일상 사고

토지거래허가 서류인 줄 알고 서명했는데 근저당이 잡혔다면 배상받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 토지거래허가 서류라는 말에 속아 근저당권설정계약서에 서명했다면 사기 피해자로서 속인 사람에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 서류 내용을 몰랐더라도 서명한다는 인식이 있었던 이상 사기죄의 처분행위가 인정된다는 것이 대법원 전원합의체의 입장입니다. 지금은 등기부에서 근저당이 설정된 날짜와 한도액부터 확인하십시오.

서류를 제대로 읽지 않고 서명했다는 사정만으로 배상청구를 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 3월, 토지를 팔기로 한 A씨는 매수인 쪽 B씨에게서 「토지거래허가 신청에 필요한 서류」라는 말을 듣고 여러 장의 서류에 서명·날인한 뒤 인감증명서를 건넸습니다. 두 달 뒤 등기부를 떼어 보니 A씨 토지에 B씨를 채무자로 한 3억원 한도의 근저당권이 대부업자 C씨 앞으로 설정돼 있었습니다. B씨는 그 근저당을 담보로 2억 4,000만원을 빌린 뒤 연락을 끊었습니다. A씨는 서류 내용을 읽지 않은 자신에게도 책임이 있어 배상을 못 받는 것은 아닌지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

속아서 서명한 것도 사기죄의 처분행위가 되나요?

됩니다. 서류의 정확한 내용과 법적 효과를 몰랐더라도 스스로 서명·날인한다는 인식이 있었다면 사기죄의 처분행위와 처분의사가 인정됩니다. 대법원 2017. 2. 16. 선고 2016도13362 전원합의체 판결은 토지거래허가 서류라고 속여 근저당권설정계약서에 서명·날인하게 한 사안에서 이렇게 보고, 처분결과까지 알아야 한다던 종전 판례를 변경했습니다.

사람을 속여 재산상 이익을 얻은 사람은 2026. 9. 30. 기준 현행 「형법」에 따라 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 이 법정형은 2025. 12. 23. 개정으로 올라간 것입니다. 범행 당시 법률이 적용되므로 2025. 12. 23. 전 행위에는 개정 전 법정형(10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금)이 적용됩니다.

사기 피해자는 가해자에게 무엇을 배상받나요?

사기죄가 성립하는 행위는 민사상 불법행위이므로 피해자는 가해자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 서명사취로 근저당이 설정됐다면 그 근저당으로 잃게 될 토지 가치, 즉 피담보채무 상당액이 손해의 중심이 됩니다. 근저당이 실행돼 경매로 넘어가면 배당된 금액이 손해가 되고, 피해자가 대신 빚을 갚고 근저당을 말소했다면 갚은 금액이 손해가 됩니다. 과실상계로 배상액이 줄어들 수는 있으나, 고의로 속인 가해자가 피해자의 부주의를 내세워 책임을 줄이는 주장은 받아들여지기 어렵습니다.

근저당권 설정 자체를 취소할 수 있나요?

근저당권자가 속임수를 알았거나 알 수 있었을 때만 취소할 수 있습니다. 근저당권설정계약의 상대방은 돈을 빌려준 사람이고, 속인 사람은 계약 밖의 제3자이기 때문입니다. 근저당권자가 B씨와 한편이었거나 서류 작성 과정을 보고 이상한 점을 알 수 있었다는 사정이 있어야 합니다. 그런 사정이 없으면 근저당은 그대로 남고, 피해자는 가해자에게 손해배상을 받는 길로 가야 합니다.

형사재판에서 바로 배상을 받을 수 있나요?

사기죄로 기소되면 피해자는 형사재판에서 배상명령을 신청할 수 있습니다. 법원은 유죄판결을 선고하면서 범죄로 생긴 직접적인 물적 피해와 위자료의 배상을 명할 수 있고, 이 결정문으로 가해자 재산에 강제집행을 할 수 있습니다. 다만 배상책임의 범위가 분명하지 않으면 법원이 신청을 각하하므로, 근저당 피해액처럼 계산이 복잡한 사건은 민사소송을 따로 준비해 두는 편이 안전합니다.

