재산 범죄

종중 대표자가 아닌 사람이 자기를 대표로 적어 등기하면 처벌되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 종중 대표자가 아닌 사람이 자신을 대표자로 적어 종중 명의 등기를 하면 공정증서원본불실기재죄로 처벌될 수 있습니다. 대법원은 등기부의 종중 대표자 기재가 부동산 처분권한과 관련된 중요한 부분이라고 보았습니다. 지금은 등기사항증명서로 보존등기 접수일부터 확인하십시오.

종중 이름으로 등기됐으니 재산은 그대로 종중 것이라며 문제 삼지 않아도 된다고 생각할 필요는 없습니다. 대표자 표시만 거짓이어도 형사처벌 대상이 됩니다.

이런 상담이 많습니다

한 종중은 2024년 5월 종중 소유 임야가 미등기 상태라는 점을 이용해 종원 A씨가 자신을 대표자로 하는 허위 규약과 회의록을 만들어 소유권보존등기를 마친 사실을 2026년 여름에야 알게 됐습니다. 종중 총회는 그런 결의를 한 적이 없었고, 새로 선출된 대표자 B씨는 A씨를 처벌할 수 있는지와 등기를 어떻게 바로잡을지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

종중 대표자를 거짓으로 적어 등기하면 처벌되나요?

네, 처벌됩니다. 공무원에게 허위신고를 해 공정증서원본에 부실한 사실을 기재하게 하면 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 부동산등기부는 대표적인 공정증서원본입니다.

종중 명의 등기에서 대표자 표시가 여기에 해당하는지는 다툼이 있었습니다. 1심과 2심은 대표자 표시가 등기의 효력에 영향이 없다며 무죄로 봤지만, 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005도4790 판결은 이를 뒤집었습니다. 거래 상대방은 등기부에 적힌 종중 대표자를 믿고 거래하므로 대표자 기재는 처분권한과 관련된 중요한 부분이고, 이를 허위로 등재하면 공정증서원본불실기재죄가 성립한다고 보았습니다.

종중 등기에 대표자를 적는 이유는 무엇인가요?

종중처럼 법인 아닌 사단 명의로 등기할 때는 대표자나 관리인의 성명, 주소, 주민등록번호를 함께 기록해야 합니다. 법인은 법인등기부로 대표자를 확인할 수 있지만 종중은 그런 공부가 없어서, 등기부에 대표자를 적어 처분권한이 누구에게 있는지 드러내도록 한 것입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」도 이 규정을 그대로 두고 있습니다.

종중 부동산의 등기는 종중을 등기권리자로 하고, 신청은 대표자나 관리인이 합니다. 가짜 대표자가 신청한 것이라면 신청 단계부터 권한 없는 사람이 한 것이 됩니다.

허위 규약과 회의록을 만든 것도 따로 죄가 되나요?

따로 문제 될 수 있습니다. 자신이 대표자로 선출된 것처럼 종중 명의의 규약과 총회 회의록을 꾸며 냈다면, 행사할 목적으로 타인의 권리·의무에 관한 문서를 위조한 사문서위조와 이를 등기소에 낸 위조사문서행사가 함께 검토됩니다. 등기부를 등기소에 비치하게 한 행위는 불실기재공정증서원본행사죄로 같은 법정형이 적용됩니다.

고소장에는 규약·회의록이 어떤 점에서 사실과 다른지, 실제로 그 총회가 열리지 않았다는 사정을 종원들의 확인서로 붙이는 것이 좋습니다.

형사 절차와 별도로 등기는 어떻게 바로잡나요?

형사판결이 나와도 등기부의 대표자 표시가 저절로 고쳐지지는 않습니다. 진정한 대표자는 종중 총회 결의로 선출된 사실을 증명하는 서류를 갖춰 대표자 표시를 바로잡는 등기를 신청하고, 가짜 대표자가 그사이 부동산을 처분하지 못하도록 처분금지가처분을 검토해야 합니다. 종중은 대표자가 있으면 종중 이름으로 소송의 당사자가 될 수 있습니다.

