재산 범죄

빚 대신 주기로 한 부동산을 채무자가 남에게 팔면 배임인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 빌려준 돈을 담보하려고 대물변제예약을 맺었는데 채무자가 그 부동산을 제3자에게 팔아도 배임죄는 성립하지 않습니다. 대법원 전원합의체는 대물변제예약에 따른 등기 이전 의무를 채무자 자기의 사무로 봅니다. 지금은 채무자의 다른 재산과 매도 시점을 확인해 민사 회수 방법을 정하십시오.

배임 고소가 어렵다고 돈을 포기할 필요는 없습니다. 빌려준 돈의 반환 청구권은 그대로 남아 있고, 부동산이 친척 등에게 헐값으로 넘어갔다면 사해행위취소도 검토할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 지인 B씨에게 1억5천만원을 빌려주면서, 1년 안에 갚지 못하면 B씨 소유 오피스텔 소유권을 넘겨받기로 대물변제예약을 했습니다. B씨는 약속한 날까지 돈을 갚지 못했고, A씨가 오피스텔을 넘겨 달라고 하자 2025년 4월 그 오피스텔을 C씨에게 팔고 소유권이전등기를 마쳐 주었습니다. A씨는 B씨를 배임으로 고소하려고 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대물변제예약을 한 채무자는 타인의 사무를 처리하는 사람인가요?

아닙니다. 배임죄의 타인의 사무는 단순한 채권채무 관계를 넘어 신임관계에 기초해 타인의 재산을 보호·관리하는 것이어야 합니다. 대법원 전원합의체는 차용금을 담보하려고 장래 부동산 소유권을 넘기기로 한 대물변제예약에서 채무자의 이행 의무는 자기의 사무라고 보았습니다.

그 이유로 소유권 이전 의무는 채권자가 예약완결권을 행사한 뒤에야 문제가 되고, 채무자는 그 뒤에도 돈을 갚아 의무에서 벗어날 수 있다는 점을 들었습니다. 채권자의 주된 관심은 부동산 자체보다 금전채권을 돌려받는 데 있으므로 등기 이전 의무는 부수적이라는 것입니다.

그렇다면 채무자를 형사처벌할 방법은 없나요?

대물변제예약 부동산을 판 행위 자체로는 배임죄가 되지 않습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「형법」상 배임죄는 타인의 사무를 처리하는 사람이 임무에 위배해 이익을 얻고 본인에게 손해를 줄 때 성립하는데, 이 사안의 채무자는 그 주체가 아니기 때문입니다.

다만 돈을 빌릴 때부터 갚을 생각이나 능력이 없으면서 부동산을 넘겨주겠다고 속였다면 사기죄가 따로 문제될 수 있습니다. 이때는 대여 당시 채무자의 재산 상태와 다른 채무를 증명해야 합니다. 동산 매매에서 중도금을 받은 뒤 물건을 남에게 넘긴 경우에도 대법원은 같은 이유로 배임죄를 부정했습니다.

대물변제예약 자체는 효력이 있나요?

효력은 있지만 한도가 있습니다. 차용물 대신 다른 재산권을 넘기기로 예약한 경우 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이자를 합한 금액을 넘으면 안 됩니다. 이를 어긴 약정 가운데 채무자에게 불리한 부분은 효력이 없습니다.

그래서 부동산 가치가 빌려준 돈보다 훨씬 크면 예약대로 소유권을 가져오는 것부터 제한되고, 청산 절차를 거쳐야 합니다. 채권자는 이 한도를 전제로 회수 방법을 설계해야 합니다.

대물변제예약 부동산 처분 대응 순서

• 등기부 확인 - 매수인, 등기일, 매매가격을 확인합니다. 헐값 매도나 친척 매수 여부가 사해행위 판단 자료가 됩니다.
• 채무자 재산 조사 - 다른 부동산, 예금, 급여 채권을 파악합니다. 가압류 대상이 있어야 회수가 가능합니다.
• 가압류 신청 - 대여금 채권을 근거로 채무자 재산을 묶습니다. 본안 판결 전에 재산이 빠져나가는 것을 막습니다.
• 대여금 청구 - 지급명령이나 소송으로 집행권원을 받습니다. 판결이 있어야 강제집행을 할 수 있습니다.
• 사해행위취소 검토 - 채무자가 무자력 상태에서 부동산을 넘겼으면 매수인을 상대로 취소를 청구합니다. 안 날부터 1년 안에 해야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 채무자가 부동산에 가등기나 근저당을 먼저 설정해 주기로 하고 이를 어겼거나 대여 당시 속인 사정이 있으면 계약서와 대화 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 대여금 회수를 위한 가압류와 사해행위취소 소송, 사기 고소를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대물변제예약이 무엇인가요?
  빌린 돈을 갚지 못하면 돈 대신 부동산 같은 다른 재산을 넘기기로 미리 약속하는 계약입니다. 채권자가 예약완결권을 행사하면 소유권 이전 의무가 생깁니다. 다만 재산 가액이 차용액과 이자 합계를 넘으면 안 된다는 제한이 있습니다.
• 채무자가 부동산을 팔면 배임인가요?
  아닙니다. 대법원 전원합의체는 채권 담보 목적의 대물변제예약에서 채무자가 대물로 주기로 한 부동산을 제3자에게 처분해도 배임죄가 성립하지 않는다고 판단했습니다. 등기 이전 의무는 채무자 자기의 사무이기 때문입니다.
• 부동산 이중매매와는 무엇이 다른가요?
  부동산 매매에서 중도금까지 받은 매도인이 제3자에게 다시 팔면 판례상 배임죄가 됩니다. 대물변제예약은 궁극적 목적이 돈을 돌려받는 데 있고 채무자는 언제든 돈을 갚아 의무에서 벗어날 수 있다는 점에서 매매와 구별됩니다.
• 사기로 고소할 수는 있나요?
  돈을 빌릴 때부터 갚을 의사나 능력이 없으면서 부동산을 넘기겠다고 속였다면 사기죄가 문제될 수 있습니다. 대여 당시 채무자의 재산 상태, 다른 채무, 부동산에 이미 설정된 담보를 증명해야 합니다. 나중에 사정이 나빠진 것이면 사기가 되기 어렵습니다.
• 부동산 가치가 빌려준 돈보다 크면요?
  예약 당시 부동산 가액이 차용액과 이자를 합한 금액을 넘으면 그 약정 가운데 채무자에게 불리한 부분은 효력이 없습니다. 이때 채권자는 부동산을 통째로 가져올 수 없고 정산 절차를 거쳐야 합니다.
• 돈을 돌려받으려면 무엇부터 하나요?
  채무자 재산에 가압류를 하고 대여금 청구 소송이나 지급명령으로 집행권원을 받습니다. 채무자가 무자력 상태에서 부동산을 헐값에 넘겼다면 사해행위취소도 함께 검토합니다. 사해행위취소는 안 날부터 1년 안에 청구해야 합니다.

비슷한 상황

• 거래처가 돈을 떼먹었는데 형사 고소가 가능한가요?
• 빚이 있을 때 재산을 배우자 명의로 옮겼다고 강제집행면탈로 고소됐는데 처벌되나요?
• 고소한 사건이 불기소되었는데 다시 다툴 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성