재산 범죄

빌린 돈 담보로 넘겨주기로 한 건물을 채무자가 다른 사람에게 또 담보로 잡혔다면 배임인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

현행 대법원 판례로는 원칙적으로 배임죄가 되지 않습니다. 대법원 2019도14340 전원합의체 판결은 돈을 빌리면서 부동산을 양도담보로 넘겨주기로 한 채무자는 채권자의 사무를 처리하는 사람이 아니어서, 그 부동산을 제3자에게 처분해도 배임죄가 성립하지 않는다고 보았습니다. 다만 채권자가 돈을 빌려준 사람이 아니라 중도금까지 치른 매수인이라면 결론이 달라지므로, 지금은 계약서가 차용 담보 약정인지 매매계약인지부터 확인하십시오.

담보를 이중으로 잡힌 사실을 알았다고 해서 배임 고소부터 서두를 필요는 없습니다. 현행 판례상 처벌보다 회수 절차가 먼저입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 2월 B씨에게 1억 6천만원을 빌려주면서 B씨 소유 상가 102호를 담보로 넘겨받기로 하는 양도담보 약정서를 받았지만, 소유권이전등기는 미뤄 두었습니다. 그런데 B씨는 2025년 8월 C씨에게서 3천4백만원을 더 빌리면서 같은 102호를 C씨에게 담보로 넘기기로 약정하고 C씨 앞으로 가등기까지 해 주었습니다. A씨는 B씨를 배임으로 고소할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

담보로 주기로 한 부동산을 다른 채권자에게 또 잡히면 배임인가요?

원칙적으로 배임이 아닙니다. 대법원은 채무자가 금전채무를 담보하려고 저당권을 설정해 주기로 약정했더라도 그 의무는 채무자 자신의 의무일 뿐 채권자의 사무가 아니라고 보았습니다. 그래서 채무자가 제3자에게 먼저 저당권을 설정하거나 부동산을 처분해 채권자의 채권 실현에 위험을 초래해도 배임죄가 성립하지 않습니다. 이 법리는 양도담보설정계약을 맺고 소유권이전등기를 해 줄 의무가 있는 채무자가 제3자에게 처분한 경우에도 적용됩니다.

원안이 근거로 든 「이전등기의무를 위반해 이행불능의 위험을 초래하면 배임」이라는 법리는 부동산 매수인에 대한 사안에서 나온 것입니다. 2026. 9. 29. 기준으로 차용금 담보 약정의 채무자에게는 그대로 적용되지 않습니다.

채권자가 돈을 빌려준 사람이 아니라 매수인이면요?

그때는 배임이 됩니다. 부동산 매매에서 중도금이 지급되어 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이르면 매도인은 매수인의 소유권 취득 사무를 처리하는 사람이 됩니다. 이 단계의 매도인이 부동산을 제3자에게 처분하고 등기를 마쳐 주면 배임죄가 성립합니다.

대법원은 부동산을 판 뒤 매수인에게 등기를 넘기기 전에 그 부동산으로 양도담보계약을 맺고 돈을 빌린 매도인에게 배임을 인정한 적이 있습니다. 같은 이중 담보라도 먼저 계약한 사람이 대여 채권자인지 매수인인지에 따라 결론이 갈리므로, 계약서의 문구와 대금 지급 내역을 보고 판단합니다.

나중에 담보를 받은 채권자는 속은 것 아닌가요?

앞선 담보 약정을 알리지 않은 것만으로는 원칙적으로 사기가 아닙니다. 대법원은 부동산 이중매매에서 앞선 계약을 알리지 않은 것이 기망이 아니라는 법리가 이중 양도담보에도 적용된다고 보았습니다. 나중 채권자가 먼저 등기를 받으면 권리를 확보할 수 있기 때문입니다. 다만 처음부터 갚을 생각 없이 여러 사람에게서 돈을 빌렸다면 차용금 사기가 문제됩니다.

이중 양도담보 채권자 대응 순서

• 계약 성격 확인 - 약정서가 차용 담보인지 매매인지, 대금이나 대여금이 어떻게 지급됐는지 확인합니다. 배임 성립 여부가 여기서 갈립니다.
• 등기 순위 확인 - 다른 채권자의 가등기·근저당 설정일을 확인합니다. 먼저 등기한 사람이 우선합니다.
• 기한 이익 상실 통지 - 담보가 감소했음을 이유로 대여금 전액 반환을 청구합니다. 변제기 전이라도 청구할 근거가 됩니다.
• 재산 가압류 - 채무자의 다른 부동산과 예금에 가압류를 신청합니다. 판결 전 재산 보전 수단입니다.
• 사기 여부 검토 - 차용 당시 채무자의 재산 상태와 다른 차용 내역을 모읍니다. 처음부터 편취 의도가 있었는지 판단합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 약정서가 대물변제 예약이나 매매 형식으로 되어 있거나 이미 채권자 앞으로 가등기를 마친 경우에는 권리관계가 달라지므로 계약서와 등기 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 담보 부동산 분쟁의 가압류·가처분과 대여금 소송, 사기·배임 고소 검토를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 근저당을 설정해 주기로 하고 안 해 준 경우도 같나요?
  같습니다. 대법원 2019도14340 전원합의체 판결은 저당권을 설정해 주기로 약정한 채무자가 제3자에게 먼저 저당권을 설정해 준 사안에서 배임죄를 부정했습니다. 담보 제공 약속은 채무자 자신의 의무여서 이를 어겨도 민사상 채무불이행에 그칩니다.
• 약정서에 매매라고 써 있으면 달라지나요?
  명칭보다 실질을 봅니다. 매매 형식이라도 실제로는 돈을 빌려주고 그 담보로 부동산을 넘겨받기로 한 것이라면 양도담보로 보아 배임이 부정됩니다. 반대로 실제 매매대금을 치르고 중도금까지 지급했다면 매수인으로서 배임을 주장할 수 있습니다.
• 담보가 사라졌는데 빌려준 돈을 바로 받을 수 있나요?
  받을 수 있는 근거가 생깁니다. 민법 제388조 제1호는 채무자가 담보를 손상, 감소 또는 멸실하게 한 때에는 기한의 이익을 주장하지 못한다고 정합니다. 변제기 전이라도 대여금 전액의 반환을 청구하고 지급명령이나 소송을 제기할 수 있습니다.
• 나중 채권자보다 먼저 등기하면 우선하나요?
  우선합니다. 부동산 물권은 등기해야 효력이 생기므로, 양도담보에 따른 소유권이전등기나 가등기를 먼저 마친 채권자가 우선합니다. 나중 채권자가 이미 가등기를 했다면 그 순위가 앞서므로 등기사항증명서의 접수일을 확인해야 합니다.
• 여러 사람에게 같은 건물로 돈을 빌렸다면 사기인가요?
  담보 약정을 알리지 않은 것만으로는 사기가 아니지만, 처음부터 갚을 능력이나 의사 없이 같은 건물을 반복해 담보로 내세워 돈을 빌렸다면 차용금 사기가 될 수 있습니다. 차용 당시의 다른 빚, 연체, 건물 가치를 넘는 차용 규모가 판단 자료입니다.
• 예전 판례대로 배임으로 고소하면 어떻게 되나요?
  수사기관과 법원은 현재 대법원 판례를 기준으로 판단하므로 차용 담보 약정 위반만으로는 불기소나 무죄가 될 가능성이 높습니다. 고소보다는 가압류와 대여금 청구로 회수에 집중하고, 사기 정황이 있을 때 고소를 검토하는 편이 현실적입니다.

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