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조합 대출 담당자가 가족 담보 근저당을 위조 서류로 말소하면 무슨 죄인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

조합 대출 담당자가 위임장과 해지증서를 위조해 가족 명의 토지의 근저당권설정등기를 말소했다면 업무상배임죄와 사문서위조·행사죄가 성립합니다. 조합이 회복등기를 구할 수 있어도 담보를 사실상 잃은 손해가 인정되고, 이득액이 5억원 이상이면 특경법으로 가중처벌됩니다. 지금은 등기소에서 말소 신청 서류 사본부터 확보하십시오.

그 자리에서

조합이라면 등기사항전부증명서로 말소 일자와 말소 원인을 확인하고, 말소 신청에 쓰인 위임장과 해지증서 사본을 등기소에서 확보하십시오. 담보 부동산이 다른 사람에게 넘어가기 전에 처분금지가처분을 검토해야 합니다.

조합이 말소회복등기 소송에서 이길 수 있다는 이유로 형사 고소를 미룰 필요는 없습니다. 회복 가능성은 배임죄 성립을 막지 못합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 한 지역 조합에서 대출과 채권관리를 맡은 직원이었습니다. 2025년 3월 A씨는 배우자와 어머니가 공동으로 가진 토지를 담보로 두 사람 명의로 7억원을 대출받게 하고 담보 한도액 8억 4천만원의 근저당권을 설정했습니다. 두 달 뒤 A씨는 조합 명의 해지증서와 소유자 위임장을 위조해 등기소에 내고 근저당권설정등기를 말소했고, 2026년 초 조합 감사에서 이 사실이 드러났습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

회복등기를 할 수 있는데도 조합에 손해가 난 것인가요?

네, 대출 담당자가 위조 서류로 근저당권설정등기를 말소했다면 조합이 회복등기를 구할 수 있더라도 손해가 발생한 것으로 봅니다. 대법원 2014. 6. 12. 선고 2014도2578 판결은 이 경우 조합이 사실상 담보를 잃은 것과 다를 바 없는 손해를 입었다고 판단했습니다.

근저당권 부당 말소와 손해 발생 흐름
  1. 1

    가족 명의 대출

    담당자 가족 토지에 근저당권 설정

  2. 2

    서류 위조

    위임장과 해지증서 위조

  3. 3

    등기 말소

    조합이 담보 처분과 경매를 못 함

  4. 4

    손해 발생

    회복등기 가능해도 배임 성립

등기가 말소되면 조합은 당장 근저당권을 피담보채권과 함께 처분하거나 경매를 신청할 수 없습니다. 자산으로서 근저당권을 운용하지 못하게 된 것 자체가 재산상 손해이고, 회복등기 청구권이 남아 있다는 사정은 결론을 바꾸지 못합니다. 대출금을 갚을 때까지 근저당권을 유지해야 할 업무상 임무를 어긴 것이므로 업무상배임죄가 됩니다. 법정형은 10년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금입니다.

위임장과 해지증서를 위조한 부분은 따로 처벌되나요?

네, 행사할 목적으로 소유자 명의의 위임장과 조합 명의의 해지증서를 위조했다면 사문서위조죄가 되고, 그 서류를 등기 신청에 낸 행위는 위조사문서행사죄가 됩니다. 각각 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 대상입니다.

위조사문서행사죄는 위조죄와 같은 형으로 처벌합니다. 배임과 문서 범죄는 서로 다른 행위이므로 함께 기소되고, 경합범으로 형이 가중됩니다. 위조 서류로 등기를 말소하게 한 부분에 공전자기록등불실기재죄가 함께 문제될 수도 있어 공소장 적용 조문을 확인해야 합니다.

담보 가액이 크면 특경법 배임이 되나요?

배임으로 조합이 입은 손해에 대응하는 이득액이 5억원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률로 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역입니다. 이득액은 말소된 근저당권이 담보하던 가치를 기준으로 다퉈집니다.

