재산 범죄

한 세대만 넘기라고 맡겼는데 네 세대를 등기했고 나중에 동의받았다면 죄가 안 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

아니요, 등기할 당시 소유자의 동의 없이 위임 범위를 넘겨 등기했다면, 나중에 소유자가 동의하거나 추인해도 이미 성립한 공정증서원본불실기재죄와 사문서위조죄는 없어지지 않습니다. 판례는 등기가 실체관계에 부합하는지를 등기한 때를 기준으로 판단합니다. 지금은 위임장에 적힌 범위와 등기 신청일, 소유자가 동의한 날짜를 나란히 정리하십시오.

소유자의 사후 동의를 받았다고 해서 등기를 말소하고 다시 할 필요는 없습니다. 민사상 등기 효력과 형사 책임은 따로 판단합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 친구 B씨에게서 B씨 소유 빌라 4세대 가운데 1세대만 자기 앞으로 이전등기하는 데 필요한 권한을 받았습니다. 그런데 A씨는 B씨 몰래 매매계약서와 위임장을 4세대 전부로 꾸며 이전등기를 마쳤습니다. 두 달 뒤 사실을 안 B씨가 계약서 특약란에 「이의 없음」이라고 적고 서명해 주었고, A씨는 이제 처벌받지 않는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기 후에 소유자가 동의하면 공정증서원본불실기재죄가 없어지나요?

없어지지 않습니다. 대법원 2001. 11. 9. 선고 2001도3959 판결은 등기가 실체적 권리관계에 부합하면 이 죄가 성립하지 않지만, 이는 등기 당시 실체관계에 부합하는 경우에 한정되고, 등기 당시에는 부합하지 않았다면 사후에 이해관계인의 동의나 추인으로 부합하게 되어도 범죄 성립에 영향이 없다고 했습니다.

부동산등기부는 권리관계를 사회에 공시하는 장부입니다. 그래서 등기를 신청한 순간 그 내용이 진실했는지가 기준이 됩니다. 위임받지 않은 3세대 부분은 등기 당시 소유자 의사에 반한 것이므로 그 부분 등기는 부실 기재가 됩니다.

공정증서원본불실기재죄와 사문서위조죄는 어떻게 처벌되나요?

공무원에게 허위신고를 해 등기부 같은 공정증서원본에 부실의 사실을 기재하게 하면 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처합니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「형법」상 그렇게 만들어진 등기를 행사하면 같은 형으로 처벌하는 불실기재공정증서원본행사죄도 따로 성립합니다.

매매계약서와 위임장을 소유자 몰래 범위를 넓혀 만들었다면 사문서위조죄가 성립합니다. 행사할 목적으로 권리·의무에 관한 타인의 문서를 위조하면 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금이고, 이를 등기소에 낸 행위는 위조사문서행사죄가 됩니다.

사후 동의는 아무 의미가 없나요?

범죄 성립에는 영향이 없지만 다른 의미는 있습니다. 소유자가 사후에 동의했다면 민사상으로는 등기가 유효하게 될 여지가 있고, 형사 절차에서는 피해 회복과 처벌을 원하지 않는다는 사정으로 양형에 반영됩니다. 이 죄들은 피해자 의사로 공소가 막히는 반의사불벌죄가 아닙니다.

반대로 등기 당시 이미 실체관계에 맞는 등기였다면 결론이 달라집니다. 등기 원인이 실제와 조금 다르거나 절차상 하자가 있어도 등기 당시 실체적 권리관계에 부합하는 유효한 등기라면 공정증서원본불실기재죄가 성립하지 않습니다. 위임받은 1세대 부분이 여기에 해당합니다.

위임 범위 초과 등기 대응 순서

• 위임 범위 확인 - 위임장과 당시 주고받은 문자에서 대상 부동산을 확인합니다. 초과 부분이 어디까지인지 정해집니다.
• 등기 경위 정리 - 계약서와 위임장을 누가 어떻게 작성했는지 정리합니다. 위조 여부 판단의 자료입니다.
• 시점 대조 - 등기 신청일과 소유자 동의일을 대조합니다. 등기 당시 부합 여부를 따지는 기준입니다.
• 피해자 의사 서면화 - 소유자의 이의 없음 확인서와 처벌불원서를 받아 둡니다. 양형 자료가 됩니다.
• 조사 대응 - 진술 전에 위임 범위에 대한 기억과 자료를 맞춥니다. 진술이 자료와 어긋나면 불리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 등기 당시 소유자가 구두로라도 4세대 전부를 넘기겠다고 했다는 사정이 있다면 결론이 달라질 수 있으므로 당시 대화 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 등기 관련 문서위조 사건의 형사 변론과 소유권이전등기 말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기가 실체관계에 맞으면 죄가 안 되나요?
  등기 당시 실체관계에 맞았다면 죄가 되지 않습니다. 대법원 2001. 11. 9. 선고 2001도3959 판결은 절차상 하자나 등기원인 차이가 있어도 등기 당시 실체적 권리관계에 부합하는 유효한 등기면 공정증서원본불실기재죄가 성립하지 않는다고 했습니다.
• 공정증서원본불실기재죄 형량은 얼마인가요?
  5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금입니다. 형법 제228조 제1항은 공무원에게 허위신고를 해 공정증서원본이나 같은 전자기록에 부실의 사실을 기재 또는 기록하게 한 사람을 이렇게 처벌합니다. 부동산등기부가 대표적인 공정증서원본입니다.
• 불실기재된 등기를 쓰면 또 처벌되나요?
  따로 처벌됩니다. 형법 제229조는 불실기재된 공정증서원본 등을 행사한 사람을 그 각 죄에 정한 형으로 처벌합니다. 부실 기재를 하게 한 죄와 이를 행사한 죄를 나눠 따지므로, 등기를 마친 사안에서는 두 죄명이 함께 문제 됩니다.
• 위임장을 범위를 넓혀 쓰면 위조인가요?
  소유자 몰래 범위를 넓혀 작성했다면 사문서위조죄가 됩니다. 형법 제231조는 행사할 목적으로 권리·의무 또는 사실증명에 관한 타인의 문서를 위조 또는 변조한 사람을 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처합니다.
• 위조한 계약서를 등기소에 내면요?
  위조사문서행사죄가 추가로 성립합니다. 형법 제234조는 위조된 사문서를 행사한 사람을 위조죄와 같은 형으로 처벌합니다. 위조한 사람이 직접 행사했더라도 위조죄와 행사죄를 따로 따집니다.
• 소유자가 처벌을 원하지 않으면 사건이 끝나나요?
  끝나지 않습니다. 공정증서원본불실기재죄와 사문서위조죄는 피해자 의사로 공소가 막히는 죄가 아닙니다. 대법원 2001. 11. 9. 선고 2001도3959 판결도 사후 추인이 범죄 성립에 영향이 없다고 보았고, 처벌불원 의사는 양형에서 고려됩니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성