종중 대표자 허위 등기 대응 순서

• 등기사항증명서 확인 - 보존등기 접수일과 기재된 대표자를 확인합니다. 공소시효 계산의 출발점이 됩니다.
• 첨부서류 열람 - 등기소에 신청서 첨부서류 열람을 신청해 제출된 규약·회의록을 확보합니다. 위조 여부를 판단하는 기본 자료입니다.
• 종중 총회 결의 정리 - 진정한 대표자 선출 결의와 고소 결의를 갖춥니다. 고소와 소송을 누가 할 권한이 있는지가 여기서 정해집니다.
• 고소장 제출 - 공정증서원본불실기재·행사, 사문서위조·행사를 함께 적습니다. 종원 확인서를 증거로 붙입니다.
• 처분금지가처분 검토 - 가짜 대표자가 매각이나 근저당 설정을 시도할 우려가 있으면 신청합니다. 등기 이후 제3자가 끼어들면 회복이 어려워집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 종중의 실체(공동선조, 규약, 총회 관행)부터 다툼이 있거나 이미 제3자에게 처분됐다면 규약·등기 원인서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 종중·단체 재산을 둘러싼 형사 고소와 처분금지가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 종중 대표자 표시만 틀려도 처벌되나요?
  처벌될 수 있습니다. 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005도4790 판결은 거래 상대방이 등기부에 표시된 종중 대표자를 신뢰하고 거래하는 것이 일반적이므로 대표자 기재는 처분권한과 관련된 중요한 부분이고, 이를 허위로 등재하면 공정증서원본불실기재죄의 불실 기재에 해당한다고 보았습니다.
• 공정증서원본불실기재죄의 형량은 얼마인가요?
  5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금입니다. 형법 제228조 제1항이 이 형을 정하고, 부실 기재된 등기부를 비치하게 한 행사죄도 형법 제229조에 따라 같은 형으로 처벌됩니다. 규약·회의록을 위조했다면 사문서위조·행사죄가 함께 검토됩니다.
• 고소는 언제까지 해야 하나요?
  공소시효는 7년입니다. 형사소송법 제249조 제1항 제4호는 장기 10년 미만의 징역에 해당하는 범죄의 공소시효를 7년으로 정하고, 공정증서원본불실기재죄의 법정형은 5년 이하 징역이므로 여기에 해당합니다. 등기가 마쳐진 날부터 계산하므로 접수일을 먼저 확인해야 합니다.
• 종중 등기에는 왜 대표자를 적나요?
  부동산등기법 제48조 제3항이 법인 아닌 사단 명의 등기에 대표자나 관리인의 성명, 주소, 주민등록번호를 함께 기록하도록 정하기 때문입니다. 종중은 법인등기부가 없어 등기부를 통해 처분권한자를 공시할 필요가 있다는 것이 대법원이 밝힌 취지입니다.
• 누가 고소하고 소송을 내야 하나요?
  종중이 피해자이므로 종중 명의로 하는 것이 원칙입니다. 민사소송법 제52조에 따라 대표자가 있는 법인 아닌 사단은 그 이름으로 당사자가 될 수 있으므로, 진정한 대표자를 적법하게 선출한 총회 결의를 먼저 갖춰야 합니다. 개별 종원이 고발 형식으로 수사를 요청하는 방법도 있습니다.
• 형사판결이 나면 등기도 고쳐지나요?
  저절로 고쳐지지는 않습니다. 형사판결은 처벌을 정할 뿐이고, 등기부의 대표자 표시는 진정한 대표자가 선출 결의 서류를 갖춰 따로 바로잡는 등기를 신청해야 합니다. 그 사이 처분 우려가 있으면 처분금지가처분을 먼저 신청하는 것이 안전합니다.

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