서명사취 손해배상 대응 순서

• 등기부 확인 - 토지 등기사항전부증명서로 근저당권자·설정일·한도액을 확인합니다. 설정일이 시효 계산과 손해액 산정의 출발점이 됩니다.
• 서류 경위 기록 - 누가 어떤 설명을 하며 어떤 서류를 내밀었는지 날짜별로 적습니다. 문자·녹음이 있으면 함께 보관합니다.
• 고소장 제출 - 가해자를 사기 혐의로 고소합니다. 수사 기록은 민사소송에서 기망 사실을 증명하는 자료가 됩니다.
• 가압류 신청 - 가해자 명의 재산이 확인되면 손해배상채권을 근거로 가압류합니다. 판결 전에 재산을 빼돌리는 것을 막습니다.
• 배상명령·민사소송 - 기소 뒤에는 배상명령을 신청하고, 손해액이 다툼이 되면 민사소송을 제기합니다. 근저당권자가 사정을 알았다면 설정계약 취소도 함께 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당이 이미 실행돼 경매가 진행 중이거나 근저당권자가 가해자와 가까운 사이라면 등기 원인서류와 대출 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 사기 피해자의 고소 대리와 손해배상 청구, 가압류 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 서류 내용을 안 읽은 제 잘못도 있지 않나요?
  배상 자체가 막히지는 않습니다. 대법원 2016도13362 전원합의체 판결은 서류의 구체적 내용과 효과를 몰랐더라도 서명한다는 인식이 있었다면 처분의사가 인정된다고 보았습니다. 피해자의 부주의는 과실상계에서 따질 수 있으나, 고의로 속인 사람이 이를 내세워 책임을 줄이는 주장은 쉽게 받아들여지지 않습니다.
• 근저당권자가 몰랐다면 근저당은 그대로인가요?
  원칙적으로 그대로 남습니다. 속인 사람이 계약 당사자가 아닌 제3자이면, 근저당권자가 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 때만 설정계약을 취소할 수 있습니다. 근저당권자가 선의·무과실이면 피해자는 속인 사람에게 손해배상을 청구하는 방법으로 피해를 회복해야 합니다.
• 손해배상 청구는 언제까지 해야 하나요?
  손해와 가해자를 안 날부터 3년 안에 해야 합니다. 사기 행위를 한 날부터 10년이 지나도 청구권은 소멸합니다. 등기부에서 근저당을 처음 확인한 날이 보통 손해를 안 날이 되므로, 그 날짜를 증명할 수 있는 등기부 열람 기록을 보관해 두십시오.
• 형사재판에서 배상명령을 받을 수 있나요?
  사기죄로 유죄판결이 선고되는 형사재판에서는 배상명령을 신청할 수 있습니다. 법원은 직접적인 물적 피해와 위자료의 배상을 명할 수 있고, 그 결정으로 강제집행도 가능합니다. 다만 배상책임의 범위가 명백하지 않으면 각하되므로 손해액 계산이 복잡하면 민사소송을 따로 준비합니다.
• 사기죄 형량은 얼마나 되나요?
  현행 형법상 사기죄는 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금입니다. 2025. 12. 23. 개정으로 올라간 형량이며, 범죄의 성립과 처벌은 행위 시의 법률에 따르므로 그 전의 행위에는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금이 적용됩니다.
• 가해자가 재산을 빼돌리면 어떻게 하나요?
  손해배상채권을 근거로 가해자 재산에 가압류를 신청할 수 있습니다. 가압류는 판결이 나기 전에 재산 처분을 막는 절차로, 고소장과 등기부, 서류 경위 기록을 소명자료로 냅니다. 가해자 명의 부동산·예금이 확인되는 대로 신속히 신청하는 편이 회수 가능성을 높입니다.

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