재산 범죄

아파트 하자 수리비를 받으려고 구속하겠다고 겁주면 공갈죄인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 하자 수리비를 받을 권리가 있더라도 구속수사를 하겠다고 겁을 줘서 돈을 받았다면 공갈죄가 성립합니다. 권리행사를 빙자한 협박은 정당한 권리행사의 범위를 넘은 것으로 사회통념상 용인되지 않는다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 돈을 요구할 때 오간 문자와 녹음이 남아 있는지부터 확인하십시오.

수리비를 받을 권리가 있는지와 공갈죄가 되는지는 따로 판단합니다. 권리가 있다는 사실만으로 협박이 정당해지지는 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 봄 아파트를 산 뒤 누수와 곰팡이를 발견해 수리비로 2,000만원을 썼습니다. 매도인은 누수 사실을 알리지 않았습니다. A씨는 경찰관이었고, 매도인에게 수리비를 요구하면서 매도인이 피의자로 걸려 있는 다른 고소 사건에서 구속수사를 하겠다는 말을 했습니다. 겁을 먹은 매도인은 2026년 초 2,000만원을 보냈고, 뒤에 A씨를 공갈로 고소했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

받을 돈이 있는데도 공갈죄가 되나요?

됩니다. 정당한 권리가 있더라도 소송 같은 적법한 수단 대신 권리행사를 빙자해 상대방을 협박하고, 겁을 먹은 상대방에게서 돈을 받았다면 공갈죄가 성립합니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「형법」상 공갈죄는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처합니다.

대법원은 기망을 당해 부동산을 비싸게 산 사람이라도 계약을 취소하지 않은 채 상대방을 협박해 돈을 받았다면 정당한 권리행사의 범위를 넘은 것으로 보았습니다. 수리비를 받을 권리가 있는 매수인도 같은 기준이 적용됩니다.

어떤 말이 협박으로 평가되나요?

상대방이 겁을 먹을 만한 해악을 알리면 협박입니다. 구속, 수사, 직장 통보처럼 돈 문제와 관계없는 불이익을 꺼내는 것이 대표적입니다. 특히 경찰관이 자기 직위를 내세워 다른 사건의 수사를 언급하면 해악의 현실성이 커집니다.

반대로 「돈을 주지 않으면 소송을 하겠다」 「고소하겠다」는 말은 권리실현 수단과 목적이 맞닿아 있고 사회통념상 허용되는 범위이면 정당행위로 벌하지 않습니다. 다만 고소를 빌미로 받을 돈보다 훨씬 많은 금액을 요구하면 정당행위로 보기 어렵습니다.

하자 수리비는 어떻게 청구해야 하나요?

매매 목적물에 하자가 있으면 매수인은 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있고, 하자가 커서 계약 목적을 달성할 수 없으면 계약을 해제할 수 있습니다. 매수인이 하자를 알았거나 과실로 몰랐다면 이 청구는 안 됩니다.

이 권리는 하자를 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다. 누수를 처음 발견한 날, 수리 견적을 받은 날, 매도인에게 내용증명을 보낸 날을 기록해 두면 제척기간 다툼에 대비할 수 있습니다. 매도인이 하자를 알고도 숨겼다면 불법행위 손해배상도 함께 따져 볼 수 있습니다.

공갈 피해자는 돈을 돌려받을 수 있나요?

돌려받을 수 있습니다. 공갈로 돈을 보낸 사람은 의사표시를 취소하고 부당이득 반환을 청구하거나, 공갈이라는 불법행위로 입은 손해의 배상을 청구할 수 있습니다. 형사 절차에서 합의가 이루어지면 반환 금액과 처벌불원 의사를 함께 정하는 경우가 많습니다.

다만 돈을 요구한 쪽이 실제로 하자 수리비를 받을 권리가 있었다면 그 금액만큼은 상계나 별도 청구로 정리됩니다. 누수 사진과 수리 영수증은 요구한 쪽에도, 돈을 보낸 쪽에도 금액을 다투는 자료가 됩니다.

하자 수리비 공갈 대응 순서

• 요구 과정 기록 확보 - 돈을 요구할 때 주고받은 문자·카카오톡·녹음을 모읍니다. 협박에 해당하는 말이 있었는지가 공갈죄의 출발점입니다.
• 돈을 보낸 경위 정리 - 송금일, 금액, 송금 직전 들은 말을 순서대로 적습니다. 겁을 먹고 보냈는지가 인과관계 판단에 쓰입니다.
• 하자와 수리비 증빙 - 누수 사진, 수리 견적서, 영수증을 정리합니다. 받은 금액이 실제 손해와 얼마나 차이 나는지가 양형에 영향을 줍니다.
• 민사 청구 가능성 점검 - 하자를 안 날부터 6개월이 지났는지 확인합니다. 기간 안이면 공갈과 별도로 하자담보책임을 청구할 수 있습니다.
• 고소 또는 방어 방향 결정 - 피해자는 공갈 고소를, 요구한 쪽은 정당행위 주장 여부를 검토합니다. 공무원 신분이면 징계 절차도 함께 봐야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매계약서에 하자담보 면제 특약이 있거나 협박 발언이 녹음으로 남지 않은 경우에는 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공갈·사기 고소 대리와 형사 공판 변론을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 수리비를 이미 받았다면 돌려줘야 하나요?
  공갈로 받은 돈이라면 피해자가 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 실제 하자로 생긴 손해만큼은 매수인도 하자담보책임으로 청구할 권리가 있으므로, 양쪽 청구가 맞서면 법원이 실제 손해액을 기준으로 정리합니다. 형사 절차에서 합의할 때 이 부분을 함께 정하는 경우가 많습니다.
• 소송하겠다고 말한 것도 협박인가요?
  원칙적으로 아닙니다. 받을 돈을 받기 위해 소송이나 고소를 하겠다고 알리는 것은 권리실현 수단으로 사회상규에 어긋나지 않으면 정당행위로 벌하지 않습니다. 다만 고소를 빌미로 실제 손해보다 과도한 금액을 요구하면 공갈로 평가될 수 있습니다.
• 공갈죄는 어떤 처벌을 받나요?
  공갈죄는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처합니다. 미수도 처벌합니다. 받은 금액이 5억원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률에 따라 3년 이상의 유기징역으로 가중처벌됩니다.
• 돈을 받지 못했어도 처벌되나요?
  됩니다. 협박을 했지만 상대방이 겁을 먹지 않았거나 돈을 보내지 않았다면 공갈미수로 처벌됩니다. 협박에 이르는 말을 했는지, 그 말이 상대방에게 전달됐는지가 미수 판단의 기준입니다.
• 하자담보 청구 기간이 지나면 방법이 없나요?
  하자를 안 날부터 6개월이 지나면 하자담보책임은 청구할 수 없습니다. 다만 매도인이 하자를 알면서 숨겼다면 기망에 의한 불법행위 손해배상을 따로 청구할 수 있는지 검토해 볼 수 있습니다. 이 경우 매도인이 알고 있었다는 증거가 필요합니다.
• 매도인이 누수를 숨긴 것도 처벌되나요?
  매도인이 누수를 알면서 매수인이 모르는 것을 이용해 알리지 않았고, 매수인이 알았다면 사지 않았을 사정이면 부작위에 의한 기망으로 사기죄가 문제될 수 있습니다. 다만 하자의 정도와 매도인이 알았는지를 증명해야 하므로 수리 기록과 관리사무소 기록을 확인합니다.

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