재산 범죄

가처분 직후 미리 해 둔 가등기로 본등기하면 강제집행면탈죄인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

처분금지가처분을 피하려고 허위 가등기로 본등기를 했다면 강제집행면탈죄가 될 수 있습니다. 대법원 2015도9883 판결은 등기 말소를 명하는 판결의 집행도 강제집행에 포함된다고 보았습니다. 성립 요건과 고소·등기 회복 순서를 정리했습니다.

네, 처분금지가처분을 피하려고 허위 가등기로 본등기를 했다면 강제집행면탈죄가 될 수 있습니다. 대법원은 등기 말소를 명하는 판결의 집행도 여기서 말하는 강제집행에 들어간다고 보았습니다. 돈을 받을 채권이 아니어도 되고, 판결을 미리 받아 둘 필요도 없습니다. 형사 고소와 별도로 등기를 되돌리는 민사 절차는 따로 밟아야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 가족은 오래전 지인 B씨 이름으로 상가 부지를 등기해 두었습니다. B씨는 그 땅을 제3자에게 판 것처럼 꾸며 등기를 넘겼고, 그 직후 친척 이름으로 가등기까지 해 두었습니다. A씨는 2026. 3. 9. 처분금지가처분 결정을 받아 등기에 올렸습니다. 그런데 2026. 4. 2. 그 가등기에 기한 본등기가 되면서 가처분등기가 직권으로 지워졌습니다. B씨 측은 원래 무효인 등기를 정리했을 뿐이라고 주장합니다. A씨는 이것도 형사 고소가 되는지, 땅은 어떻게 되찾는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

교회가 재단법인에 명의신탁한 토지를 두고 허위 매매계약 두 번으로 등기가 넘어간 사건입니다. 피고인들은 미리 허위 가등기를 해 두었다가, 교회가 소유권을 되찾으려고 처분금지가처분을 하자 본등기를 했습니다. 원심은 교회가 명의신탁을 해지하고 재단을 대위해 원인무효 등기의 말소를 청구할 권리가 있다고 보았습니다.

대법원은 “여기서의 강제집행에는 광의의 강제집행인 의사의 진술에 갈음하는 판결의 강제집행도 포함되고”라고 판시하고, 유죄를 유지했습니다. 채권자의 권리와 대상 재산은 국가의 강제집행권이 발동될 수 있으면 충분하다고 보았습니다. 앞선 허위 등기의 사후행위일 뿐이라는 주장도 받아들이지 않았습니다.

돈을 받을 채권이 아니어도 강제집행면탈이 되나요?

됩니다. 강제집행면탈죄가 지키는 것은 국가의 강제집행권이 발동될 단계에 있는 채권자의 권리입니다. 금전채권만이 아니라 등기의 말소나 이전을 구하는 권리도 판결이 나면 집행으로 실현됩니다.

의사표시를 명하는 판결은 확정되면 그 판결로 상대방이 의사를 진술한 것으로 봅니다. 등기 말소를 명하는 판결이 대표적입니다. 대법원은 이런 판결의 집행도 강제집행에 포함된다고 보았습니다. 그래서 명의신탁 부동산을 되찾으려는 사람, 원인무효 등기를 다투는 사람도 피해자가 될 수 있습니다. 실제로 판결을 받았는지보다, 소송이나 가처분으로 집행 단계에 들어설 수 있는 상태였는지가 중요하게 다뤄집니다.

미리 해 둔 가등기로 본등기하면 왜 문제가 되나요?

가등기에 기한 본등기는 순위가 가등기 때로 올라가고, 그 사이에 된 가처분등기는 등기관이 직권으로 지웁니다. 가처분을 무력하게 만드는 수단이 될 수 있다는 뜻입니다.

가등기가 실제 거래 없이 꾸며진 것이라면 그 본등기는 허위양도에 해당할 수 있습니다. 가처분 직후에 서둘러 본등기를 했다면 면탈 목적을 뒷받침하는 정황이 됩니다. 가등기 명의인도 상대방과 짜고 이름을 빌려줬다면 공범으로 함께 다뤄질 수 있습니다. 실제로 이 사건에서도 가등기 명의인과 등기를 넘겨받은 사람이 함께 처벌되었습니다. 다만 진짜 채권을 담보하려고 받은 가등기를 정당하게 실행한 것이라면 결론이 달라질 수 있습니다. 가등기가 직권말소되는 절차는 「가등기 뒤에 들어온 가처분등기, 본등기 후 어떻게 지우나요?」에서 자세히 설명했습니다.

