서류를 안 읽고 서명한 제 잘못도 있지 않나요?

사기죄 성립에는 영향이 없습니다. 대법원 2016도13362 전원합의체 판결은 피기망자가 문서의 구체적 내용과 법적 효과를 인식하지 못했더라도 스스로 서명·날인한다는 인식이 있었다면 처분의사가 인정된다고 보았습니다. 피해자의 부주의는 민사상 과실상계에서 다퉈질 수는 있습니다.

예전에는 서명사취가 사기가 아니었나요?

종전에는 처분의사가 없다는 이유로 사기를 부정한 판례도 있었습니다. 2017년 전원합의체 판결은 처분행위가 피기망자의 의사에 기초한 행위로 재산 이전이 이루어졌는지를 기준으로 한다고 밝히면서, 서명사취도 형법 제347조 제1항의 사기죄에 해당한다고 보아 판례를 모았습니다.

근저당권은 바로 없앨 수 있나요?

근저당권자가 사정을 몰랐다면 어렵습니다. 민법 제110조 제1항에 따라 사기에 의한 의사표시는 취소할 수 있지만, 같은 조 제3항은 그 취소를 선의의 제3자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 돈을 빌려준 근저당권자가 서명사취 사실을 알았거나 알 수 있었는지가 말소 소송의 쟁점입니다.

사기죄 형은 어느 정도인가요?

행위 시점에 따라 다릅니다. 형법 제347조 제1항은 2026. 9. 13.부터 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금이지만, 형법 제1조 제1항에 따라 그 전 행위에는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금이 적용됩니다. 편취한 이익이 5억원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률이 적용됩니다.

인감증명서를 내준 것도 문제가 되나요?

인감증명서를 준 경위가 중요합니다. 토지거래허가에 필요하다고 속아 인감증명서를 건넸다면 그것도 기망의 일부입니다. 인감증명서 발급 기록에는 용도와 발급일이 남으므로 서명일과 근저당권 설정일과 대조해 보면 속인 경위를 보여 줄 수 있습니다.

가해자 재산을 먼저 묶어 둘 수 있나요?

가압류로 묶어 둘 수 있습니다. 서명사취로 입은 손해는 불법행위 손해배상청구권이 되므로, 이를 피보전채권으로 가해자 재산에 가압류를 신청할 수 있습니다. 형사 절차는 처벌이 목적이고 피해 회복은 따로 챙겨야 하므로 고소와 함께 진행하는 것이 일반적입니다.

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재산 범죄

토지거래허가 서류라고 속여 근저당 계약서에 서명받으면 사기죄인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 다른 서류라고 속여 근저당권설정계약서에 서명·날인을 받고 그 땅을 담보로 돈을 빌렸다면 사기죄가 성립합니다. 서명한 사람이 서류 내용을 몰랐더라도 속은 상태에서 스스로 서명했다면 사기죄의 처분행위로 본다는 것이 대법원 전원합의체 판결입니다. 피해자라면 지금 등기부에서 근저당권 설정일과 담보 한도 금액부터 확인하십시오.

그 자리에서

모르는 근저당권이 등기부에 올라 있다면 등기소에서 근저당권설정계약서 등 신청서류를 열람해 본인 서명이 어떤 서류에 쓰였는지 확인하십시오. 서명을 받은 날 상대방이 무엇이라고 설명했는지도 바로 적어 두십시오.

서류 내용을 제대로 읽지 않고 서명했다는 자책 때문에 고소를 망설일 필요는 없습니다. 속여서 받은 서명이면 서명한 사람의 부주의와 관계없이 사기죄가 성립합니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2024년 가지고 있던 임야를 팔려고 오랜 지인 J씨에게 중개를 부탁했습니다. 사업 자금이 급했던 J씨는 2025년 2월 매수인이 나타났는데 토지거래허가 신청서에 서명이 필요하다며 서류를 내밀었고, I씨는 내용을 읽지 않고 서명·날인했습니다. 그 서류는 근저당권설정계약서였고, J씨는 그 임야를 담보로 1억원을 빌렸습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

다른 서류라고 속여 근저당 계약서에 서명받으면 사기죄인가요?

사기죄가 성립합니다. 사기죄가 되려면 속은 사람이 착오에 빠져 처분행위를 해야 합니다. 대법원 2017. 2. 16. 선고 2016도13362 전원합의체 판결은 피기망자가 기망으로 착오에 빠져 내심의 의사와 다른 효과를 내는 처분문서에 서명·날인하고 그 문서 내용대로 재산상 손해가 생겼다면, 그 서명·날인 행위가 사기죄의 처분행위에 해당한다고 보았습니다.