적용될 수 있는 죄와 법정형(2026. 9. 30. 기준)
업무상배임
법정형: 10년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금
이득액 5억원 이상 50억원 미만
법정형: 3년 이상 유기징역
이득액 50억원 이상
법정형: 무기 또는 5년 이상 징역
사문서위조·행사
법정형: 각 5년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금

출처 - 형법 제231조, 제234조, 제356조, 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조 제1항

대법원 2014. 6. 12. 선고 2014도2578 판결 사안도 특경법 위반(배임)으로 기소됐습니다. 근저당권의 담보 한도액, 남은 대출 원리금, 담보 부동산의 시가 중 무엇을 기준으로 이득액을 볼지가 적용 조문을 바꾸므로 감정평가서와 대출 원장을 함께 확인해야 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「형법」과 「특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률」의 해당 법정형은 원안 당시와 같습니다.

조합은 말소된 근저당권을 어떻게 되살리나요?

조합은 부적법하게 말소된 근저당권설정등기의 회복을 소송으로 구할 수 있고, 그 사이 담보 부동산이 처분되지 않도록 처분금지가처분을 먼저 신청할 수 있습니다. 가처분은 다툼의 대상인 부동산의 현상이 바뀌면 권리 실행이 곤란해질 염려가 있을 때 허용됩니다.

말소 뒤에 소유자가 부동산을 넘기거나 새 근저당권을 설정했다면 그 사람들과의 관계가 복잡해집니다. 등기부의 권리 변동을 날짜순으로 정리하고, 담당자 개인에게는 손해배상을 함께 청구합니다.

근저당권 부당 말소 배임 대응 순서

  • 등기 확인 - 등기사항전부증명서로 말소 일자와 이후 권리 변동을 확인합니다. 피해 범위가 정해집니다.
  • 신청 서류 확보 - 등기소에서 말소 신청 서류 사본을 확보합니다. 위조 여부를 증명하는 핵심 증거입니다.
  • 보전 조치 - 담보 부동산에 처분금지가처분을 신청합니다. 제3자에게 넘어가면 회복이 어려워집니다.
  • 고소 제기 - 업무상배임과 사문서위조·행사로 고소합니다. 이득액에 따라 특경법 적용을 주장합니다.
  • 회복 소송 - 근저당권설정등기 회복과 손해배상을 청구합니다. 형사 판결이 민사 증거로 쓰입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대출금 일부가 이미 상환됐거나 대체 담보가 제공됐다면 대출 원장과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 금융기관 임직원의 업무상배임 사건에서 고소 대리와 수사 대응을 수행합니다.

실무상 착안점

근저당권을 말소한 담당자들은 「등기는 다시 살리면 되니 조합이 손해 본 것은 없다」고 말합니다. 법원은 등기가 사라진 동안 조합이 경매도 처분도 할 수 없었다는 사실을 손해로 봅니다. 회복등기 소송은 피해를 되돌리는 절차일 뿐 범죄를 없애지 못합니다.

그래서 날짜 기록이 먼저입니다. 말소 등기 접수일, 위조 위임장에 적힌 날짜, 그 뒤 소유권이나 다른 담보권이 바뀐 날짜가 등기부와 신청 서류에 그대로 남아 있습니다. 조합 내부 결재 없이 해지증서가 나갔다는 사실도 결재 시스템 기록으로 드러납니다.

이 기록은 형사 절차에서 임무위배와 이득액을 정하는 자료가 되고, 민사에서는 말소회복등기와 손해배상 청구의 증거가 됩니다. 말소 뒤 새로 권리를 취득한 사람이 있다면 그 사람을 상대로 한 소송에서도 같은 자료가 쓰입니다.

— 허진영 변호사 · 형사·고소

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 금융기관 임직원의 업무상배임 사건을 수행해 왔으며, 등기 신청 서류와 대출 원장으로 위조 경위와 이득액을 정리한 뒤 형사 고소와 회복등기 소송을 함께 진행하는 방식으로 대응합니다.

  • 업무상횡령·업무상배임 형사 방어
  • 업무상배임 고소 대리
  • 특정경제범죄가중처벌법(횡령·배임) 방어
  • 가압류·가처분 신청

건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

등기사항전부증명서, 말소 신청 서류 사본, 대출약정서, 담보 감정평가서를 준비해 주시면, 업무상배임과 문서 범죄 성립 여부, 특경법 이득액, 회복등기와 가처분 방향을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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