재산 범죄

잔금을 안 냈는데 법무사를 속여 소유권이전등기를 하면 처벌되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

매도인이 법무사에게 서류만 맡겨 두고 잔금을 받은 뒤 신청하라고 한 상태였다면, 법무사를 속여 소유권이전등기를 마친 매수인은 공정증서원본불실기재죄로 처벌될 수 있습니다. 대법원은 소유권이전에 관한 물권적 합의나 등기신청 대리권 없이 서류만 보관한 법무사를 기망해 등기하게 한 것은 허위신고이고 그 등기는 원인무효라고 보았습니다. 지금은 매도인이 법무사에게 맡길 때 어떤 조건을 붙였는지부터 확인하십시오.

매도인이 잔금을 못 받았다고 해서 바로 등기가 무효가 되는 것은 아닙니다. 결론은 서류를 맡길 때의 합의 내용에 달려 있으니 그 부분부터 정리하시면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2025년 6월 토지를 4억원에 팔기로 하고 계약금과 중도금을 받은 뒤, 잔금일에 다시 오기 어려워 법무사 사무실에 등기서류를 맡기며 자신이 연락하면 신청하라고 했습니다. 그런데 매수인은 2025년 9월 사무장에게 매도인이 대출받아 잔금을 내도록 허락했다고 거짓말해 자기 앞으로 등기를 마쳤습니다. 잔금 1억원은 아직 들어오지 않았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

법무사를 속여 등기를 넘겨 가면 어떤 죄가 되나요?

공정증서원본불실기재죄가 될 수 있습니다. 공무원에게 허위신고를 해 공정증서원본이나 이와 같은 전자기록에 부실의 사실을 기재 또는 기록하게 하면 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처합니다. 부동산등기부는 공정증서원본에 해당합니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「형법」 조문입니다.

대법원은 매도인이 다음 날 잔금을 받은 뒤 연락하면 신청하라며 법무사 사무실에 서류를 맡겨 둔 사안에서, 매수인이 매도인 허락이 있었다고 사무장을 속여 등기하게 한 것은 허위신고라고 보았습니다. 매도인과 매수인 사이에 잔금 전에 먼저 소유권을 넘기기로 하는 물권적 합의가 없었고, 법무사에게는 등기신청 대리권이 없이 서류 보관만 맡겨졌다는 이유입니다.

원안처럼 죄가 안 된다는 판단은 이제 틀린 건가요?

사실관계에 따라 갈립니다. 공정증서원본에 기재된 사항이 객관적으로 존재하고 취소사유에 해당하는 하자만 있다면 불실기재가 아니고, 무효나 부존재에 해당하는 하자가 있으면 불실기재입니다. 대법원도 이 구분을 기준으로 삼았습니다.

매도인이 법무사에게 잔금 확인을 조건으로 신청 권한까지 위임했고 매매와 물권적 합의가 있었다면, 법무사가 속아서 신청했더라도 신청 절차의 하자에 그쳐 죄가 되지 않는다고 볼 여지가 있습니다. 원안은 이런 사안을 전제로 처벌이 어렵다고 답했습니다. 반면 매도인이 직접 연락해야 신청하도록 서류만 맡긴 경우라면 2005도9402 판결에 따라 등기는 원인무효이고 죄가 성립합니다.

그 등기를 써서 대출을 받으면 추가로 처벌되나요?

추가로 처벌될 수 있습니다. 부실 기재된 공정증서원본을 행사하면 그 죄에 정한 형과 같은 형으로 처벌합니다. 매수인 명의 등기를 근거로 근저당권을 설정하고 대출을 받았다면 불실기재공정증서원본행사죄가 함께 문제됩니다.

매도인은 민사로도 대응해야 합니다. 잔금을 내지 않는 매수인에게 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그 기간 안에 이행하지 않으면 매매계약을 해제할 수 있습니다. 해제 뒤에는 원인무효 등기의 말소를 구합니다.

법무사 기망 등기 대응 순서

• 위임 범위 확인 - 법무사에게 맡긴 서류와 위임장, 신청 조건을 확인합니다. 서류 보관만 맡겼는지가 형사 책임을 가릅니다.
• 등기부 확인 - 매수인 명의 등기 뒤에 근저당권이나 다른 이전등기가 붙었는지 봅니다. 제3자 권리가 생기면 대응이 복잡해집니다.
• 처분금지가처분 - 매수인이 부동산을 다시 처분하지 못하도록 가처분을 신청합니다. 말소 소송의 실효성을 지킵니다.
• 고소장 제출 - 공정증서원본불실기재와 동행사 혐의로 고소합니다. 공소시효는 7년입니다.
• 잔금 최고를 거친 해제 - 상당한 기간을 정해 잔금을 최고하고, 이행이 없으면 해제를 통지합니다. 등기 말소 청구의 전제가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 잔금 대신 대출금으로 지급받기로 동의한 정황이 있거나 등기 뒤 제3자에게 권리가 넘어갔다면 계약서와 문자 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매 분쟁의 형사 고소와 등기말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부동산등기부도 공정증서원본인가요?
  공정증서원본에 해당합니다. 형법 제228조 제1항은 공무원에 대하여 허위신고를 하여 공정증서원본 또는 이와 동일한 전자기록 등 특수매체기록에 부실의 사실을 기재 또는 기록하게 한 자를 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처합니다. 등기관이 기록하는 등기부가 대표적인 대상입니다.
• 법무사가 속은 것이니 법무사 책임 아닌가요?
  법무사가 속았다면 법무사는 고의가 없어 처벌되지 않고, 속인 매수인이 책임을 집니다. 대법원 2006. 3. 10. 선고 2005도9402 판결은 서류만 보관하던 법무사를 기망해 등기를 신청하게 한 매수인에게 공정증서원본불실기재죄를 인정했습니다. 법무사를 도구로 이용한 셈이기 때문입니다.
• 어떤 경우에는 죄가 안 되나요?
  등기에 취소사유만 있고 무효가 아닌 경우입니다. 대법원 1993. 9. 10. 선고 93도698 판결은 기재 사항이 객관적으로 존재하고 취소사유에 해당하는 하자가 있을 뿐이면 불실기재가 아니라고 보았습니다. 매도인이 법무사에게 신청 권한까지 위임하고 물권적 합의가 있었다면 이 기준에 따라 죄가 안 될 수 있습니다.
• 등기를 되돌리려면 계약부터 해제해야 하나요?
  사정에 따라 다릅니다. 물권적 합의 없이 넘어간 원인무효 등기라면 바로 말소를 구할 수 있습니다. 매매계약 자체를 끝내려면 민법 제544조에 따라 상당한 기간을 정해 잔금 이행을 최고하고 그 기간 안에 이행하지 않으면 해제할 수 있습니다. 두 주장을 함께 내는 경우가 많습니다.
• 그 등기로 대출을 받았다면 어떻게 되나요?
  불실기재공정증서원본행사죄가 함께 문제됩니다. 형법 제229조는 부실 기재된 공정증서원본을 행사한 자를 그 죄에 정한 형으로 처벌합니다. 민사로는 근저당권자가 끼어들게 되므로 매수인의 추가 처분을 막는 처분금지가처분을 서둘러야 합니다.
• 고소 기한이 따로 있나요?
  친고죄가 아니어서 고소 기간 제한은 없고 공소시효가 기준입니다. 공정증서원본불실기재죄는 법정형이 5년 이하의 징역이어서 형사소송법 제249조 제1항 제4호에 따라 공소시효가 7년입니다. 등기를 마친 날부터 계산합니다.

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