이미 허위 등기를 했으니 본등기는 따로 처벌되지 않는다는 주장은 통하나요?

통하지 않을 가능성이 큽니다. 피고인들은 앞선 허위 매매로 이미 범행이 끝났고, 뒤의 본등기는 처벌되지 않는 사후행위라고 다퉜습니다. 대법원은 이 주장에 대한 원심 판단에 불가벌적 사후행위에 관한 법리오해가 없다고 보아 받아들이지 않았습니다.

앞선 허위 등기와 뒤의 본등기는 침해하는 대상이 다르게 평가될 수 있습니다. 앞의 것은 원래 소유자의 권리를 빼앗은 행위이고, 뒤의 것은 권리자가 시작한 가처분의 집행을 무력하게 만든 행위입니다. 가처분이 등기된 뒤 새로 한 처분은 별도의 면탈 행위로 따져 볼 수 있다는 점을 고소장에 분명히 적어 두십시오.

강제집행면탈 고소와 부동산 회복 대응 순서

• 등기 경과 확보 - 등기사항증명서와 폐쇄등기부로 매매, 가등기, 가처분, 본등기 날짜를 정리합니다. 등기신청서류 열람으로 신청일과 제출인도 확인해 둡니다.
• 허위 정황 수집 - 대금이 실제로 오갔는지, 가등기권자와 상대방의 관계를 자료로 모읍니다. 가처분 결정이 상대방에게 송달된 날도 함께 정리합니다.
• 고소장 제출 - 가처분 직후 본등기한 경위를 중심으로 면탈 목적을 적어 고소합니다.
• 민사 회복 절차 - 허위 가등기와 본등기의 말소를 구하는 소송과 새 처분금지가처분을 함께 진행합니다. 그 사이 제3자에게 다시 넘어가는 것을 막는 것이 먼저입니다.
• 공소시효 관리 - 본등기일부터 5년이 지나기 전에 고소를 마칩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가등기가 실제 채권을 담보한 것인지와 본등기를 한 시점, 상대방이 가처분을 안 시기에 따라 범죄 성립 여부와 회복 방법이 달라집니다. 법무법인 윤성은 강제집행면탈 고소와 명의신탁 부동산 회복 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 명의신탁한 사람도 강제집행면탈죄의 피해자가 될 수 있나요?
  될 수 있습니다. 명의신탁을 해지하고 원인무효 등기의 말소를 구할 권리가 있다면, 그 권리를 실현하는 판결의 집행도 강제집행에 포함된다는 것이 대법원 판단입니다.
• 아직 판결을 받지 않았어도 고소할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 강제집행면탈죄는 국가의 강제집행권이 발동될 수 있는 상태면 충분하고, 판결 확정까지 요구하지 않습니다. 소송이나 가처분이 진행 중이었다는 자료가 도움이 됩니다.
• 본등기로 지워진 가처분등기는 되살릴 수 있나요?
  가등기가 허위라면 본등기도 무효이므로, 본등기와 가등기의 말소를 구하는 소송으로 다툴 수 있습니다. 판결로 무효 등기가 지워지면 가처분등기 회복을 함께 구하는 방법을 검토합니다.
• 강제집행면탈죄는 어떤 처벌을 받나요?
  3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금입니다. 재산을 숨기거나 허위로 넘기거나 허위 채무를 져서 채권자를 해한 경우가 대상입니다.
• 고소는 언제까지 해야 하나요?
  공소시효가 5년이므로 본등기 같은 면탈 행위를 한 날부터 5년 안에 수사와 기소가 이뤄져야 합니다. 수사 기간을 생각해 빨리 고소하는 편이 안전합니다.
• 가등기가 진짜 빚 담보였다면 어떻게 되나요?
  실제 채권을 담보하는 가등기를 정당하게 실행한 것이라면 허위양도로 보기 어려워 결론이 달라질 수 있습니다. 채권의 실재와 청산 절차를 거쳤는지가 중요합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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