재산 범죄

가압류된 내 건물을 채권자 몰래 철거하면 형사처벌되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 가압류된 건물을 채권자 승낙 없이 철거하면 권리행사방해죄나 강제집행면탈죄로 처벌될 수 있습니다. 형법 제323조는 타인의 권리의 목적이 된 자기 물건을 손괴해 권리행사를 방해한 사람을, 제327조는 강제집행을 면할 목적으로 재산을 손괴한 사람을 처벌합니다. 지금은 가압류 결정문과 등기부에 가압류 기입등기가 된 날짜부터 확인하십시오.

건물을 헐었다고 해서 빚이 없어지지는 않습니다. 가압류를 피하려는 철거는 형사 문제를 하나 더 만드는 일이 됩니다.

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B씨는 2024년 8월 거래처에 물품대금 1억 2천만원을 갚지 못해, 거래처가 B씨 소유 단층 창고 건물과 대지에 가압류를 걸었습니다. B씨는 2025년 6월 대지를 새로 개발하겠다며 거래처에 알리지 않고 창고 건물을 철거했습니다. 거래처는 가압류한 건물이 사라졌다며 형사 고소를 하겠다고 통보했고, B씨는 자기 건물을 헌 것이 범죄가 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가압류된 건물을 철거하면 어떤 죄가 문제되나요?

두 가지 죄가 문제됩니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「형법」 제323조는 타인의 점유 또는 권리의 목적이 된 자기의 물건을 손괴하여 타인의 권리행사를 방해한 사람을 5년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처합니다. 가압류는 채권자가 장래 강제집행을 하려고 채무자의 처분을 막아 둔 것이므로, 가압류된 건물은 채권자의 권리의 목적이 된 물건으로 볼 여지가 있습니다.

같은 행위가 강제집행면탈죄에도 해당할 수 있습니다. 강제집행을 면할 목적으로 재산을 은닉, 손괴, 허위양도하거나 허위의 채무를 부담하여 채권자를 해한 사람은 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 가압류가 된 뒤에 건물을 헐었다면 강제집행을 받을 우려가 있는 상태였다는 점은 쉽게 인정됩니다.

가압류가 되면 채무자는 건물을 어떻게 할 수 없나요?

가압류가 되면 채무자는 그 건물을 처분해도 채권자에게 대항할 수 없습니다. 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 합니다. > 근거 - 민사집행법 제276조 제1항

부동산 가압류는 가압류재판에 관한 사항을 등기부에 기입하는 방법으로 집행됩니다. 건물을 계속 쓰는 것까지 막히지는 않습니다. 그러나 헐어서 없애는 것은 가압류의 목적물 자체를 없애는 것이어서 채권자의 권리를 직접 해칩니다. 리모델링처럼 가치를 유지하는 공사와 전부 철거는 다르게 봐야 합니다.

철거 전에 채권자와 합의하면 괜찮나요?

채권자의 승낙을 받고 철거하면 권리행사방해죄는 성립하지 않습니다. 권리를 가진 사람이 스스로 권리행사를 포기하거나 동의한 것이기 때문입니다. 승낙은 나중에 다툼이 생기므로 서면으로 받고, 대신 제공할 담보나 변제 계획을 함께 적어 두어야 합니다.

채권자가 승낙하지 않으면 채무자는 가압류 해방금액을 공탁하고 집행취소를 구하는 방법이 있습니다. 가압류명령에는 가압류의 집행을 정지시키거나 집행한 가압류를 취소하기 위하여 채무자가 공탁할 금액을 적게 되어 있습니다. 공탁 뒤에 가압류 집행이 취소되면 건물은 다시 자유롭게 처분할 수 있습니다.

가압류 건물 철거 대응 순서

• 가압류 결정문 확인 - 결정일, 청구금액, 해방공탁금을 확인합니다. 형사와 민사 대응 모두 이 문서에서 시작합니다.
• 등기부 기입 시점 확인 - 가압류 기입등기 날짜와 철거 날짜를 비교합니다. 기입등기 뒤의 철거라면 면탈 목적이 쉽게 인정됩니다.
• 철거 경위 정리 - 철거를 결정한 이유, 공사 계약서, 채권자에게 알렸는지를 정리합니다. 개발 계획이 있었는지가 목적 판단에 쓰입니다.
• 대체 담보·공탁 검토 - 해방공탁이나 다른 재산 담보 제공이 가능한지 봅니다. 합의 가능성을 높이는 수단이 됩니다.
• 고소 대응 준비 - 고소장이 접수되면 경찰 출석 요구가 옵니다. 진술 전에 결정문, 등기부, 철거계약서를 모아 두어야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 철거 전에 채권자와 주고받은 연락이나 건물의 실제 가치에 따라 결론이 달라지므로 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 강제집행면탈·권리행사방해 사건의 형사 변론과 가압류 관련 민사 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가압류만 됐고 본압류 전인데도 처벌되나요?
  처벌될 수 있습니다. 강제집행면탈죄는 강제집행을 받을 우려가 있는 상태에서 재산을 손괴하면 성립하고, 본압류까지 갈 필요가 없습니다. 형법 제327조는 강제집행을 면할 목적으로 재산을 손괴하여 채권자를 해한 사람을 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처합니다.
• 건물을 헐고 새로 지을 계획이었다면 괜찮나요?
  계획이 있었다는 것만으로 책임이 없어지지는 않습니다. 개발 계획은 강제집행을 면할 목적이 없었다는 사정으로 주장할 수 있지만, 가압류 사실을 알면서 채권자에게 알리지 않고 철거했다면 형법 제323조의 권리행사방해죄가 문제됩니다. 철거 전 채권자 승낙이나 대체 담보 제공 기록이 있어야 다툴 여지가 커집니다.
• 가압류를 풀고 철거하려면 어떻게 해야 하나요?
  가압류명령에 적힌 해방금액을 공탁하고 집행취소를 신청할 수 있습니다. 민사집행법 제282조는 가압류명령에 채무자가 가압류의 집행을 정지시키거나 집행한 가압류를 취소하기 위하여 공탁할 금액을 적도록 합니다. 공탁 뒤 집행이 취소되면 건물을 처분할 수 있습니다.
• 채권자가 승낙하면 철거해도 처벌되지 않나요?
  채권자가 승낙하면 권리행사방해죄는 성립하지 않습니다. 형법 제24조는 처분할 수 있는 사람의 승낙에 의하여 그 법익을 훼손한 행위는 법률에 특별한 규정이 없는 한 벌하지 않는다고 정합니다. 승낙은 나중에 다툼이 생기지 않도록 서면으로 받고 대체 담보 조건을 함께 적어 두어야 합니다.
• 가압류 채권자는 민사로 무엇을 청구할 수 있나요?
  채무자에게 원래의 채권과 함께 철거로 입은 손해의 배상을 청구할 수 있습니다. 고의로 담보가치를 없앤 행위는 민법 제750조의 불법행위가 될 수 있고, 손해액은 철거 전 건물의 가치와 채권 회수 가능성을 비교해 정합니다. 철거 전 건물 사진과 감정 자료가 있으면 증명이 쉬워집니다.
• 가압류 건물 철거로 고소당하면 형량은 어느 정도인가요?
  권리행사방해죄는 5년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금, 강제집행면탈죄는 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금입니다. 실제 처분은 채권액, 변제 여부, 채권자와의 합의, 철거 경위를 보고 정해집니다. 피해 회복이 이루어지면 기소유예나 벌금형으로 끝나는 사례도 있습니다.

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