이른바 서명사취입니다. 서명한 사람이 문서의 구체적 내용과 법적 효과를 몰랐더라도, 어떤 문서에 스스로 서명·날인한다는 인식이 있었다면 처분의사도 인정됩니다. 그래서 서명을 받은 사람이 근저당권을 설정하고 돈을 빌린 이익을 얻은 이상 사기죄가 됩니다.

서명사취는 절도와 무엇이 다른가요?

피해자의 행위를 통해 재산을 얻었는지가 다릅니다. 사기죄는 착오에 빠진 피해자의 행위를 이용해 재산을 취득하는 범죄이고, 절도죄는 피해자의 행위 없이 행위자가 빼앗는 범죄입니다. 서명사취는 피해자가 직접 서명·날인했으므로 피해자의 행위를 통한 취득으로 보아 사기죄로 처벌합니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「형법」은 2026. 9. 13.부터 사기죄 법정형을 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금으로 올렸습니다. 범죄의 성립과 처벌은 행위 시의 법률에 따르므로, 그 전의 행위에는 개정 전 법정형인 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금이 적용됩니다.

피해자는 근저당권을 어떻게 없앨 수 있나요?

사기에 의한 의사표시는 취소할 수 있습니다. 속아서 근저당권설정계약서에 서명한 소유자는 계약을 취소하고 근저당권설정등기 말소를 청구할 수 있습니다. 다만 사기에 의한 의사표시의 취소는 선의의 제3자에게 대항하지 못하므로, 돈을 빌려준 근저당권자가 속인 사실을 몰랐다면 말소가 막힐 수 있습니다.

제3자가 사기를 행한 경우에는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 때만 취소할 수 있습니다. 근저당권자가 서명사취 사실을 알 수 있었는지가 민사 소송의 쟁점이 됩니다.

서명사취 사기 대응 순서

등기부 확인 - 근저당권 설정일, 담보 한도 금액, 근저당권자를 확인합니다. 피해 규모와 상대방이 여기서 정해집니다.
신청서류 열람 - 등기소에서 근저당권설정계약서와 인감증명서 사용 내역을 확인합니다. 서명이 어떤 서류에 쓰였는지 보여 줍니다.
속인 설명 기록 - 서명받을 때 들은 설명과 날짜, 함께 있던 사람을 적습니다. 기망행위를 증명하는 자료입니다.
형사 고소 - 서명을 받아 낸 사람을 사기로 고소합니다. 행위 날짜에 따라 적용 법정형이 달라집니다.
민사 말소 청구 - 계약 취소와 근저당권 말소를 청구하고, 근저당권자가 사정을 알았는지 다툽니다. 처분금지가처분으로 추가 처분을 먼저 막을 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 인감도장을 상대방에게 맡겨 두었거나 백지 위임장에 서명한 경우라면 위임 범위와 인감 사용 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 서명사취를 비롯한 부동산 관련 사기 사건의 고소 대리와 근저당권 말소 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

서명사취 피해자들은 서류를 읽지 않은 자기 잘못이라며 고소를 포기하는 경우가 많습니다. 2017년 전원합의체 판결 이후로는 속아서 한 서명도 사기죄의 처분행위로 봅니다. 피해자의 부주의는 사기죄 성립을 막지 못합니다.

이 사건은 서명한 날의 기억과 등기소 서류가 증거의 전부입니다. 상대방이 토지거래허가라고 말한 문자, 서명 당시 함께 있던 사람, 인감증명서 발급 기록과 용도란이 시간이 지나면 흐려지거나 사라집니다. 근저당권 설정일과 서명일이 가깝다는 사실도 등기부로 곧바로 확인됩니다.

이 기록은 형사와 민사에서 함께 쓰입니다. 형사에서는 기망과 처분행위를 증명하고, 민사에서는 근저당권자가 서명사취 사실을 알았거나 알 수 있었는지를 다투는 자료가 됩니다. 근저당권자가 선의로 보호되면 말소가 어려워지므로, 형사 고소와 함께 가해자의 재산에 가압류를 걸어 손해배상 재원을 확보하는 것도 검토해야 합니다.

— 허진영 변호사 · 형사·고소

이 상황에서 자주 묻는 것

등기사항전부증명서·근저당권설정계약서 사본·인감증명서 발급 내역·상대방과 주고받은 문자를 준비해 주시면, 서명사취 사기 성립·근저당권 말소 가능성·근저당권자의 선의 여부를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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