재산 범죄

돈 빌리며 담보로 넘긴 집을 채권자가 헐값에 팔면 배임죄인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 양도담보권자가 변제기가 지난 뒤 담보로 받은 부동산을 시가보다 헐값에 처분해도 배임죄는 성립하지 않습니다. 대법원은 담보목적물 처분과 청산은 양도담보권자 자신의 사무이고 시가대로 처분할 의무는 민사상 의무일 뿐이라고 봅니다. 대신 청산 절차를 지키지 않은 처분이면 민사로 다툴 수 있으니 청산금 통지를 받았는지부터 확인하십시오.

헐값 처분을 형사 고소로만 풀어야 하는 것은 아닙니다. 배임이 안 되더라도 청산금과 손해배상은 민사로 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 B씨에게서 1억원을 빌리면서 시가 3억원 정도인 자기 소유 주택의 소유권이전등기를 담보로 넘겨주었습니다. 빚을 다 갚으면 소유권을 돌려받기로 했습니다. 변제기가 지난 2026년 봄, B씨는 청산금 통지 없이 주택을 2억원에 제3자에게 팔았습니다. A씨는 B씨를 배임으로 처벌할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

담보 부동산을 헐값에 팔면 왜 배임이 아닌가요?

담보권자가 변제기 후 담보권을 실행하려고 목적물을 처분하는 일은 담보계약이 담보권자에게 준 권능이어서 담보권자 자신의 사무이기 때문입니다. 대법원은 시가에 따라 적절히 처분할 의무는 담보계약상 민사 채무일 뿐 형법상 의무가 아니므로 이를 어겨도 배임죄가 성립하지 않는다고 보았습니다.

처분 후 남은 돈을 채무자에게 돌려주지 않는 경우도 같습니다. 대법원은 처분정산형이든 귀속정산형이든 담보권자가 환가대금이나 평가액에서 채권원리금을 뺀 나머지를 돌려줄 의무는 자신의 정산의무라서, 이를 이행하지 않아도 배임죄를 구성하지 않는다고 판단했습니다.

채권자는 어떤 절차를 거쳐야 하나요?

빌린 돈 대신 부동산을 넘기기로 하고 그 부동산 가액이 빌린 돈과 이자를 합한 금액보다 크면 가등기담보 등에 관한 법률이 적용됩니다. 채권자는 변제기 후 청산금 평가액을 채무자에게 통지하고, 통지가 도달한 날부터 2개월이 지나야 합니다. 청산금이 없다고 보면 그 뜻도 통지해야 합니다.

청산금은 통지 당시 부동산 가액에서 채권액을 뺀 금액입니다. 이미 소유권이전등기를 넘겨받은 채권자는 청산기간이 지난 뒤 청산금을 지급한 때에 비로소 소유권을 취득합니다. 이 절차보다 채무자에게 불리한 특약은 효력이 없습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「가등기담보 등에 관한 법률」의 내용입니다.

위 사례처럼 시가 3억원 주택에 채권액이 1억원이라면 청산금은 약 2억원입니다. 채권자가 2억원에 팔았다면 매각대금에서 채권액 1억원을 뺀 1억원만 남아, 시가 기준 청산금과 약 1억원 차이가 생깁니다. 이 차액이 채무자가 민사로 다툴 금액입니다.

채무자는 무엇을 청구할 수 있나요?

청산금을 받기 전이라면 채무액을 갚고 소유권이전등기 말소를 청구할 수 있습니다. 다만 변제기부터 10년이 지났거나 선의의 제3자가 소유권을 취득했다면 말소를 청구할 수 없습니다.

제3자가 이미 소유권을 취득해 되찾을 수 없게 됐다면, 채권자가 청산 절차를 지키지 않고 헐값에 처분해 생긴 손해를 배상하라고 청구할 수 있습니다. 시가 감정 결과와 실제 매각대금의 차이가 손해액 판단의 기준이 됩니다.

양도담보 헐값 처분 대응 순서

• 통지 여부 확인 - 채권자에게서 청산금 평가액 통지를 받았는지, 언제 도달했는지 확인합니다. 통지가 없으면 청산 절차 위반입니다.
• 등기부 확인 - 부동산이 이미 제3자에게 넘어갔는지, 제3자가 사정을 알았는지 확인합니다. 선의의 제3자면 말소 청구가 막힙니다.
• 시가 자료 확보 - 처분 당시 시세, 감정평가서, 인근 거래가를 모읍니다. 청산금과 손해액 계산의 기준입니다.
• 채무액 정산 - 원금, 약정이자, 이미 갚은 금액을 정리합니다. 청산금은 가액에서 채권액을 뺀 금액이므로 채권액 다툼이 먼저 정리돼야 합니다.
• 민사 청구 진행 - 말소 청구 또는 청산금·손해배상 청구를 선택합니다. 처분 전이면 처분금지가처분을 먼저 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 담보 제공 당시 부동산 가액이 빌린 돈과 이자보다 적었거나 빌린 돈이 아닌 물품대금 담보였다면 가등기담보법이 적용되지 않아 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 담보 부동산 처분 분쟁과 가압류·가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 청산금을 안 돌려줘도 배임이 아닌가요?
  배임이 아닙니다. 대법원 전원합의체는 담보권자가 처분대금이나 평가액에서 채권원리금을 뺀 나머지를 돌려줄 의무는 자신의 정산의무여서, 이를 이행하지 않아도 배임죄를 구성하지 않는다고 보았습니다. 청산금은 민사로 청구해야 합니다.
• 청산금 통지 없이 판 것은 효력이 있나요?
  채권자는 청산기간이 지나고 청산금을 지급해야 소유권을 취득하므로, 그 전의 처분은 채무자와의 관계에서 절차 위반입니다. 다만 선의의 제3자가 소유권을 취득했다면 채무자는 등기 말소를 청구할 수 없고 손해배상을 청구해야 합니다.
• 청산기간은 얼마나 되나요?
  채권자가 청산금 평가액을 통지하고 그 통지가 채무자에게 도달한 날부터 2개월입니다. 이 기간 동안 채무자는 빚을 갚고 부동산을 되찾을 기회를 가집니다. 청산금이 없다고 보는 경우에도 그 뜻을 통지해야 합니다.
• 불리한 특약에 동의했다면 따라야 하나요?
  따르지 않아도 됩니다. 청산금 지급, 소유권 취득 시기 등 법이 정한 절차보다 채무자에게 불리한 특약은 효력이 없습니다. 변제기가 지나면 바로 소유권이 넘어간다는 약정도 이에 해당할 수 있습니다.
• 가등기담보법이 적용되지 않는 경우도 있나요?
  있습니다. 빌린 돈의 담보가 아니라 물품대금 같은 다른 채권의 담보이거나, 담보 제공 당시 부동산 가액이 빌린 돈과 이자를 합한 금액보다 적으면 이 법이 적용되지 않습니다. 이때는 담보계약 내용과 민법 일반 원칙으로 판단합니다.
• 헐값 처분으로 생긴 손해는 어떻게 계산하나요?
  처분 당시 부동산의 적정 가액에서 채권액을 뺀 청산금 상당액과 실제로 돌려받은 금액의 차이가 손해의 기준입니다. 감정평가나 인근 거래가 자료로 적정 가액을 증명해야 합니다. 채권액 자체에 다툼이 있으면 그 계산이 먼저입니다.

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