재산 범죄

공사중지가처분 뒤 건축주 명의를 바꿔 공사하면 처벌할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

원칙적으로 어렵습니다. 공사중지가처분을 받은 건축주가 건축허가 명의를 다른 사람에게 넘기고 그 사람이 공사를 재개했다면, 새 건축주는 가처분 채무자가 아니어서 공무상표시무효죄로 처벌하기 어렵습니다. 지금은 새 건축주를 상대로 공사중지가처분을 다시 신청할 준비부터 하십시오.

처음 받은 가처분이 쓸모없어졌다고 낙담할 필요는 없습니다. 형사처벌이 어렵더라도 새 건축주를 상대로 같은 내용의 가처분을 받으면 공사를 멈출 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2025년 옆 땅에 건물을 짓던 건축주가 자기 토지 경계를 넘어 기초 공사를 하자 공사중지가처분을 받아 집행했습니다. 그런데 건축주는 얼마 뒤 건축허가 명의를 지인 회사로 바꾸었고, 그 회사가 공사를 다시 시작했습니다. G씨는 가처분을 무시하고 공사한 새 건축주를 형사처벌할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

새 건축주가 공사를 재개하면 공무상표시무효죄가 되나요?

새 건축주가 가처분 채무자가 아니라면 공무상표시무효죄가 되지 않습니다. 대법원 2007. 11. 16. 선고 2007도5539 판결은 가처분이 가처분 채무자에 대한 부작위 명령을 집행하는 것이어서 채무자가 아닌 제3자가 그 명령을 어겨도 가처분집행 표시의 효용을 해친 것으로 볼 수 없다고 보았습니다. 이 판결은 건축공사중지 가처분 집행 뒤 건축허가 명의를 다른 회사로 바꿔 공사를 계속한 사안에서 같은 결론을 낸 대법원 1976. 7. 27. 선고 74도1896 판결을 참조했습니다.

같은 판결은 제3자가 당사자 사이의 권리관계를 잘 알았거나 실질적으로 채무자와 같은 위치에 있었다는 사정이 있어도 결론이 달라지지 않는다고 했습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「형법」상 이 죄의 법정형은 5년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금입니다.

공시가 붙은 현장에서 공사하면 언제 처벌되나요?

가처분 채무자 본인이 공시를 무시하고 공사를 계속하면 처벌될 수 있습니다. 공사중지가처분 주문에 집행관이 취지를 공시하도록 하는 명령이 있고 집행관이 현장에 공시했다면, 그 공시를 보고도 채무자가 공사를 계속하는 것은 표시의 효용을 해치는 행위로 문제 됩니다.

다만 이 죄는 행위 당시 강제처분의 표시가 남아 있어야 성립합니다. 대법원 1997. 3. 11. 선고 96도2801 판결은 행위 당시까지 가처분결정문이 현장에 붙어 있었다고 볼 증거가 없다는 이유로 무죄로 본 원심을 유지했습니다. 공시문이 떨어져 나간 뒤라면 처벌이 어려우므로 공시 상태를 수시로 사진으로 남겨야 합니다.

새 건축주를 상대로 무엇을 해야 하나요?

새 건축주를 채무자로 한 공사중지가처분을 다시 신청해야 합니다. 공사중지가처분은 다툼이 있는 권리관계에서 현저한 손해나 급박한 위험을 막기 위해 임시의 지위를 정하는 가처분으로, 토지 침범처럼 공사가 계속되면 원상회복이 어려운 경우에 받아들여집니다.

법원은 신청 목적을 이루는 데 필요한 처분을 정하고, 상대방에게 어떤 행위를 하지 말도록 명할 수 있습니다. 새 가처분에서는 경계 침범 부분을 특정하고, 명의 변경이 가처분을 피하려는 목적이었다는 사정을 함께 소명하면 결정에 도움이 됩니다.

공사중지가처분 명의 변경 대응 순서

• 명의 변경 확인 - 건축허가 관계 서류와 건축물대장으로 새 건축주와 변경일을 확인합니다. 새 가처분의 채무자를 특정하는 근거가 됩니다.
• 현장 기록 - 공사 재개일, 장비, 침범 부위를 날짜가 나오게 촬영합니다. 급박한 위험을 소명하는 자료입니다.
• 측량 자료 준비 - 지적측량 성과도로 경계 침범 범위를 확인합니다. 가처분 결정에서 금지 범위를 정하는 기준이 됩니다.
• 새 가처분 신청 - 새 건축주를 채무자로 공사중지가처분을 신청합니다. 이전 가처분 결정문을 함께 제출합니다.
• 본안 소송 준비 - 침범 부분 철거와 토지 인도를 구하는 본안 소송을 준비합니다. 가처분은 임시 조치이므로 본안으로 권리를 확정해야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 원래 건축주가 명의만 넘기고 실제로 공사를 지휘하고 있다면 공범 여부와 실질 채무자 문제를 현장 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축 공사를 둘러싼 가처분 신청과 관련 형사 고소 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가처분 채무자가 아닌 사람도 처벌되나요?
  원칙적으로 처벌되지 않습니다. 대법원 2007. 11. 16. 선고 2007도5539 판결은 가처분은 채무자에 대한 부작위 명령을 집행하는 것이므로 채무자가 아닌 제3자가 그 명령을 어겨도 가처분집행 표시의 효용을 해친 것이 아니라고 보았습니다.
• 명의만 바꾼 것이 뻔해도 마찬가지인가요?
  같은 판결은 제3자가 가처분 당사자 사이의 권리관계를 잘 알았거나 실질적으로 채무자와 같은 위치에 있었더라도 공무상표시무효죄가 되지 않는다고 했습니다. 다만 원래 채무자가 실제로 공사를 지휘한다면 그 채무자의 책임은 따로 따질 수 있습니다.
• 원래 건축주가 계속 공사하면 처벌되나요?
  공시가 현장에 남아 있는 상태에서 가처분 채무자 본인이 공사를 계속하면 공무상표시무효죄가 문제 됩니다. 법정형은 5년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금입니다. 공시가 붙어 있었다는 사진이 증거가 됩니다.
• 공시문이 떨어진 뒤 공사하면요?
  행위 당시 강제처분의 표시가 남아 있어야 이 죄가 성립합니다. 대법원 1997. 3. 11. 선고 96도2801 판결은 행위 당시까지 가처분결정문이 붙어 있었다는 증거가 없으면 무죄라고 보았습니다. 공시 상태를 수시로 기록해야 합니다.
• 공사중지가처분은 어떤 요건으로 받나요?
  다툼이 있는 권리관계에서 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위해 필요할 때 받습니다. 토지 경계 침범처럼 공사가 끝나면 원상회복이 어려운 경우가 대표적입니다.
• 새 가처분에서는 무엇을 금지해 달라고 하나요?
  법원은 목적 달성에 필요한 처분을 정하고 상대방에게 어떤 행위를 하지 말도록 명할 수 있습니다. 침범 부분의 공사 금지, 공시 명령 등을 구체적으로 적어 신청하고, 측량 성과도로 범위를 특정하는 것이 좋습니다.

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