다던 종전 판례를 바꿨습니다. 지금은 정화비용을 실제로 지출했거나 지출해야 하는 상황이라는 자료부터 갖추십시오.

오염을 일으킨 회사와 직접 매매계약을 맺은 적이 없다는 이유로 청구를 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

B회사는 2024년 물류센터를 지을 목적으로 여러 차례 소유자가 바뀐 공장 부지를 샀습니다. 이 땅은 과거 A회사가 오랫동안 금속 가공공장을 운영하던 곳이었고, A회사는 공장을 철거하면서 폐기물을 땅에 묻은 뒤 다른 회사에 팔았습니다. B회사는 2025년 터파기 공사 중 오염토양과 매립 폐기물을 발견해 정화비용 6억원과 폐기물 처리비용 2억원을 쓰게 되었고, 직접 거래한 적 없는 A회사에 배상을 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

직접 거래하지 않은 옛 소유자에게도 청구할 수 있나요?

네, 오염을 일으킨 옛 소유자는 계약관계가 없는 현재 소유자에게도 불법행위 책임을 집니다. 대법원 전원합의체는 토양오염을 유발하거나 폐기물을 불법 매립한 소유자가 정화하지 않은 채 땅을 거래에 제공해 유통시켰다면, 거래 상대방과 이후 땅을 전전 취득한 현재 소유자에 대한 위법행위가 된다고 보았습니다.

이 판결로 자기 땅에 폐기물을 묻었더라도 나중에 땅을 산 사람에게는 불법행위가 되지 않는다던 대법원 2002. 1. 11. 선고 99다16460 판결은 변경되었습니다. 판결 당시 반대의견도 있었지만, 현재는 전원합의체 다수의견이 현행 법리입니다.

현행 환경 법령은 오염 원인자에게 어떤 책임을 지우나요?

오염 원인자는 과실이 없어도 피해를 배상하고 오염된 토양을 정화해야 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「토양환경보전법」은 토양오염으로 피해가 생기면 오염을 발생시킨 자가 그 피해를 배상하고 정화 조치를 하도록 정하고, 천재지변 같은 불가항력만 예외로 둡니다.

환경정책기본법도 오염 원인자가 오염된 환경을 회복·복원할 책임과 피해 구제 비용을 부담하는 원칙을 두고 있습니다. 폐기물은 허가받은 처리시설이 아닌 곳에 매립할 수 없고, 땅에 묻힌 폐기물은 소유권을 계속 방해하는 상태가 되므로 매립한 사람은 처리 의무를 부담할 수 있습니다.

어떤 비용을 손해로 청구할 수 있나요?

현재 소유자가 소유권을 제대로 행사하려고 정화비용이나 폐기물 처리비용을 지출했거나 지출해야만 하는 상황이면 그 비용 상당액이 손해입니다. 오염된 지하까지 땅을 개발하게 된 경우나 관할 관청에서 정화 조치명령을 받은 경우가 대표적입니다. 오염을 알기만 하고 아직 개발 계획이나 명령이 없다면 손해가 현실화되었는지 다툼이 생길 수 있습니다.

현재 소유자도 정화명령을 받나요?

받을 수 있습니다. 토양오염이 발생한 땅을 현재 소유하거나 점유하는 사람도 정화책임자에 들어갑니다. 다만 땅을 살 때 오염 사실을 모르고 모른 데 과실이 없었다면 정화책임자로 보지 않습니다. 명령을 받아 자기 비용으로 정화했다면 오염을 일으킨 다른 정화책임자에게 부담 부분을 구상할 수 있습니다.

직접 땅을 판 매도인에게는 하자담보책임을 물을 수도 있지만, 매수인이 하자를 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다. 이 기간이 지났다면 옛 소유자 상대 불법행위 청구가 남는 길입니다.

토양오염 정화비용 손해배상 대응 순서

• 오염 조사 - 토양정밀조사로 오염물질 종류와 범위를 확인합니다. 오염 원인자를 특정하는 기초 자료가 됩니다.
• 원인자 추적 - 폐쇄 등기부와 공장 등록 이력으로 오염 당시 소유자와 운영자를 찾습니다. 법인이 합병됐다면 승계 회사를 확인합니다.
• 비용 확정 - 정화 공사 계약서와 폐기물 처리 영수증으로 지출액을 정리합니다. 손해가 현실화되었다는 증거가 됩니다.
• 매도인 청구 검토 - 직접 매도인에게 하자담보책임을 물을지 정합니다. 안 날부터 6개월이 지나면 행사할 수 없습니다.
• 손해배상 소송 - 옛 소유자를 상대로 정화비용과 처리비용을 청구합니다. 안 날부터 3년 안에 제기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 오염이 여러 소유자 시기에 걸쳐 생겼거나 매매계약에 오염 책임 특약이 있으면 등기와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 오염 토지 매매와 관련된 손해배상과 하자담보 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 직접 계약하지 않은 옛 소유자도 책임지나요?
  책임집니다. 대법원 전원합의체는 토양을 오염시키거나 폐기물을 불법 매립한 소유자가 정화하지 않은 채 땅을 유통시켰다면, 이후 땅을 전전 취득한 현재 소유자에 대해서도 불법행위가 성립한다고 보았습니다. 계약관계가 없어도 청구할 수 있습니다.
• 자기 땅에 묻은 폐기물은 괜찮다는 판례도 있던데요?
  그 판례는 변경되었습니다. 자기 땅에 폐기물을 묻었다면 이후 매수인에게 불법행위가 되지 않는다던 대법원 2002. 1. 11. 선고 99다16460 판결은 2016년 전원합의체 판결로 변경되어 더는 현행 법리가 아닙니다.
• 오염 원인자는 과실이 없어도 배상하나요?
  배상합니다. 토양오염으로 피해가 생기면 오염을 발생시킨 자는 그 피해를 배상하고 오염된 토양을 정화해야 합니다. 천재지변이나 전쟁 같은 불가항력으로 오염이 생긴 경우만 예외입니다.
• 정화비용을 아직 쓰지 않았는데 청구할 수 있나요?
  지출해야만 하는 상황이면 청구할 수 있습니다. 오염된 지하까지 개발하게 되었거나 관청에서 정화 조치명령을 받은 경우처럼 비용 지출이 불가피해졌다면 손해가 현실적으로 발생한 것으로 봅니다. 단순히 오염을 안 것만으로는 다툼이 생길 수 있습니다.
• 땅을 산 제가 정화명령을 받을 수도 있나요?
  받을 수 있습니다. 오염된 땅의 현재 소유자나 점유자도 정화책임자에 들어갑니다. 다만 땅을 살 때 오염 사실을 모르고 모른 데 과실이 없었다면 정화책임자로 보지 않으므로, 매수 당시 조사 자료를 보관해 두는 편이 좋습니다.
• 정화명령에 따라 비용을 냈다면 구상할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 토양정화 명령을 받은 정화책임자가 자기 비용으로 정화했다면 다른 정화책임자의 부담 부분에 관하여 구상권을 행사할 수 있습니다. 오염을 일으킨 옛 소유자가 대표적인 구상 상대방입니다.
• 직접 판 매도인에게는 무엇을 청구하나요?
  하자담보책임을 물어 손해배상이나 계약해제를 청구할 수 있습니다. 다만 매수인이 하자를 알았거나 과실로 몰랐다면 인정되지 않고, 하자를 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다. 기간이 지나면 옛 소유자 상대 청구를 검토합니다.

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