재산 범죄

등기관은 형식 심사만 하는데 허위 서류로 등기하면 위계공무집행방해인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

네, 등기관에게 실질적 심사권이 없더라도 허위의 확인서면 같은 소명자료를 내서 등기관이 충분히 심사했는데도 발견하지 못해 등기가 마쳐졌다면 위계에 의한 공무집행방해죄가 성립할 수 있습니다. 대법원은 등기신청이 단순한 신고가 아니라 등기관의 심사와 처분을 예정한 신청이라고 보았습니다. 지금은 제출한 서류 가운데 사실과 다른 부분이 무엇인지와 등기가 마쳐진 경위부터 확인해 보십시오.

등기를 바로 말소해 원상회복해야만 수사에 대응할 수 있는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 친척 B씨 소유 토지를 자기 앞으로 이전등기하려 했는데, B씨가 등기필증을 잃어버린 상태였습니다. A씨는 법무사와 짜고 등기의무자 확인서면에 B씨의 지장 대신 자신의 지장을 찍어 등기소에 냈고, 등기관은 서류를 심사한 뒤 소유권이전등기를 마쳤습니다. 수사가 시작되자 A씨 측은 등기관에게는 실질적 심사권이 없으니 공무집행을 방해한 것이 아니라고 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

위계에 의한 공무집행방해는 언제 성립하나요?

상대방을 속여 그릇된 처분을 하게 했을 때 성립합니다. 위계에 의한 공무집행방해죄는 상대방의 오인, 착각, 부지를 일으키고 이를 이용해 그릇된 행위나 처분을 하게 함으로써 공무원의 구체적이고 현실적인 직무집행을 방해하는 경우에 성립합니다.

그래서 행정청에 일방적으로 통고하면 효과가 생기는 단순한 신고는 허위 내용을 적어도 원칙적으로 이 죄가 되지 않습니다. 반면 인허가처럼 신청을 받아 요건을 심사한 뒤 받아들일지 정하는 업무는, 담당 공무원이 충분히 심사했는데도 허위 소명자료를 발견하지 못해 처분했다면 이 죄가 성립합니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「형법」은 이를 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금으로 처벌합니다.

등기관에게 실질적 심사권이 없어도 성립하나요?

성립합니다. 등기관은 등기신청에 필요한 서면이 제출되었는지와 그 서면이 형식적으로 진정한지를 심사할 권한을 가지므로, 실체관계를 따질 권한이 없다는 사정만으로 달리 볼 수 없다는 것이 대법원 판단입니다.

등기관은 등기에 필요한 첨부정보가 제공되지 않으면 신청을 각하해야 합니다. 그런데 허위로 만든 첨부서면을 진정한 것처럼 내서 이 심사를 통과했다면, 신청인의 위계가 원인이 되어 등기관이 그릇된 처분에 이른 것입니다. 법무사와 함께 계획해 서면을 만들었다면 두 사람 모두 공동정범으로 처벌될 수 있습니다.

등기필정보가 없을 때 확인 절차는 어떻게 되나요?

등기의무자 본인 확인 절차를 거쳐야 합니다. 등기필정보가 없으면 등기의무자나 법정대리인이 등기소에 출석해 등기관에게 본인임을 확인받아야 하고, 신청 대리인인 변호사나 법무사가 등기의무자에게서 위임받았음을 확인하거나 신청서의 등기의무자 작성 부분을 공증받으면 출석을 대신할 수 있습니다.

이 확인 절차는 등기의무자가 실제로 처분 의사를 가졌는지를 보장하는 장치입니다. 그래서 등기의무자 대신 다른 사람의 지장을 찍은 확인서면은 이 절차를 정면으로 속이는 것이 되어 위계로 평가받기 쉽습니다. 이렇게 마쳐진 등기는 실체관계와 맞지 않으므로 진짜 소유자는 민사소송으로 말소를 구할 수 있습니다.

허위 등기 수사 대응 순서

• 신청 서류 확인 - 등기소에서 신청서와 첨부서면을 열람하는 일입니다. 어떤 서면이 사실과 달랐는지 특정합니다.
• 작성자 확인 - 확인서면과 위임장을 누가 작성하고 날인했는지 확인하는 일입니다. 공범 범위가 여기서 정해집니다.
• 소유자와의 관계 정리 - 등기의무자가 실제로 처분에 동의했는지 정리하는 일입니다. 동의가 있었다면 다툴 여지가 생깁니다.
• 등기 정리 방안 검토 - 등기를 말소하거나 원래 소유자와 합의하는 방안을 검토하는 일입니다. 피해 회복은 양형에서 고려됩니다.
• 조사 진술 준비 - 신청 경위와 법무사와의 역할 분담을 시간순으로 정리하는 일입니다. 진술이 엇갈리면 불리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 등기의무자가 처분에 동의했지만 출석이 어려워 절차를 대신한 경우나 문서 위조가 함께 문제되는 경우라면 서류와 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 등기 관련 형사 사건과 등기 말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 단순한 신고서에 거짓을 적으면 어떻게 되나요?
  행정청에 일방적으로 통고하면 효과가 생기는 신고라면 허위 내용을 적거나 허위 소명자료를 냈더라도 그것만으로는 원칙적으로 위계에 의한 공무집행방해가 되지 않습니다. 신고 업무에는 공무원의 구체적인 심사·처분이 예정되어 있지 않기 때문입니다.
• 법무사도 처벌되나요?
  확인서면이 허위라는 것을 알고 신청인과 함께 계획해 제출했다면 법무사도 공동정범으로 같은 죄의 정범으로 처벌될 수 있습니다. 반대로 신청인에게 속아 허위인 줄 모르고 서면을 작성했다면 고의가 없어 이 죄의 책임을 지지 않습니다.
• 이미 마쳐진 등기는 어떻게 되나요?
  허위 서류로 마쳐진 등기는 실체관계와 맞지 않아 원래 소유자가 민사소송으로 말소를 구할 수 있습니다. 형사 판결과 별개로 진행되므로, 원래 소유자와 합의해 말소에 협조하면 형사 양형에서도 유리하게 고려됩니다.
• 등기필정보를 잃어버리면 어떻게 등기하나요?
  등기의무자나 법정대리인이 등기소에 출석해 등기관에게 본인 확인을 받거나, 신청 대리인인 변호사·법무사가 등기의무자에게서 위임받았음을 확인하거나, 신청서의 등기의무자 작성 부분을 공증받는 방법이 있습니다.
• 위계공무집행방해 처벌은 어느 정도인가요?
  위계로써 공무원의 직무집행을 방해하면 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 허위 서류 작성 과정에서 문서 관련 죄가 함께 성립하는지에 따라 전체 형량이 달라질 수 있습니다.
• 소유자가 동의했는데 절차만 대신했다면요?
  등기의무자가 실제로 처분에 동의했다면 실체관계와 맞는 등기여서 사정이 다릅니다. 다만 법이 정한 본인 확인 절차를 허위 서류로 대신했다면 등기관의 심사를 속인 것으로 평가될 수 있으므로, 동의 사실과 절차 위반 경위를 함께 따져야 합니다.

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