재산 범죄

사업자등록용으로 써 준 가짜 상가 임대차계약서로 임차권등기명령을 받았다면 사기인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 진짜 임차인이 아니면서 허위 임대차계약서를 법원에 내 상가건물 임차권등기명령을 신청했다면 그 신청으로 소송사기의 실행에 착수한 것이고, 결정을 받아 등기까지 마쳤다면 사기죄가 성립할 수 있습니다. 대법원 2010도12732 판결은 통정허위표시로 무효인 임대차라도 등기가 말소될 때까지 외형상 우선변제권 있는 임차인의 지위를 얻는 것이 재산상 이익이라고 보았습니다. 지금은 임차권등기명령 결정문과 계약서를 써 준 경위가 담긴 메시지를 확보해 두십시오.

사업자등록을 도와주려고 계약서를 써 준 사정이 있어도 건물주가 임차권등기를 그대로 두어야 하는 것은 아닙니다. 허위 계약은 법적으로 무효입니다.

이런 상담이 많습니다

상가 건물주 A씨는 2025년 11월 지인 B씨가 온라인 쇼핑몰 사업자등록에 주소지가 필요하다고 부탁해 보증금 5천만원짜리 임대차계약서를 형식적으로 써 주었습니다. 실제로 보증금은 오가지 않았고 B씨가 가게를 쓴 적도 없었습니다. 그런데 2026년 5월 B씨가 그 계약서로 법원에 임차권등기명령을 신청해 결정을 받았고, 건물 등기에 임차권등기가 올라왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가짜 계약서로 임차권등기명령을 받으면 왜 사기인가요?

법원을 속여 재산상 이익을 얻는 소송사기이기 때문입니다. 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 대법원은 통정허위표시로 무효인 임대차계약이라도 이의신청이나 취소 재판으로 등기가 말소될 때까지 신청인이 외형상 우선변제권 있는 임차인으로서 부동산 담보권과 비슷한 권리를 얻으므로, 이것이 사기죄의 재산상 이익이라고 보았습니다.

법원의 임차권등기명령은 건물주의 재산상 지위에 영향을 미치는 것이어서 건물주의 처분행위를 대신하는 효력이 있습니다. 그래서 진정한 임차인이 아니면서 허위 계약서를 내고 신청하면 그때 소송사기의 실행에 착수한 것이 됩니다.

등기 전에 막았다면 처벌되지 않나요?

미수범으로 처벌됩니다. 사기죄는 미수범을 처벌하므로, 신청 후 결정이나 등기 전에 건물주가 막았더라도 사기미수죄가 문제됩니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「형법」상 사기죄는 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금이고, 2025. 12. 23. 전에 신청한 행위에는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금이 적용됩니다.

건물주는 등기를 어떻게 없애나요?

임차권등기명령을 한 법원에 이의신청을 합니다. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청에는 민사집행법의 가압류 이의 규정이 준용되고, 이의신청에는 취소를 구하는 이유를 밝혀야 합니다. 허위 계약이라는 사실이 인정되어 결정이 취소되면 법원의 촉탁으로 등기가 말소됩니다.

상대방과 짜고 한 허위의 의사표시는 무효이지만, 그 무효는 사정을 모르는 제3자에게 주장하지 못합니다. 허위 임차권을 믿고 돈을 빌려준 사람이 생기기 전에 등기를 없애는 것이 손해를 줄이는 길입니다.

허위 임차권등기 대응 순서

• 결정문 확보 - 임차권등기명령 결정문과 신청서 사본을 발급받습니다. 신청 일자와 주장 보증금을 확인합니다.
• 허위 증거 정리 - 계약서를 써 준 경위가 담긴 메시지, 보증금이 오가지 않은 통장 내역, 실제 점유가 없었다는 자료를 모읍니다.
• 이의신청 - 결정을 한 법원에 이의신청을 하고 허위 계약이라는 이유를 밝힙니다. 등기 말소의 절차입니다.
• 사기 고소 - 신청 일자와 허위 계약 내용을 특정해 사기 또는 사기미수로 고소합니다.
• 사업자등록 정리 - 상대방에게 해당 주소지 사업자등록 정정을 요구하고, 필요하면 관할 세무서에 사실관계를 알립니다.

여기까지는 일반 기준이고, 실제로 일부 보증금이 오갔거나 상대방이 가게를 잠시라도 사용한 사정이 있으면 허위 계약인지 다툼이 생기므로 거래 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 임차권등기 이의신청과 소송사기 고소 대리를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약서를 써 준 건물주도 처벌받나요?
  건물주가 임차권등기명령 신청에 가담하지 않았다면 소송사기의 공범이 되지는 않습니다. 다만 사업자등록을 위해 사실과 다른 계약서를 만들어 준 것 자체가 세무나 다른 법령상 문제가 될 수 있어, 경위를 솔직하게 소명하고 등기 말소를 먼저 진행하는 편이 안전합니다.
• 등기가 이미 됐는데 나중에 취소되면 사기가 아닌가요?
  취소되어도 사기죄 성립에는 영향이 없습니다. 대법원 2010도12732 판결은 등기가 말소될 때까지 외형상 우선변제권 있는 임차인의 지위를 얻는 것 자체를 재산상 이익으로 보았습니다. 사기죄에서 재산상 이익은 법률상 유효하게 취득할 필요가 없습니다.
• 이의신청은 어디에 하나요?
  임차권등기명령을 한 법원에 합니다. 상가건물 임대차보호법 제6조 제3항은 임대인의 이의신청에 민사집행법 제283조 등을 준용하도록 정하므로, 이의신청서에 결정의 취소를 구하는 이유를 밝히고 허위 계약이라는 자료를 첨부합니다.
• 허위 임차인이 경매에서 배당받을 수 있나요?
  외형상 우선변제권이 등기되어 있으면 경매에서 배당을 요구할 수 있어 다른 채권자나 건물주에게 손해가 생길 수 있습니다. 배당표가 작성되면 배당이의로 다투고, 그 전에 이의신청으로 등기를 말소해 두는 것이 우선입니다.
• 주택 임대차에서도 같은가요?
  같은 구조입니다. 주택임대차보호법도 보증금을 돌려받지 못한 임차인의 임차권등기명령과 그에 따른 대항력·우선변제권을 정하고 있어, 허위 계약서로 주택 임차권등기명령을 신청하면 같은 법리로 소송사기가 문제됩니다.
• 허위 계약서를 믿고 돈을 빌려준 사람이 있으면요?
  통정허위표시의 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못하므로, 허위 임차권이 진짜라고 믿고 거래한 사람에게는 무효를 주장하기 어려울 수 있습니다. 이런 제3자가 생기기 전에 등기를 말소하고, 이미 생겼다면 거래 경위를 확인해야 합니다.

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